北京購房人盼來了樓市大招：首套首付從30%降到20%，首套房貸降到3.5%。然而部分買房人卻依然很淡定：“再等等，說不定房價還會降呢？”畢竟，從去年下半年開始看房到現在，他們看中的房源，有些都已經降了一兩百萬了。

作者?|李? ?逗

編輯?|?孫春芳

運營?|?劉? ?珊

考驗各位信仰的時候，又到了。盼星星盼月亮，北京買房人一直期盼的樓市大招，終于在炎炎夏日中來了。

6月26日傍晚，北京市多個部門一口氣發布了5條房地產調控政策，最受關注的是：首套房首付比例最低調整為20%，房貸利率3.5%。二套購房首付款比例調整為30%（五環外）或35%（五環內），利率降為最低3.7%（五環外）或3.9%（五環內）。

其實，調控內容大家已經不陌生了，無論是貸款利率還是首套比例，北京和上海的新房信貸政策基本保持一致。但對于最具信號意義的北京而言，這已經是其首付比例和按揭利率達到的歷史最低水平，對購房人的讓利也明顯更多了。

算算賬本就知道，按照500萬總價的新房來說，過去首付款需要150萬，而現在直接變為100萬。如果再算算最新房貸利率，購房成本的降低就更明顯了。

按照首套利率3.5%、100萬元貸款本金、30年等額本息來算，購房者原來4.05%利率的房貸總利息支出為72.9萬元，新政后的利息總支出則降為61.7萬元，一下子減少了11.3萬元的購房利息。

放到以往，這些都是足以引起購房人哄搶的大招。不過，面對如今的復雜市場，一面是二手房的“以價換量”，另一面是新房價格的不斷下跌，最猛新政又能激起多大的水花？

“晚買半年立省120萬”

北京新政發出后，有人歡喜有人憂。而成功趕上了這批房貸利率下調的沈雪，就屬于買房大軍中的“幸運兒”。“沒想到6月26號出政策，房貸利率在LPR基礎上減45個基點，我們利息一下子省了22萬。”算算省下來的這筆錢，沈雪開心了一晚上。

趕上今年結婚的計劃，沈雪早從今年年初就打定主意要買婚房，早早加入到看房大軍了。起初，她的總預算只有300多萬，而能被她選中的房子一開始也并不多，“當時想著手里有多少錢就買多大的房”。

“最開始看的偏老破小，東四五環比較舊的房子。”不過，房子看了兩個月以后，樓市的跌勢撫平了沈雪焦躁的心。她驚訝地發現，房子買得越晚，房價倒是跌得越猛了，“看到后面就越來越不著急了”。

看房兩個多月后，沈雪的預算沒有提升，但是可選的房源卻變得越來越多了。“看到后面，300多萬的預算我們竟然能挑到心目中喜歡的房子了，房子的品質也更好。”跌勢不斷往下走，沈雪也遲遲都沒能下定決心。

4月30日，北京推出五環外松綁政策，允許已有住房達到限購套數的居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房。但沈雪卻沒有匆忙做出決定。“430政策出來后，我觀察了兩周，當時掛牌也很多，但交易量沒啥變化，買不起的還是買不起。”

直到“517”政策出臺，央行等部門明確宣布要從全國層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率。上海、深圳、廣州開始紛紛響應政策號召，下調房貸利率和貸款比例。

但北京不一樣。四個一線城市中，北京曾在一片蕭條的樓市里走出了獨立行情。今年3到5月，其他城市二手房成交都在齊刷刷下跌時，北京二手房成交連續維持在1.3萬套以上，看起來欣欣向榮。

可仔細看就會發現，低價依然是促進成交的主因。國家統計局顯示，5月份，北京二手房價格環比跌1.2%，同比下跌8.6%。

趕在房價下行的跌勢，沈雪提前選好了房子，和房東談好價格，甚至連交易合同也都簽好了，只待屬于北京的政策東風吹來。幸運得是，她不僅等來了政策的及時雨，房價也越等越便宜了。

“最開始看中的老破小需要330萬左右，到了現在賣250萬，而現在買的這個次新房，2023年的時候最高賣510萬，到了去年年底430萬，今年到手只需要333萬。”沈雪說道。

和多數購房人相比，沈雪無疑是幸運的。北京回龍觀區域一位中介對「市界」說道，能明顯感覺到，北京未落實降利率、降首付等樓市新政，成了不少購房者選擇繼續觀望的原因。“不少客戶我們都會主動勸勸，讓他們再等等。”

存量老客戶不淡定了

和被政策利好吸引的買房人不同，看到新政出臺的消息后，存量老客戶們的心卻涼了一大截。“昨天放款，今天出新政，明天執行。”6月26號下午，提前兩天付了首付款的林霞，猝不及防地被新政攔在了門外。

實際上，林霞是這輪政策限購優化下，重新擁有買房資格第一批買房客。兩個月前，北京“430” 政策出臺后，林霞第一次品嘗到了政策放開后的喜悅。一直想再在北京買改善房的林霞，終于等來了購買資格。

于是，她興沖沖的跑到了北京五環外的區域，北苑、回龍觀、新宮等區域的二手房看了個遍。5月9號，林霞相中了一套回龍觀區域的房子，房子坐北朝南，屬于小區里最搶手的戶型，林霞決定就是它了。

簽下合同之初，林霞給自己和家人做好了心理建設，“哪怕房子再怎么跌，咱也是剛需，也是自主”。可她萬萬沒想到的是，她遭遇了一波來自房貸利率下調的“背刺”。

“我的貸款總額300多萬，當時簽的利率是二套五環外的4.5%，但現在最新利率調整成了3.7%，相當于我每個月要多還1560元。”林霞說道。

得知無法享受到新政最新利率調整，林霞馬上找到她的貸款銀行經理溝通，得到的回復是，“6月27號政策正式實施的放款時間為準，哪怕是26號晚上12點前放的貸都不行。”「市界」了解到，新政后北京地區銀行已火速跟進最新貸款規定。

「市界」咨詢一家國有大行房貸業務經理了解到，“新政房貸利率的生效規定，統一以放款時間為準，6月27號當天放款的客戶都能享受到新政，而在此之前的客戶只能按原定合同利率發放。”

沮喪之下，林霞還加入了一個存量客戶自救群。據林霞觀察，“大家第一反應都是和銀行溝通和爭取。但得知希望渺茫之后，有一些人也不愿意放棄，還在不斷的反饋。”

新政當天，群里有人火速退了演唱會票，旅游也不去了，大家開始維持最基本的生活開銷，一心提前還房貸。

放眼全國，隨著首套房貸利率不斷創新低，各地呼吁降低存量貸款利率的聲音再起。與之相比，北京房貸利率不僅曾經是全國最高，也是這輪利率下調中最晚的城市。

對比數據來看，2019年10月~2023年10月間，北京首套房利率為LPR+55BP，對比同期內，上海首套房利率為LPR+35BP、深圳首套房利率為LPR+30BP，北京房貸無疑屬于最高的一檔。

2024年2月份，LPR下降了25基點后，上述期內購房業主的首套房利率則均統一更新為4.5%，但對比當下新最新的貸款利率3.5%來看，利率整整高出了1%。

這樣高的利息差，也導致居民的提前還貸呼聲再起。國泰君安數據顯示，2017年以后，居民早償率（即提前還貸比率）基本在20%附近波動，但自2024年2月以來，居民早償率加速上行，4月達到37%的歷史高位。

相比這輪“背刺”，更多存量購房者已經提前行動了。他們有的研究起了低利率的消費貸和經營貸，有的則開始考慮新一波還貸。在社交平臺上，存量房貸“自救”成為討論度最高的議題。

而在政策出臺之后，每次和同事討論買房話題時，林夏的眼里不再有期待和興奮，而是轉變成一聲無奈的嘆息，“眼看這個趨勢，我不會再勸周圍的人入場了”。

樓市急盼新一批買房人

對于購房者而言，樓市存在一個明顯的冰火兩重天。但對于等待了多時的開發商和中介來說，這場政策的及時雨，他們已經盼了許久。

早在半個月前，某房企大區營銷總監張杰就和同事們做了一系列的規劃準備，他提前讓團隊人員梳理名單，鎖定客戶，為北京這輪新政的到來提前做好準備。

“這次我們肯定是要抓住第一波客戶的。”張潔說道。政策出來的當晚，張潔當晚一連發了20多個客戶。平日里不太活躍的客戶，也都開始積極問詢，這些信號讓張杰為之振奮。

而為了抓住最好的賣房時機，據張潔透露，不少開發商又重新拿出來“ 618” 時期的特價房源優惠，但并不敢貿然提價。“目前開發商還是先觀察幾天，互相之間都要先看看競品項目的表現，再來決定自己的價格。”

見證過前兩輪的調控效果后，這一次，張潔也不太敢抱有太高期待了。“前兩輪調控出臺之后，大家也都激動，但是看了一段時間之后又都觀望了，大家普遍認為松綁調控政策讓樓市更加穩定，但對市場的預期依舊不高。”

而為了吸引更多人買房，在首套房資格標準認定上，北京這次重新作出了新的劃分。政策規定，本市戶籍二孩兒以上購買二套房仍然享受首貸，相當于給多孩家庭又多發了一張房票。

但在張潔看來，這個政策短時期并不足以迅速刺激市場，“對兩孩家庭來說，他們相當于重新擁有了一個首套購房資格，所以也更不會著急賣房，現在北京市場上賣二手房再買新房，平均置換周期已經超13個月了。”

這次新政，北京開發商人從“517”等到了端午節后。如今其他一線城市都已經新政滿月了，北京這才終于響起了新政的前奏。但是，新房市場已經提前崩不住了。

半個月前，北京豐臺南四環外一項目中建花香壹號就破了防，原本指導價設定為7萬2，開盤直接4萬9起，相當于打了68折，差點就讓買房人的新房信仰崩塌了。

由于價格太吸引人引發火熱關注，中建花香壹號開售不到半天就被叫停了。但實際上，新房的價格踩踏效應已經在北京樓市輪番上演。

“價格戰打得太慘烈了”。張潔透露，“北京崔各莊區域的三個新房項目一齊開盤，本來定價原本都是8萬8，其中一個客戶先降價到8萬5送精裝修，另外一個8萬5送精裝送車位，最后那個一看又馬上降到8萬2送精裝修。”

如今，潮水還未上漲之前，北京樓市開發商們勢必還將展開激烈的價格戰。再過幾天，北京夏季的高溫馬上就要到了，樓市的溫度也還會回來么？

（文中受訪者均為化名）

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