文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 姜伯靜

　　事實上，至少在目前，高房價已經成為一種常態；那么，未來，高房租，會成為一種常態嗎？

　　“房租”，是這個夏天最讓人燥熱的一個詞匯。

　　甚至，它讓人的煩躁程度遠勝于那個更加讓人高不可攀的名詞——“房價”。

　　日前的一份數據顯示，根據對11個重點城市住房租賃市場的調查，這11個重點城市7月份的租金整體漲幅同比超過了20%。

　　對于某些尋租者來說，買不起房，已成現實，倘若租房再受此打擊，那如何能夠坦然面對生活的艱辛？尤其是，那些剛剛進入社會參加工作的青年。

　　其實在我看來，這種難以坦然一部分原因是因為房租太高，另一部分原因更是因為高房租帶來的莫名恐懼——生活無助的恐懼！

　　事實上，至少在目前，高房價已經成為一種常態；那么，未來，高房租，會成為一種常態嗎？

　　這，是一個很有可能發生的現實。但是，也有一定的變數。

　　我之所以說高房租成為常態是一個很有可能發生的現實，有兩個原因。

　　第一，是因為我們的房價目前處于一個高位，租售比并不合理。

　　一般情況下，房租與房價的反饋效應是：房價上漲房租也隨著上漲，房租上漲房價也隨之上漲。

　　但是有一個關鍵的問題，在之前房價大漲的過程中，我們的房租是不是也隨著上漲了呢？這個問題需要客觀看待。

　　關于房租和房價的關系，我想引用一位學者的觀點。

　　廈門大學經濟學院金融系和王亞南經濟研究院教授周穎剛在《再論房價驅動房租效應：來自香港的進一步證據》中曾經引用過這樣一種他不太認可的傳統的觀點：“傳統的觀點認為，房租是基本面，而房價是未來所有房租的折現，因而，房租決定房價而不是房價驅動房租。”最終，周穎剛得出這樣一個結論：“房價拉動房租，而房租進一步推動下一期的房價。”

　　“房價拉動房租，而房租進一步推動下一期的房價。”這種觀點，用我們通俗的說法解釋的話，我想那就是房租應該向“租售比”的合理化方向逐漸靠攏。這樣的話，高房價之下，奢望業主以低廉的房租出租自己的物業，顯然不現實。

　　第二，供需關系。

　　這里，我們不能忽略目前是畢業季的現實。

　　當更多的人轉向租賃市場，進而導致租賃市場供小于求的時候，房租怎么會不上漲？

　　由于以上兩個因素，我認為高房租在未來可能會成為常態。

　　那么，會有變數嗎？這里，我說幾個可能會對房租市場產生影響的因素。

　　第一，如果房地產企業深度介入房屋租賃市場，那高房租的前景還很難確定。

　　房租可以漲，但不能這樣漲。而房產中介的壟斷，則被認為是目前房租飆升的元兇之一。

　　如果這一指責成立，那么，一旦壟斷市場被打破的話，那房租的絕對議價權會被沖擊，房價快速飆升的狀態可能會改觀。

　　而能打破這一壟斷的主要力量，從單純的市場角度看，那就是房地產企業。而隨著商品房市場的趨向飽和以及政策的調控，房地產企業轉向進入房屋租賃市場已經成為大概率的事情。

　　我們可以看看已經進入這一市場的房企。

　　比如萬科，已經將房屋租賃作為核心業務之一。萬科2018年半年報稱：“本集團致力于成為全球領先的租賃住宅企業，2014 年以來積極布局長租公寓市場，2018 年將租賃住宅業務確立為核心業務。截至報告期末，本集團長租公寓業務覆蓋 30 個主要城市，累計獲取房間數超過16 萬間，累計開業超過 4 萬間，開業 6 個月以上項目的平均出租率約 92%。本集團長租公寓業務當前已形成青年公寓（‘泊寓’）、家庭公寓、服務式公寓三類產品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。”

　　除了萬科，飽受安全事故爭議的碧桂園，對此也有舉措。其高層在近日表示，“產業地產和長租公寓是未來成為碧桂園主力發展的新業務板塊。”

　　我相信，其他房地產企業，也應該會介入這個領域。

　　這是一種大趨勢。用萬為2018年半年報里的一段話可以概括這種形勢：“各地大力推進住房租賃政策的細化落實，包括增加租賃住房的土地供應，支持租賃住房機構發展，打造住房租賃交易服務平臺，試水‘’租購同權‘’等。政策對住房租賃金融的支持力度也明顯加大。在一系列利好政策的推動下，住房租賃市場的參與主體更加多元。”

　　當然，由于規模限制、專業限制和地域限制，目前房地產企業還不足以對中介巨頭產生沖擊，但假以時日，隨著入局者越來越多的話，就說不定了。

　　第二，對低收入者、剛進入社會的尋租者進行政策性的呵護。

　　前幾天，因為對“房租”問題的關注，我讀了張五常先生的《室內還是露天：一項房租法令的預定目的和實際效果》一文。在“房租法令的理由”這一章節中，他引用了一句話：“該議案的的目標是保護房客，而不是房東”。

　　當然，我們需要保護的也是“房客”。更確切地說，是對那些低收入者、剛進入社會的尋租者進行保護。

　　之前，已經有住房租賃企業被約談。但我認為，這還遠遠不夠。我們，要對低收入者、剛進入社會的尋租者進行政策性的呵護。

　　而目前，對于我們來說，最現實的，就是提高公租房的供應量。因為，當下最大的問題就是公租房供應量的不足。

　　前幾天看到過一則報道，“8月7日，廣州市住建委發布了《廣州市2018年戶籍家庭公共租賃住房分配意向登記家庭名單的公告》。《公告》顯示，今年共有8410戶家庭參加了2018年戶籍家庭公共租賃住房分配意向登記。遠遠超過今年戶籍家庭公共租賃住房的供應量4006套。”公租房供應量不足，可見一斑。

　　當然，除了提高公租房的供應量，在貨幣上對低收入者、剛進入社會的尋租者進行補貼也是可行之路。

　　畢竟，指望房東和中介公司以及房地產企業去做“善事”是很不現實的事情。

　　這兩點，可能會對房租的未來產生影響。

　　房租的高低，取決于同收入的對比，客觀地講，我們不能奢望房租永遠處于低水平甚至下降；只要它合理的上漲，與個人收入、家庭收入形成合理的比例，那么，上漲是無可厚非的。只是，我們害怕進入一個上漲不成比例的“高房租”時代。

　　高房租，會成為一種常態嗎？我希望不會。                                                    

　　(本文作者介紹：專欄作者，首屆世界互聯網大會最佳新聞評論獎得主，iDoNews 簽約專欄作者。)