文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳建奇

　　房地產(chǎn)稅的開征將非常溫柔，因為，房地產(chǎn)稅在開征原則、開征對象及開征稅率等方面將非常謹慎，不僅不會構成房地產(chǎn)崩盤等巨大負面影響，而且可能成為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要手段。

　　關于房地產(chǎn)相關的諸多政策中，當前社會最關心的當屬房地產(chǎn)稅。多年來全國各地出臺的房地產(chǎn)調控措施層出不窮，相關政策的作用盡管存在差異，但大多被視為短期之舉，很難實現(xiàn)促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的長期目標，房地產(chǎn)發(fā)展缺乏長效機制的問題比較突出，如何推動房地產(chǎn)調控機制創(chuàng)新，成為化解房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)及實現(xiàn)高質量發(fā)展的重要內容。

　　針對房地產(chǎn)調控創(chuàng)新的問題，近年來有關部門多次對外表示正在抓緊制定促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制，房產(chǎn)稅被認為是其中最重要的內容。然而，多年來盡管上海及重慶等地開展了房地產(chǎn)稅的試點，有關部門也表示加快研究出臺房地產(chǎn)稅，但截至今天，房地產(chǎn)稅的出臺一直未能如愿，房地產(chǎn)稅的不確定性構成了當下影響公眾對房地產(chǎn)預期的重要因素。

　　出臺房地產(chǎn)稅的條件日趨成熟

　　為何房地產(chǎn)稅遲遲無法推出？這既有時機的選擇問題，也有利益無法平衡及配套建設尚未滿足要求等問題。隨著近幾年經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較快的增長，目前房地產(chǎn)仍在不斷擴張，雖然房地產(chǎn)稅的開征還面臨著挑戰(zhàn)，但當前出臺房地產(chǎn)稅的條件已經(jīng)日趨成熟。

　　從開征房地產(chǎn)稅的硬件條件看，基礎設施建設已經(jīng)達到基本要求。近年來房地產(chǎn)稅無法順利開征的一個很重要的說法是缺乏相應的基礎設施，最重要的是全國房地產(chǎn)尚未聯(lián)網(wǎng)，全社會的房地產(chǎn)究竟是誰的，每個家庭究竟擁有多少房產(chǎn)，等等，這些問題尚未掌握，導致房地產(chǎn)稅面臨不知道對誰征收及如何征收等問題。然而，當前全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)實現(xiàn)，不動產(chǎn)登記穩(wěn)步推進，客觀上構成開征房地產(chǎn)稅的重要支撐。

　　從開征房地產(chǎn)稅的影響看，相關城市試點的實踐為防范房地產(chǎn)稅負面影響提供了重要的經(jīng)驗。有些評論對開征房地產(chǎn)稅的潛在影響很擔心，認為房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場的一把屠龍刀，房地產(chǎn)稅開征可能構成不可控的影響。對此，近年來上海及重慶已經(jīng)進行房地產(chǎn)稅試點多年，雖然社會對于這兩個城市的房地產(chǎn)稅的實踐成果存在爭議，但不可否認，這兩個城市從一個角度試驗了房地產(chǎn)稅，這對于當前全國規(guī)避房地產(chǎn)稅的負面影響提供重要的經(jīng)驗。

　　從開征房地產(chǎn)稅的時機看，近年來房地產(chǎn)市場價格較快上漲客觀上為房地產(chǎn)稅的出臺提供了重要的壓力和時間窗口。不管房地產(chǎn)稅是否有助于解決當前房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的問題，但近年來房地產(chǎn)價格的較快上漲客觀上要求政府創(chuàng)新房地產(chǎn)調控模式，而從世界發(fā)達大國的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅被視為房地產(chǎn)調控的關鍵舉措，在此背景下，房地產(chǎn)稅可能被迫加速出臺，與此是同時，房地產(chǎn)通常被視為房地產(chǎn)的緊縮政策，社會擔憂此舉可能導致房地產(chǎn)出現(xiàn)價格下跌問題，但近年來房地產(chǎn)價格的較快上漲客觀上為房地產(chǎn)稅的出臺創(chuàng)造了重要的時間窗口。

　　房地產(chǎn)稅如何開征？

　　上述分析客觀上揭示了開征房地產(chǎn)稅的合理性，然而，房地產(chǎn)稅怎么開征？回答這個問題不僅應借鑒國際經(jīng)驗，更要結合中國的具體情況進行分析。從中國的實際來看，不管是房地產(chǎn)稅還是其他房地產(chǎn)調控舉措，都有一個重要的目標，那就是促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅的開征顯然需要在此背景下進行討論。

　　潛在的問題是什么叫做房地產(chǎn)健康發(fā)展？這可以有很多方面的理解，但直觀的說，就是既不暴漲又不暴跌，有些城市上漲過快，那么期待通過房地產(chǎn)稅實現(xiàn)房地產(chǎn)價格平穩(wěn)甚至適度的回調，有些城市價格水平相對較低，那么未來可能希望價格保持適度的增長。從這個角度看，房地產(chǎn)稅的開征方式將包括以下幾個方面。

　　一是開征原則上，因地施策、因城施策將構成開征地產(chǎn)稅的核心條款。盡管全國會對房地產(chǎn)稅進行總體的指導，但不同地方將獨自決定是否開征房地產(chǎn)稅以及如何開征房地產(chǎn)稅的問題，因為全國既有房地產(chǎn)高位運行的一線城市，也有房價保持低位的部分四五線城市，如果都采取同一種方式，那么可能無法解決各地所面臨的房地產(chǎn)的突出問題。

　　二是開征對象上，存量不動、增量征收將構成房地產(chǎn)稅對象的選擇模式。中國當前房地產(chǎn)的種類繁多，包括房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷房等幾十種類型，如果對存量征收，顯然難以回避如此復雜的房地產(chǎn)類型。從公平角度看，不同類型的房地產(chǎn)應該一視同仁，但從效率角度看，不同類型房地產(chǎn)進行區(qū)別對待可能是更有效率的做法。面對紛繁復雜的巨大存量房地產(chǎn)，對存量房開征房地產(chǎn)稅可能不是占優(yōu)策略，因而房地產(chǎn)稅對存量房豁免的可能性很大，未來房地產(chǎn)稅將主要針對增量。

　　三是開征稅率上，低稅率將構成房地產(chǎn)稅稅率的主流模式。從歷年的經(jīng)驗來看，提升利率等緊縮性貨幣政策對房地產(chǎn)的影響頗為顯著，究其原因，在于貨幣緊縮帶來的資金成本的上升，直接增大房地產(chǎn)的購房成本，抑制社會對房地產(chǎn)的需求。與此相似，開征房地產(chǎn)稅將直接增加房地產(chǎn)的持有成本，如果房地產(chǎn)稅率過高，難免出現(xiàn)類似緊縮貨幣政策所帶來的房地產(chǎn)的壓力，由此可能影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因而房地產(chǎn)稅率低位運行將構成房地產(chǎn)稅率的主流模式。

　　總體來看，盡管房地產(chǎn)稅備受熱議，社會對于房地產(chǎn)稅的影響存在巨大爭議，但房地產(chǎn)稅的開征并非必然構成房地產(chǎn)市場的巨大沖擊，相反的，房地產(chǎn)稅的開征將非常溫柔，因為，房地產(chǎn)稅在開征原則、開征對象及開征稅率等方面將非常謹慎，不僅不會構成房地產(chǎn)崩盤等巨大負面影響，而且可能成為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要手段。

　　(本文作者介紹：中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所世界經(jīng)濟室副主任、教授。)