文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 江瀚

　　最近，題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章在網絡熱傳，引起了所有人的共鳴，很多人都會覺得在房價如此高的今天，為什么還會有公攤面積這么坑的東西？公攤面積到底是如何產生的？

　　一、被新華社詬病的公攤面積傷民

　　最近，新華社、新華每日電訊一同發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風口浪尖，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括占比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關于公攤面積亂象的關切？

　　近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數，使之快速上漲并超過了30%。2010年，山東高密某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%，使購房者很受傷。

　　公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。

　　那么公攤面積到底是個什么東西？

　　二、公攤面積的前世今生？

　　什么是公攤面積？幾乎在中國，所有人買房都會面臨一個非常奇怪的問題，這就是公攤面積問題，比如說一個朋友買房，假設他買的是90平米的房子，有可能他實際拿到手的房子可以居住的面積有可能只有70多平，甚至如果是高層電梯房的話，這個面積可能只有60多平，那么這么多面積的差額是什么呢？這就是公攤面積。

　　根據百度百科的定義，公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

　　這就是意味著，不僅你家的面積，還有你家電梯的面積，樓道的面積，過道的面積，甚至門口保安王大爺那間保安室的面積都要計算到你家的建筑面積里面，你要為這些面積買單，基本上大多數朋友看到這里都有一種想罵人的沖動了吧。

　　那么，公攤面積到底是從何而來的呢？我們查閱了各種資料，關于公攤面積的來源幾乎沒有一個肯定的答案，但是全世界只有中國內地和中國香港地區使用公攤面積計算房屋面積，首先，按照建筑面積來計算房屋的價值，這基本上是一件古已有之的事情，當人類社會出現了私有制和私有住房之后，特別是出現了房屋買賣交易之后，就有丈量房屋面積來進行交易的先例了，這個歷史可能已經有幾千年的歷史了。

　　其次，公攤面積到底是從何而來的呢？網上曾經有一種說法，公攤面積是李嘉誠在進行相關房地產開發的時候所采用的一種做法，后來被香港其他開發商所共用，這個說法是否可靠，我們難以判斷，不過從我們查找到的資料可以發現，國內媒體上首次出現關于公攤面積的論述是1996年的一次法學期刊上出現的，涉及到一次法律官司，講述的是1993年的一起房地產交易糾紛，那么我們可以這么理解，在1993年之前就已經有了公攤面積這個情況。

　　我們仔細追溯中國的房地產市場特別是商品房市場的發展歷程，我們可以發現，在建國之后的相當長的一段時間之內，國內一直處于一個福利分房的時代，房子是由單位福利分給職工的，所以也就不可能有什么公攤面積這種說法。

　　改革開放之后，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產供應模式，于是才慢慢形成了商品房這個制度，根據瞭望智庫的數據顯示，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式，1994年從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度，而公攤面積根據瞭望智庫的預計也非常有可能是從香港引進的，因為香港在2013年之前進行房屋銷售的時候采用的就是建筑面積計算方式，也就是使用面積（套內建筑面積）+公攤面積的方式。自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關的建筑面積數據。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。（注：香港的“實用面積”，相當于內地的套內建筑面積。）

　　但是，就是這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地被各大開發商堂而皇之的使用著。

　　三、公攤面積為什么那么坑？

　　很多人乍一聽，由于有了公攤面積的存在，就等于我們無形中支付了至少好幾十平不屬于我們的面積，開發商真是奸商，如果這么說有點錯怪開發商了，因為無論是采用建筑面積來進行房價計算還是采用套內建筑面積進行房價計算其實都不會影響房地產的價格，原因就在于開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無論你的建筑面積還是用室內建筑面積都是這個價格，唯一有差別的只是每平米均價而已。

　　那么，我們能否說開發商采用建筑面積計算就沒有問題了呢？非也，開發商計算方式的問題在于：

　　一是公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。

　　二是公攤面積其實意味著高昂的未來費用。雖然從房價的角度來說，你用什么面積計算是影響不大的，但是實際上，未來的費用差距是非常巨大的，舉例來說，北方地區的房子往往都會收取取暖費，取暖費的收取標準是什么呢？就是按照你房子的面積來計算的，但是實際上大家真正能使用暖氣的面積只有室內的那個面積，這也就導致你每個月都要為那些不屬于你的面積交著取暖費。此外，房產稅征收在即，按照上海等試點城市的收法，也是按照面積征收，那么一旦房產稅開征了，這就意味著大家要為了很多不屬于自己的面積去交額外的稅收，這不是坑又是什么呢？

　　其實，我們縱觀世界大部分國家，大家采用的都是室內建筑面積作為房子計價的依據，完全沒必要加上公攤面積這個東西，新華社既然發文明確質疑公攤面積傷民了，是不是也該到了處理一下這個歷史遺留問題的時候了呢？

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院特約研究員。)