周四,分析師表示,陷入困境的美國寫字樓市場可能正在觸底,并指出上個季度一系列問題辦公樓以大幅折扣出售,幫助設定了新的定價基準。
自疫情爆發以來,由于利率上升和許多辦公室職員在家辦公,美國寫字樓市場受到重創。根據 RCA 商業地產價格指數,截至第二季度,寫字樓價格同比下跌 12.4%,引發人們對市場何時觸底的猜測。
行業研究公司 Trepp 的研究主管 Stephen Buschbom 表示:“困境的頂峰已經完全過去”,他還補充說,現在的關鍵是達成更多交易,讓行業對價格有一個大致了解。
“我們仍有價格發現空間,”Buschbom 說?!敖灰琢康脑黾訉⒁馕吨@對持有者來說變得更加有利?!?/p>
在整個 2023 年和 2024 年初,許多開發商和貸方選擇以新的條款延長到期貸款或推遲出售,以避免出現巨額損失。
根據 MSCI Real Capital Analytics 的數據,在新冠疫情之前,寫字樓銷售額平均每季度為 350 億美元,但由于持續空置和高昂的運營成本導致房地產估值下降,自 2023 年以來,寫字樓銷售額平均每季度僅為 134 億美元。
然而,一些分析師已經看到了困境房產銷售回暖的跡象,這讓一些人認為市場已經迎來轉折點。
穆迪商業房地產經濟分析主管凱文·費根 (Kevin Fagan) 表示:“越來越多的跡象表明,市場觸底反彈,精明的業主甚至以低于購買價的價格出售其房產,這有助于為寫字樓價值創造某種定價基準?!?/p>
穆迪在 8 月份基于公共記錄數據的報告中表示,自美國第一季度末以來,已有 7 處寫字樓以超過 1 億美元的折扣出售,而第一季度只有 1 處,2023 年全年只有 2 處。
穆迪稱,出售的名單包括曼哈頓中城的一棟辦公樓(西 50 街 135 號),比原價 2.85 億美元低 97% 的價格成交,虧損 2.765 億美元。穆迪還列出了芝加哥、西雅圖和華盛頓特區的辦公樓銷售情況
穆迪列出的另一個例子是百老匯 1740 號,與之前的購買價相比,其售價虧損 4.16 億美元。投資者在針對其出售的 AAA 級債券上蒙受損失,這是自 2008 年以來的首次。
降息提振經濟
由于缺乏定價基準,業主們一直不愿意出售,因為交易量下降導致定價預期不匹配。他們選擇延長或再融資現有貸款,以度過降息時期,并提高他們保留這些房產的能力。
房地產行業遭受空置率低和收入低的雙重打擊,導致業主難以償還現有貸款的利息。
穆迪的研究指出,即使降息,未來 12 個月內到期貸款約 190 億美元,其中近 72% 的借款人仍可能難以進行再融資,因為他們可能需要拿出平均 30-35% 的股本才能獲得收購貸款。
華盛頓特區地區貸款機構 EagleBank 的首席貸款官瑞安·雷斯 (Ryan Reiss) 表示:“今年年底和明年初,(一般市場) 將會有一些大額余額通過銷售交易進行?!?/p>
美聯儲最近自 2022 年以來首次扭轉美國利率方向,在 9 月份降息 50 個基點,并承諾進一步降息。
然而,私人貸款機構 Bridgeinvest 的創始人亞歷克斯·霍恩 (Alex Horn) 表示,盡管降息 50 個基點可能帶來“漫長隧道盡頭的曙光”,但“(商業房地產) 市場復蘇至少需要降息 300-400 個基點,才能彌補房地產估值的大幅下跌”。
最近一個推動該項目的貸款機構是 Parkview Financial,根據 Parkview 首席執行官保羅·拉希米安 (Paul Rahimian) 的說法以及路透社看到的一份機密發行備忘錄,該公司在紐約、新澤西和康涅狄格州的一場拍賣會上提出出售七筆價值 3 億美元的多戶住宅和辦公室貸款,其中部分貸款已在履行中,部分貸款已在訴訟中。
拉希米安表示,他的公司收到了多份報價,計劃在未來六周內完成交易。他說,有三份貸款被擱置。拉希米安表示,該公司計劃利用出售所得來發放新貸款。
Waterfall Asset Management 資產證券化策略主管 Keerthi Raghavan 表示,此類銷售正在創造機會。該公司去年投資了近 20 億美元購買以大幅折扣出售的債券和貸款。
他說:“我們認為,隨著前端利率降低,基本面問題不會在一夜之間消失,而且資產負債表上仍有大量商業地產資產需要出售或解決,這應該會導致供應量繼續上升?!?/p>
責任編輯:丁文武
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