文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 盤(pán)和林

　　三年棚改貨幣化雖然如今導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但客觀地說(shuō)，憑借其優(yōu)點(diǎn)，一石三鳥(niǎo)完美收官房地產(chǎn)去庫(kù)存，這說(shuō)明棚改貨幣化作為一項(xiàng)政策必然是優(yōu)缺并行的，我們要以辯證的態(tài)度去對(duì)待。各地區(qū)情況不同，相信棚改貨幣化不會(huì)被完全禁 止，也未必要“一刀切”。

　　新華社主管《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》刊文稱，近日，雖然國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)相關(guān)言論給予否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖不能認(rèn)定國(guó)開(kāi)行已暫停所有支行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限，但棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫(kù)存，隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存階段結(jié)束，貨幣化安置也應(yīng)逐步退出。在此背景下，近一年瘋狂的三四線城市房地產(chǎn)熱潮或?qū)⒂兴禍亍?/p>

　　近日，棚改貨幣化安置引發(fā)廣泛的關(guān)注，主要有兩種聲音，其一認(rèn)為是推高房?jī)r(jià)，尤其是三四線城市房?jī)r(jià)的元兇；不過(guò)也有學(xué)者認(rèn)為，三四線房?jī)r(jià)上漲不怪棚改貨幣化安置。當(dāng)然，更多的人則是關(guān)注，棚改貨幣化的改革是否會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)由利好向利空的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　為什么棚改貨幣化安置成為眾矢之的？大家卻忽略了棚改貨幣安置政策本身，只關(guān)注到房?jī)r(jià)上去了。我們還是先回到棚改貨幣安置政策本身來(lái)看待問(wèn)題。

　　棚改貨幣化安置一石三鳥(niǎo)

　　棚戶區(qū)主要指的是城市中結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，居住環(huán)境差，基礎(chǔ)設(shè)施不完善的房屋集中區(qū)域。棚戶區(qū)改造是近年來(lái)我國(guó)一項(xiàng)重大民生工程，其安置方式主要有兩種，一種是實(shí)物安置，另一種就是貨幣安置，棚改貨幣化安置指的是對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，以貨幣的方式補(bǔ)償被征收的土地和房屋。

　　棚改的安置方式因地而異，通常是采取兩者相結(jié)合的方式。但是2013-2014年期間，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供給過(guò)量，庫(kù)存嚴(yán)重的問(wèn)題。針對(duì)這一狀況國(guó)務(wù)院簡(jiǎn)政放權(quán)，推出三年棚改計(jì)劃，于是地方政府將棚改與去庫(kù)存結(jié)合起來(lái)，紛紛推行棚改貨幣化安置方式。

　　對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，棚改貨幣化安置方式并非眾矢之的，反而可謂是一石三鳥(niǎo)。其一，作為一項(xiàng)民生工程，無(wú)論采取何種安置方式，最終都能達(dá)到改善居民生活環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量的目標(biāo)。其二，采取貨幣化的安置方式能夠在短時(shí)間內(nèi)的增加房屋需求，有效的消化房地產(chǎn)庫(kù)存，完成去庫(kù)存目標(biāo)，平衡房地產(chǎn)供求有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。其三，對(duì)地方政府而言，采取貨幣化的安置方式增加了房屋的需求，刺激樓市投資消費(fèi)，為當(dāng)?shù)卣?jī)做貢獻(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)土地的需求也增加政府土地收入，有利于保證政府財(cái)政收支平衡。

　　棚改貨幣化安置會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？

　　棚改貨幣化安置方式具有成本低、操作簡(jiǎn)單、可行性高的優(yōu)點(diǎn)。棚改貨幣化安置會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？筆者認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中，確實(shí)助推了本就火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格一路高漲。

　　從源頭來(lái)講，棚改采取貨幣安置方式在市場(chǎng)上釋放了大量的基礎(chǔ)貨幣，這些基礎(chǔ)貨幣通過(guò)貨幣指數(shù)會(huì)成倍擴(kuò)張，以而引起通貨膨脹，物價(jià)上漲，房?jī)r(jià)自然而然上升。同時(shí)，大量的需求透支了房地產(chǎn)庫(kù)存。這里的需求首先有一部分是由于棚改而產(chǎn)生的房屋剛性需求者構(gòu)成，另一部分則是由趁機(jī)購(gòu)限價(jià)政策進(jìn)行套利的投機(jī)者構(gòu)成。棚改后，房屋剛需者增加，同時(shí)加之投機(jī)者對(duì)需求的放大效應(yīng)，需求消化庫(kù)存后仍有不斷增加的趨勢(shì)，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。

　　不都不提的是，地方政府也有意或無(wú)意地成為房?jī)r(jià)上漲幕后 推手。地方政府為了還付國(guó)開(kāi)行棚改貨幣化安置貸款，所采取的方式通常是賣地。除了土地資源本身的稀缺性，政府為了還款并且獲得財(cái)政收入，土地往往越賣越貴，開(kāi)發(fā)商成本也隨之提高，最終都反應(yīng)在了房?jī)r(jià)上。

　　從各地棚改的實(shí)踐來(lái)看，貨幣化安置的地方確實(shí)大 大縮短了當(dāng)?shù)厣唐贩康匿N售時(shí)間，最終都助推了房?jī)r(jià)的上漲，有著非常顯著的關(guān)聯(lián)性。

　　棚改貨幣化已功成，身退未必要“一刀切”

　　據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年5月末，全國(guó)代售商品房面積為5.6億平方米，創(chuàng)下了歷史新低。歷經(jīng)三年的棚改貨幣化安置完美的完成了三四線城市去庫(kù)存的目標(biāo)。但是去庫(kù)存完成后需求卻依舊保持上揚(yáng)姿態(tài)，不斷透支著房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，房?jī)r(jià)不斷上升。

　　數(shù)據(jù)表明，三四線城市6000-7000/米已成常態(tài)，有些城市房?jī)r(jià)甚至過(guò)萬(wàn)，成為工薪階層不能承受之重。同時(shí)，棚改后所釋放的大量的貨幣，并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)域，反而大都流入股市、樓市等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，一方面導(dǎo)致房?jī)r(jià)脫離真實(shí)供求關(guān)系，泡沫嚴(yán)重。

　　竊以為，三年棚改貨幣化雖然如今導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但客觀地說(shuō)，憑借其優(yōu)點(diǎn)，一石三鳥(niǎo)完美收官房地產(chǎn)去庫(kù)存，這說(shuō)明棚改貨幣化作為一項(xiàng)政策必然是優(yōu)缺并行的，我們要以辯證的態(tài)度去對(duì)待。各地區(qū)情況不同，相信棚改貨幣化不會(huì)被完全禁 止，也未必要“一刀切”。

　　(本文作者介紹：知名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)