文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 鄧學平

　　上海寓見公寓爆雷，租客交了租金卻要被房東驅趕？長租公寓爆雷不斷，買不起房的年輕人，如今連租房也要處處小心、避免踩雷。

　　近年來，長租公寓開始在國內一線城市興起。目前，市場上主要有三種商業模式：

　　第一種是房企自己成立專門的運營團隊，將自有公寓出租給租客；

　　第二種是房企將公寓托管給中介公司，由后者進行出租和管理；

　　第三種是中介公司從房東處承租房屋，裝修后再進行加價轉租。

　　目前，杭州、上海等地爆雷的長租公寓大多屬于第三種模式。這種模式的風險在于，中介公司先期投入較大，資金回籠時間較長。一旦公司運營不善，出現資金斷裂，那么就會出現大規模的違約糾紛。

　　從法律關系看，房東將房屋出租給上海寓見公寓，上海寓見公寓再將房屋轉租給租客。租客跟房東之間不直接發生關系，房東根本沒有權利直接驅趕租客。

　　但問題是，如果中介公司違約，拖欠租金，那么房東是有權解除他與中介公司的租賃合同的。中介公司的房屋被收回，那么租客又從哪里租房子呢？所謂皮之不存，毛將焉附？

　　在法律上，租客朋友的救濟手段可能非常有限。因為，你們把租金交給了中介公司，并沒有交給房東。如果房東堅持收回房屋，那么租客只能轉而向中介公司索要賠償。但中介公司既然已經爆雷，又哪里來的錢賠償呢？

　　而且如果中介公司不主動賠償，那么只能去向法院起訴。標的太小、耗時耗力，沒有多少律師愿意代理。走司法途徑，對絕大部分租客而言都只是理論上可行，實際上卻是大大的不可行。

　　還有一種法律上的救濟辦法。那就是，租客代替中介公司把拖欠的租金給交齊了。如果租客沒有提前預交租金，這種方法或許可行。但對于很多提前預交租金的租客來說，這意味著有段時間要交雙份的租金。

　　所以，長租公寓這種商業模式天生就對租客的利益保護不足。維權無門，無處可住，一些人的租售同權美夢到了現實，還是會碰的頭破血流。

　　“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。我愛我家前副總裁胡景暉的警告絕不是聳人聽聞。在實體經濟之上，搞金融創新當慎之又慎。

　　一些長租公寓運營公司的自有資金嚴重不足，對金融杠桿的依賴極高。以上海寓見公寓為例，不僅把租客的租金作為質押去銀行貸款，而且還發行資產證券化的金融產品進行融資。而部分租客，自愿或不自愿地選擇了租房貸，用貸款支付租金。這樣層層加杠桿，生生將簡單的租房活動變成風險極高的心跳游戲。要么不出事，一旦出事就是大事，甚至可能沒法收拾。

　　上海寓見公寓涉及的人數或有數萬之眾，無論如何都不該讓數萬人被驅趕至寒冷的街頭過夜。情況危急，相關政府職能部門應當盡快介入止損，督促相關企業做好后續對接。與此同時，相關部門也當盡快制定長租公寓的監管規則，防止租客淪為待宰的羔羊。

　　(本文作者介紹：京衡律師上海事務所副主任，高級合伙人。雷洋案律師團核心成員，著有《法影下的中國》。)