文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 莫開偉

　　銀行機(jī)構(gòu)可考慮適當(dāng)降低購房首付款比例，以減輕購房剛需族的首付資金壓力。

　　據(jù)媒體披露，隨著樓市調(diào)控政策的加緊和新政的實(shí)施，以燕郊為首的環(huán)京地區(qū)“炒房熱”降溫，為吸引購房者，地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)推出“首付貸”、“首付分期”等購房措施來降低首付；一些中介公司甚至將首付貸的宣傳單公然張貼在門口。如此操作，使一些樓盤出現(xiàn)最低8萬元首付買房，其余貸款由房地產(chǎn)開發(fā)商無息墊付，購房者再分期償還的情形。另據(jù)報(bào)道稱，加上首付貸平臺(tái)公司的服務(wù)費(fèi)及雜費(fèi)，“首付貸”用戶的年利率個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到了17.34%，這事實(shí)上與高利貸并無二致。

　　所謂首付分期，指的是訂房時(shí)先交一部分錢，剩余的首付，由開發(fā)商暫時(shí)墊付，而客戶則通過分期的方式在一定時(shí)間內(nèi)償還貸款，實(shí)際上也是借錢來做首付。這種操作手法是一些房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介不甘心樓市銷售陷入疲軟狀態(tài)，為逃避監(jiān)管而將首付貸換了件馬甲。所以，首付分期是一款變種的“首付貸”。乍看之下，首付貸像是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，為支付能力不足的購房剛需者提供資金支持，降低購房門檻，但首付貸本質(zhì)上仍屬于次貸，屬于金融創(chuàng)新的灰色地帶。住建部、國家發(fā)改委、央行、原銀監(jiān)會(huì)等七部委2016年8月聯(lián)合發(fā)文認(rèn)定“首付貸”為違法違規(guī)金融產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。去年11月住建部、央行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》也嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。這兩條政策都對首付貸和首期分付劃定了明確的紅線，要求房產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介不得觸碰。

　　盡管如此，仍有一些人對首付分期持有不同觀點(diǎn)，認(rèn)為首付分期可解決部分資金暫時(shí)有困難的人的購房需求，具有成人之美的功效。事實(shí)上，首付貸屬于“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)P2P”發(fā)展模式的產(chǎn)物，此外還包括過橋貸和贖樓貸，雖然在說法上有所不同，但是其業(yè)務(wù)在本質(zhì)上都是一樣的，都是屬于居民杠桿消費(fèi)。如果說在房地產(chǎn)行業(yè)上行階段，首付貸的出現(xiàn)是受市場的熱刺激，那么到了今天，首付貸“死灰復(fù)燃”只會(huì)增加房地產(chǎn)市場的泡沫，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　很顯然，首付分期存在多種弊端：一則，首付分期會(huì)加劇這些購房者的信用透支，增加了他們的買房杠桿和還款壓力。貸款之后會(huì)引發(fā)逾期、違約、不能償還貸款等情況，導(dǎo)致大量首付分期貸款群體的貸款違約，影響銀行信貸資金安全。更糟糕的是，一旦房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，容易導(dǎo)致購房者斷供。二則有可能加大首付分期購房族融資成本，惡化其原來就脆弱的財(cái)務(wù)收支現(xiàn)狀。三是有可能引發(fā)各類矛盾或經(jīng)濟(jì)案件，加大社會(huì)不穩(wěn)定因素。四則在很大程度上可能誘發(fā)房產(chǎn)開發(fā)商與銀行的違法違規(guī)操作，導(dǎo)致銀行房貸失控和樓市進(jìn)一步泡沫化。購房族首付分期大都是違法的，而開發(fā)商的墊資行為和銀行的放貸行為，在很大程度上也都是違規(guī)的；開發(fā)商通過這種手段回籠資金又進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)張，極大地消弭了政府樓市調(diào)控功效，使房地產(chǎn)調(diào)控陷入更加復(fù)雜的困局；而銀行由于缺乏對首付分期的真實(shí)判斷而對這部分人按揭借款，極有可能造成房貸斷供等危險(xiǎn)，一旦房價(jià)下跌，更會(huì)導(dǎo)致大面積按揭房貸違約，使銀行出現(xiàn)大量房貸壞賬。

　　面對重出江湖的首付貸，筆者認(rèn)為應(yīng)采取疏堵相結(jié)合的方式來應(yīng)對，如果只堵不疏，不僅會(huì)催生首付貸更多的變種和馬甲，使監(jiān)管部門更加防不勝防，并加大不必要的監(jiān)管成本。目前，除相關(guān)監(jiān)管部門加大嚴(yán)厲查處、采取過硬的打擊措施之外，還應(yīng)輔以預(yù)防手段：解鈴還需系鈴人，銀行機(jī)構(gòu)可考慮適當(dāng)降低購房首付款比例，以減輕購房剛需族的首付資金壓力；同時(shí)，政府加大對樓市價(jià)格的監(jiān)控力度，堅(jiān)決抑制房價(jià)非理性上漲而加劇購房者的經(jīng)濟(jì)壓力和負(fù)擔(dān)；此外，政府應(yīng)對低收入人群加大引導(dǎo)力度，并增加安置房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房的供給力度，讓首付貸、首付分期及一切變換馬甲的“首付貸”失去生存的社會(huì)土壤。

　　(本文作者介紹：知名財(cái)經(jīng)評論人、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)者)