事關超4000萬客戶，超25萬億元信貸！

8月31日，兩大重磅政策同步落地。中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱“通知”）以及《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。

其中，通知明確，自9月25日起，符合相關條件的存量房貸借款人，可向金融機構提出申請，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

降低后的存量房貸利率，依然要符合貸款發放時當地的房地產政策，即不低于當時所在城市房貸利率政策下限。也就是說，存量房貸利率調整最多可以“抹平”銀行在發放房貸過程中高于政策下限的“溢價”。

接近監管的有關人士表示，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個百分點。據估算，本次調整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元，顯著增加消費能力。

《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》涉及兩大重要調整。其一，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。其二，二套住房利率政策下限由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點下調為不低于LPR加20個基點。

問題1

降低存量房貸利率，適用于哪些貸款？

存量首套住房商業性個人住房貸款是指，2023年8月31日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

上述人士向記者解釋，可以申請調整利率的存量房貸類型包括兩類。

一是原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸。

二是借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

問題2

降低存量房貸利率有哪些途徑？

對于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人主動向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。

在調整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

問題3

借款人應如何操作？

對于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發放貸款置換存量首套房貸，或協商變更合同利率水平。

9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

中國人民銀行將督促銀行盡快發布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請調整利率水平或新發放貸款置換的具體安排。

借款人可根據貸款銀行的公告進行操作。

中國人民銀行將指導利率自律機制，督促金融機構做好貫徹落實工作，維護市場競爭秩序。

通知還明確，各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保有關要求落實到位。

問題4

兩種調整方式如何選擇？

上述人士告訴記者，從調整結果上看，由于中國人民銀行已經明確存量房貸利率調整的具體要求，即需要符合貸款發放時的當地房貸利率下限政策，預計這兩種方式調整后的利率水平不會有明顯區別，借貸雙方可以通過協商選擇其中任意一種方式。

問題5

利率最低可以降到多少？

中國人民銀行表示，此次要求調整后的存量房貸利率，需符合貸款發放時當地房地產政策。

這就意味著，變更后的貸款合同利率水平，在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

“這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調整過程平穩有序，避免由于存量房貸利率調整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。”上述人士說。

例如，如果以當前的房貸利率政策下限或者實際新發放的房貸利率水平確定，就可能出現不同時間調整的客戶，調整后的利率水平有所差異的現象。未來，房貸利率政策下限可能下調，或者新發放房貸利率又有所下降，就會導致完成調整較早的客戶利率水平較高。

全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

下表為初步統計的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動態調整機制下調或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數據為準。

問題6

為什么要降低存量房貸利率？

“前些年房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現了一定的錯配，造成當時發放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風險的需要。”上述人士表示，當前房地產市場供求關系已發生重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調。

“存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。”上述人士說，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

問題7

降低存量房貸利率將在多大程度上減輕居民負擔？

上述人士表示，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。

據估算，本次調整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元，顯著增加消費能力。

問題8

首付比例發生了什么變化？

中國人民銀行、國家金融監管總局還發布了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，對現行差別化住房信貸政策進行了調整優化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

該文件統一了全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

這意味著，在實施“限購”措施的城市，調整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

各地可根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。銀行業金融機構在各地下限基礎上，按照市場化原則合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

問題9

二套住房利率政策下限發生了什么變化？

《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》還將二套住房利率政策下限由不低于相應期限LPR加60個基點調整為不低于LPR加20個基點，有利于減輕居民家庭房貸成本，改善消費預期和信心。

首套住房利率政策下限仍保持不低于LPR減20個基點。對于符合首套住房貸款利率政策動態調整機制相關條件的城市，還可階段性下調或取消當地首套住房貸款利率下限。

問題10

金融機構應如何防范相關業務風險？

金融機構應嚴格落實相關監管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。

對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。

延伸閱讀：

中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人就調整優化住房信貸政策有關問題答記者問

中國人民銀行、金融監管總局8月31日聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。有關負責同志就政策調整回答了記者提問。

問：差別化住房信貸政策調整優化的背景是什么？

答：7月24日中央政治局會議明確，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務院常務會議提出，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，中國人民銀行、金融監管總局發布通知，對現行差別化住房信貸政策進行了調整優化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

問：此次差別化住房信貸政策調整優化的重點是什么？

答：一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

問：為什么要降低存量首套住房貸款利率？

答：近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

問：哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？

答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

中國人民銀行、金融監管總局將密切關注市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。

責編：蔣燁歡、郭晨希? ?

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