文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家   黃志龍

　　杭州、成都等城市出現(xiàn)萬人搶房的怪象，直接原因是新房、二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，形成“買到即賺到”的市場(chǎng)氛圍。

八張圖看清六大城市搖號(hào)搶房的根源

　　進(jìn)入火熱的夏季，杭州、成都、西安等城市紛紛出現(xiàn)搖號(hào)搶房的火熱行情。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，12個(gè)城市被住建部約談。為何在“五限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商）調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)還如此火熱？其背后的根源是什么？

　　搖號(hào)購(gòu)房的城市“房荒”到什么程度？

　　搖號(hào)購(gòu)房的首要原因是住房庫(kù)存短缺、部分城市新房有效供給不足的問題。從全國(guó)情況看，過去兩年內(nèi)，一、二、三、四線城市階梯式去庫(kù)存，使得今年4月末全國(guó)住宅庫(kù)存降至2.85億平米，庫(kù)存同比已連續(xù)20個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)（參見下圖）。

　　在全國(guó)去庫(kù)存的大趨勢(shì)下，主要二線城市的庫(kù)存短缺問題尤為突出。從新聞披露的采取搖號(hào)購(gòu)房的6個(gè)二線城市（杭州、南京、西安、長(zhǎng)沙、成都、武漢）來看，住宅庫(kù)存量都處于或接近歷史新低。其中，南京商品住宅可售面積有280萬平米，杭州為220萬平米。更進(jìn)一步來看，截至今年4月末，長(zhǎng)沙以外的其他5個(gè)城市，住宅存銷比均在10個(gè)月以下，6個(gè)城市存銷比全部低于低庫(kù)存城市門檻線——2017年4月，住建部文件《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中規(guī)定“對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”，杭州和武漢存銷比更是低至4.38個(gè)月和4.23個(gè)月（見下圖）。

　　那么，這些長(zhǎng)期低庫(kù)存的城市是否按照住建部的要求，增加了土地供應(yīng)呢？從數(shù)據(jù)上看，2017年六大城市累計(jì)住宅類用地成交面積為3247萬平米，較2016年2687萬平米增幅達(dá)21%，為2014年以來最高水平。其中，杭州、武漢、南京、西安住宅供應(yīng)面積均大幅增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙、成都由于前期住房庫(kù)存量較大適當(dāng)控制了供地（參見下圖），但整體仍保持較高的土地供應(yīng)水平。

　　在住宅銷售端，購(gòu)房搖號(hào)看似市場(chǎng)火爆，但實(shí)際上今年1-4月六大城市中杭州、南京、西安、成都等城市的住宅銷售面積同比都出現(xiàn)大幅負(fù)增長(zhǎng)（參見下圖），長(zhǎng)沙和武漢的住宅銷售面積同比基本持平。由此可見，六大城市庫(kù)存大幅下滑不是由需求增加導(dǎo)致的。

　　土地成交增加而住房供應(yīng)不足的原因是什么？

　　土地供給的增加，并不必然形成新增住房的有效供給，開發(fā)商要根據(jù)資金籌集狀況、房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行開發(fā)。而住房的新增有效供給，還需要重點(diǎn)關(guān)注住房竣工面積的數(shù)據(jù)。今年1-4月，六個(gè)城市中，成都、西安、武漢三個(gè)城市房屋竣工面積同時(shí)大幅負(fù)增長(zhǎng)，增幅分別為-32.2%、-69.1%和-24.4%，杭州竣工面積增速也創(chuàng)下近年來新低（-3.8%），南京實(shí)現(xiàn)微幅增長(zhǎng)1%，長(zhǎng)沙增幅較高為31.6%，這也是今年以來長(zhǎng)沙存銷比明顯上升的主要原因。

　　更進(jìn)一步分析，2017年土地供應(yīng)面積大量增加，卻沒有在房屋竣工面積和有效供給方面得到反映，其背后的原因可能有以下兩方面：

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊。相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（主要由土地購(gòu)置費(fèi)和建筑工程投資組成），建筑工程投資更能反映土地成交之后能否轉(zhuǎn)化為住房有效供給的先行指標(biāo)。建筑工程投資則與房地產(chǎn)開發(fā)的資金環(huán)境密不可分，歷史數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和建筑工程投資始終保持著大致同步的走勢(shì)（參見下圖）。

　　然而，2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)回落，今年1-4月，資金來源累計(jì)增幅僅為2.1%，創(chuàng)下近三年來新低。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款出現(xiàn)了6.1%的負(fù)增長(zhǎng)，而2017年全年房地產(chǎn)企業(yè)債券融資僅為1265億元，銳減6222億元。因此，在信托、資管計(jì)劃等融資渠道均受阻情況下，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源前景并不樂觀。在支付高額土地購(gòu)置費(fèi)之后，用于實(shí)際建筑工程投資的資金卻無著落，資金來源受阻是土地交易之后無法形成住房有效供給的重要原因。

　　第二，“高地價(jià)、限房?jī)r(jià)”挫傷房企加快開發(fā)的積極性。資金短缺的開發(fā)商還可以多方籌措，但高地價(jià)、限房?jī)r(jià)才是有效供給不足的關(guān)鍵原因。大家可能還沒有忘記，2016-2017年二線城市土地市場(chǎng)地王頻出的新聞，在此以杭州、南京、成都三個(gè)城市為例，過去兩年內(nèi)，這三個(gè)城市住宅用地溢價(jià)率大幅高于2015年之前的溢價(jià)率（參見下圖），開發(fā)商再度面臨“面粉貴過面包”的尷尬。

　　高價(jià)賣地之后，為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，大多數(shù)一、二線城市都采取了限房?jī)r(jià)政策，導(dǎo)致新房、二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象。以此次搶房現(xiàn)象較嚴(yán)重的杭州為例，雖然杭州二手房?jī)r(jià)格漲幅有所回落，但亞運(yùn)會(huì)和人口持續(xù)流入使杭州房?jī)r(jià)仍有上漲的壓力。然而，在限價(jià)政策干預(yù)下，杭州市新房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長(zhǎng)，新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)有史以來的反方向變化。新房、二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重倒掛，改變了購(gòu)房者心態(tài)，“買到即賺到”和“買房中彩票”的市場(chǎng)情緒使得觀望者也加入了搶房行列。

　　綜上所述，杭州、成都等城市出現(xiàn)萬人搶房的怪象，直接原因是新房、二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，形成“買到即賺到”的市場(chǎng)氛圍，更深層原因是“高地價(jià)、限房?jī)r(jià)” 挫傷了房企加快開發(fā)的積極性，結(jié)果只能是開發(fā)商囤地推遲開發(fā)，加上房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的持續(xù)收緊，新房有效供給進(jìn)一步短缺，庫(kù)存進(jìn)一步下降，導(dǎo)致新的房?jī)r(jià)上漲恐慌。顯然，這種“高地價(jià)、限房?jī)r(jià)”調(diào)控政策所造成的市場(chǎng)失序，需要引起監(jiān)管部門警惕，房地產(chǎn)調(diào)控政策也需要根據(jù)新情況、新問題進(jìn)行修正與完善。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任、高級(jí)研究員。)