摘要

　　2024年1月，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》（以下簡稱“《通知》”）。本文對上述政策的具體要求及后續政策影響進行了簡要分析。本文認為：《通知》的發布有助于推動相關政策落實，有利于拓展政策支持渠道，同時降低放貸所帶來的附帶風險；政策施行將一定程度上修復房地產行業及相關產業鏈的預期，但政策演變及持續性值得關注。

　　正文

　　為發揮城市人民政府牽頭協調作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，2024年1月，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布《通知》，要求建立城市房地產融資協調機制，以符合條件的房地產項目為支持對象給予融資支持。《通知》下達后，各地相關工作逐步落地，政策效果顯著。根據新華網消息，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市房地產融資協調機制，共提出房地產項目約6，000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2，000億元。

　　一、政策簡析

　　房地產融資協調機制的建立，有利于相關政策落實；政策對象由企業轉為項目，擴大了政策受惠范圍，拓展了政策支持渠道；政策條件較為嚴格，政策更加注重合理的融資需求，同時降低附帶風險。

　　房地產融資協調機制的建立，有助于化解房地產市場各參與方之間的需求沖突，有利于相關政策落實。《通知》提出，“指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協調機制?！睆囊酝恼邎绦星闆r來看，房地產企業紓困政策的發布量較多，但市場各參與方大多保持觀望態勢，政策落地效果不及預期，企業融資環境沒有明顯的改善。各監管部門主要目的是通過確保政策落實來維持市場穩定，其目的實現需要各金融機構的資金投放支持；房地產企業是資金的訴求方，二者均依賴于放貸規模的增加。而對各金融機構來說，其首要任務是防范金融風險，放貸收益為其次。上述情況導致各方雖然表面上是一致解困，但行動意愿上存在顯著的沖突，需求矛盾對政策落實形成了一定阻礙。而從《通知》的要求來看，房地產協調機制是由需求的主要沖突雙方共同建立的，使得各參與方在統一的機制背景下協調運作，有助于化解前述矛盾，從機制上保證各項政策順利施行。

　　政策只針對項目，不針對企業，擴大了政策受惠范圍，拓展了政策支持渠道。《通知》指出，“協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信?！边^去，各紓困政策的主要受益方是房地產企業，但房地產流動性風險的頻繁暴露使得各金融機構不得不謹慎放貸，因而資金投放大多只能流向信用狀況相對較好的房地產企業，出險企業獲利甚微。而政策范圍由企業轉為項目后，一方面，由于項目的申報審批材料相對完善，與房地產企業相比，項目的復雜程度相對較小，信息透明度相對較高，信息獲取更加容易，各金融機構可以更好地掌握項目的相關情況，在一定程度上減少了由于信息不對稱帶來的放貸顧慮。另一方面，相對于房地產企業較為嚴重的信用風險，很多項目停滯只是由于缺少資金推動，項目本身的預期收益相對樂觀，政策對象由企業轉向項目后，出險房地產企業的優質項目也可參與申報，避免了因企業自身問題無法獲取資金而拖累項目的情況；而在申報條件中，將存在重大違法違規行為、逃廢金融債務問題的企業和項目排除在外，保證了資金可直接流向優質項目，避免了資金濫用，有利于項目推動以及未來的資金償還。從行業的層面來看，在相對有限的資金投放下，針對企業的政策受益范圍相對較窄，而針對項目的政策可以擴大受惠面，同時拓展新的政策支持渠道。

　　政策條件較為嚴格，政策注重優質項目遴選，匹配合理的融資需求，同時降低附帶風險。根據《通知》要求，要獲得融資支持，項目需要滿足嚴格的入圍條件：項目處于在建施工狀態，對于短期停工但資金到位后可以馬上復工，并能完成交付的項目也可以納入；項目具有與融資額度基本匹配的抵押物或抵押擔保；項目確定擬申請貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；項目預售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回；項目制定了貸款資金使用計劃和完工計劃。滿足上述條件的優質項目才可入圍，嚴格的入圍條件將避免資金盲目流向劣質項目，可以更大程度上發揮資源配置作用，遴選優質項目，從而有效降低后續還款等附帶風險。此外，項目入圍“白名單”并不等同于獲得融資支持，項目推送后，各金融機構還需進行嚴格的審核，最終是否放款取決于金融機構。目前，項目實際獲得的融資遠低于申報項目的融資總需求。由此可見，盡管政策推行已取得了初步成效，但資金缺口仍然較大，在當前風險出清的壓力下，各金融機構的態度仍較為謹慎。

　　二、政策影響

　　“白名單”政策施行有望在一定程度上改善房地產企業的資金狀況，修復行業及相關產業鏈預期，但中長期仍需持續關注后續政策演變及延續性。

　　政策施行將一定程度上改善房地產企業的資金狀況，修復行業及相關產業鏈預期。一方面，政策對象由企業轉為項目后，資金支持可以直接用于支撐項目開發建設，改變因房地產企業自身債務問題導致的項目停滯狀況，利用部分優質項目周轉，可以在一定程度上緩解企業的資金壓力。另一方面，出險企業的多個項目入圍“白名單”，由于入圍條件嚴格，出險房地產企業的項目入圍證明了企業與項目可以實現劃分，項目不再受企業的限制，同時也反映了入圍風險企業資產資質相對較好，自身具備一定的恢復能力。而暫時無法入圍的項目，在達到相關條件后也可入圍。融資環境改善向市場傳遞出積極信號，有助于提升行業預期。此外，政策加碼對房地產相關產業鏈具有積極推動作用，與入圍項目捆綁的建筑、建材企業資金的流動性狀況或將得到一定程度的改善，產業鏈預期有望修復。

　　中長期來看，政策演變及延續性需持續關注。政策層面，支持對象由企業轉為項目是一種新的探索，政策效果有賴于各項細則的不斷完善和調整，以確保其持續有效。首先，從放款情況來看，目前入圍項目的資金需求與實際放貸的差額較大，政策門檻相對較高，入圍而無法獲得資金的情況大量存在，后續針對抵押物、項目資質等方面的規定有一定細化調整的要求和必要性。其次，從各地上報申請的情況來看，目前上報的項目主要來自省會城市，城市能級相對較高，且上報項目的城市集中度差異較大，為確保政策下沉，同時考慮到區域性的環境差異，與各地實際情況相匹配的地方性實施細則需不斷完善。再者，當前白名單項目支持資金的償還有賴于項目未來銷售，而項目銷售情況取決于需求釋放，目前，市場需求仍處于較低水平，因此，需求端是否有相關配套政策需保持關注。此外，隨著政策的逐步推進，各項風險防范措施需同步落實，在確保資金專項用于項目推進、防止資金挪用濫用等方面，需從制度上加以保障，以確保“白名單”政策實施形成有效閉環。

　　整體來看，房地產項目“白名單”政策作為“保交付”支持政策的延續，從支持渠道方面進行新的探索，并建立新的機制加以保障，對房地產企業融資環境改善具有積極的促進作用，有助于修復市場對行業及產業鏈預期。但目前房地產市場供需兩端仍處于低谷，中長期政策能否下沉有賴于政策演變和調整，政策效果仍需持續觀察。

　　報告聲明

　　本報告分析及建議所依據的信息均來源于公開資料，本公司對這些信息的準確性和完整性不作任何保證，也不保證所依據的信息和建議不會發生任何變化。我們已力求報告內容的客觀、公正，但文中的觀點、結論和建議僅供參考，不構成任何投資建議。投資者依據本報告提供的信息進行證券投資所造成的一切后果，本公司概不負責。

　　本報告版權僅為本公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制和發布。如引用、刊發，需注明出處為大公國際，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。

　　(本文作者介紹：大公國際作為中國國新控股子公司，成立于1994年，擁有獨創的評級方法和評級技術，科研成果豐富。)