近年來，海悅生活營收利潤表現尚可，但作為獨立發展的企業，其對母公司仍存在依賴。此外，該公司目前尚存可能影響其聲譽的未決糾紛

《投資時報》研究員李璐

隨著生活水平提升，我國居民對高質量物業服務的需求與日俱增，也由此成就了一批發展迅速的物業管理公司。在此背景下，物管資本市場持續升溫，多家物業管理公司通過資本市場拓寬其融資渠道。

根據中指院信息顯示，截至2020年末，共有38家物業管理公司在聯交所上市。海悅生活控股有限公司（下稱海悅生活）便是一家于近期加入物管IPO大軍的綜合性物業管理服務供應商。該公司有超21年的物業管理服務經驗，所提供的物業管理業務包括住宅物業以及工業園、購物中心及辦公大樓等非住宅物業。除物業管理服務外，其亦提供非業主（主要為物業開發商）增值服務以及社區增值服務。

《投資時報》研究員注意到，在海悅生活此次IPO之前，其母公司海倫堡中國集團（下稱海倫堡）曾兩度沖刺資本市場未果。于是兩年后，在物管上市潮驅動下，海倫堡創始人黃熾恒轉而將上市主體改為與海倫堡共同成長的物管板塊，并于2019年3月19日在開曼群島注冊成立豁免有限公司——海悅生活，使其成為此次上市主體。

據招股書披露的募資用途，本次IPO該公司募集資金擬用于收購住宅和非住宅物業管理公司、開發增值服務、建設及升級智能管理平臺、升級在管社區的硬件基礎設施及補充營運資金等方面。

《投資時報》研究員翻閱招股書發現，在物管行業處于高增長的情況下，海悅生活近年來營收及利潤表現可圈可點。但在此背后，與大多數同業公司類似，其對母公司依賴較為嚴重，收入結構變化反映出的可持續增長穩定性存疑也不可忽略。此外，該公司目前尚存可能影響其聲譽的未決糾紛。

增長可持續性幾何？

據招股書數據顯示，2018年至2020年（下稱報告期），海悅生活簽約建筑面積由約0.3億平方米增加至約0.42億平方米，復合年增長率約達19.3%。在管建筑面積亦同步增長，由約0.18億平方米增加至約0.24億平方米，復合年增長率約達17.5%。

隨著管理面積增長，其收益有所提升。報告期內，該公司收益由4.17億元增長至6.76億元，復合年增長率為27.3%。利潤復合年增長率更是高達45.4%，由0.46億元增長至0.98億元。

據招股書介紹，海悅生活將主要發展精力集中于經濟發達地區中人口密度高的城市，其大部分業務集中在有政策紅利的粵港澳大灣區（下稱大灣區）。報告期內，該公司在大灣區管理總建筑面積分別約為0.1億平方米、0.12億平方米以及0.13億平方米，占在管物業總建筑面積的比例約為59.2%、56.5%及55%。而其來自大灣區物業管理服務的收益分別占總收益約62.6%、57.1%及55.9%。

雖然根植于大灣區的海悅生活可以借發展之東風，但由于業務分布過于集中，若大灣區發展趨勢發生變化，將會對海悅生活的業務、財務狀況及經營業績產生重大影響。

此外，《投資時報》研究員研閱其收入構成后發現，海悅生活毛利增長的可持續性或存在問題。

與一般物管公司主要依賴于物業管理不同，海悅生活主營業務中的“非業主增值服務”和“社區增值服務”是其盈利增長點。其中，非業主增值服務是指協助物業開發商進行銷售及營銷活動；社區增值服務是指為其在管物業的業主及住戶提供增值服務，從而增強住戶的生活體驗。

招股書披露數據顯示，上述兩個板塊業務毛利率遠高于物業管理服務的毛利率。然而，報告期內該公司來自于社區增值服務的收入占比出現下滑趨勢，分別為8.4%、6.6%和6.8%。若照此趨勢持續下去，同時物業管理服務板塊毛利率增長水平又不及預期，可能導致海悅生活毛利水平無法保持當前增長態勢。

海悅生活在招股書中還提到，由于其盈利能力部分取決于能否控制成本及經營開支，后續公司可能會繼續投入大量資源發展增值服務，而這些服務需要大量資金、人員及技術支持，這或對其短期盈利能力及現金流量造成負面影響。另外，物業管理市場激烈的競爭也是海悅生活面臨的一大挑戰。

海悅生活按各業務線劃分的毛利率情況

數據來源：公司招股說明書

業務外拓能力有待提高

《投資時報》研究員查閱海悅生活招股書注意到，其在招股書中列示的按最終付款客戶類別劃分的總收益明細顯示，其收入絕大部分來自于獨立第三方，報告期內占比分別達81%、76%和71.1%。

但從簽約項目開發商歸屬來看，2018年至2019年該公司簽約的物業項目開發商均為母公司海倫堡或其聯營、合營企業，2020年開始才簽約了第一個由獨立第三方開發的項目，且尚未處于在管狀態。也就是說，報告期內其在管物業項目均由海倫堡及其聯營、合營企業開發。

事實上，在正式踏上上市申請路之前，海悅生活便開始通過并購方式增加自身市場開拓能力。其在2019年4月收購廣州海商、2020年2月收購廣州增航97%股權、2020年3月收購Sean Everest、2020年9月收購中山中頤物業管理30%股權。

然而，這種通過密集收購增強造血能力的做法尚存一定風險。海悅生活在招股書中坦言，其無法保證能夠尋找到合適的收購機會，即使獲得合適的機會，亦可能無法按照有利條款或可接受的條款及時完成收購，更甚者可能根本無法完成收購。若該公司無法確定合適的收購目標或完成收購，或將會對其競爭力及增長前景構成重大不利影響。

此外，由于海悅生活目前仍依賴母公司海倫堡，而其對海倫堡的管理策略并無控制權，同時也無法控制影響海倫堡業務運營及財務狀況的宏觀經濟及其他因素。若海倫堡的業務、財務狀況或其開發、交付及維護物業的能力出現任何不利變動，均會對海悅生活獲得新物業管理服務的能力產生重大不利影響。

海悅生活按物業開發商類型劃分的項目情況

數據來源：公司招股說明書

尚存未決糾紛

《投資時報》研究員翻閱招股書發現，海悅生活尚有一起未決訴訟。

2021年1月27日，該公司在管住宅物業的一名業主（原告人）提起訴訟，稱物業開發商、另一名業主及海悅生活，需對一起意外事故承擔法律責任。

據海悅生活招股書顯示，意外發生地為一個花園，原告人稱花園內采光井的玻璃頂存在缺陷，給相關物業的住戶造成危險；物業開發商嚴重疏忽，未立即維修采光井的玻璃頂，亦未采取減輕危險的措施，如張貼警示通告或維修花園的受損圍墻；海悅生活作為物業管理服務供應商嚴重疏忽，未采取減輕危險的措施，避免意外發生；被告業主嚴重疏忽，未能維護及維修采光井的玻璃頂。原告人要求有關物業開發商、被告業主及海悅生活就意外事件賠償損失120萬元。

截至招股書發布日，該案尚未審理完畢，雖然海悅生活經咨詢訴訟律師意見認為，判定海悅生活勝訴的可能性較大。但因該事故后果嚴重，若最終判定結果對海悅生活不利，不僅影響其業績指標，更重要的是會對其聲譽產生不利影響，從而影響今后業務的開展。

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