學區房下崗，大廠房上崗
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文/小葵 張二毛 編/原野
來源：略大參考（ID：hyzibenlun）
在學區房終于被打壓的當下，“大廠房”依然堅挺，因為它的價值并非源于房子本身，而是購買者自身。
在被2300萬人口撐大的北京城里，連接，是一件無比復雜的事情。
它衍生出繁復的交通系統：24條地鐵線，1200條公交線，還有環路，從32.7公里的二環路到187.6公里的六環路，層層鋪開。盡管如此，分住城市兩端的戀人，還是很容易生出異地戀的錯覺。
對公共話題的共同關注，倒是能連接起南五環和北五環人民的悲歡。
比如房價。東西海的家長們在新政中盤算著學區房漲跌，年輕的互聯網大廠員工，也在關心政策變化對公司股票的影響——這直接決定了他們何時能上車。
在北京，學區房可能靠不住了，但“大廠房”卻依然堅挺。
至少比大廠們的股價穩定多了。
“大廠房”
大廠房，顧名思義，就是互聯網大廠周邊的房子。
與業務上一言不合就開戰的彪悍風格不同，大廠在北京選址時，更喜歡抱團取暖。
后廠村那個著名的十字路口，匯聚了騰訊新浪百度網易四家大廠。如果把時間維度拉長，大廠聚集效應在全城都落下了痕跡：最早是中關村，接著是望京和亦莊，如今，自然就是后廠村了。
距離后廠村最近的大型居民區，是曾經有“睡城”之稱的回龍觀，車程只要20多分鐘。現在，這里是“大廠之家”，下午放學時候，聚在學校門口接孩子的，多半是大廠家屬，同款文化衫或者環保袋，就是行走的身份證。
榮升為“大廠房”的回龍觀，房價已經水漲船高。
以2020年平均房價為例，北京市平均房價是5.7W，回龍觀地區是4.9W，低14%。10年前，這個差距還是33.3%。
碼農都愛回龍觀。互聯網發展至今，人才流動已經變成內循環，大廠扎堆在后廠村，年輕人的跳槽，可以在方圓幾公里內實現。而住在回龍觀，意味著他們不需要為跳槽支付過多的通勤成本——反正，在百度上班也好，在騰訊上班也罷，相差不過幾百米。
后廠村的盡頭，成了回龍觀。
“大廠房”的光環，還蔓延到了朱辛莊、東小口一帶。這些房租低廉的地段，曾經是接納畢業生、服務員、小販上岸的船板，大廠給它們鍍上“金邊”之后，一切都變了。
“去年中介給我推薦朱辛莊的房子，我沒上心，結果，今年開盤當天就被搶空了”， 一位快手員工最近很懊惱。
朱辛莊，北京地鐵八號線終點站，位于北五環再往外16公里的地段。它在北京城的地位，從房產平臺安居客的統計數據中可見一斑：系統只收錄了朱辛莊在2016年以后的房價數據，其他地區的統計周期則起始于2012年——2016年之前的朱辛莊甚至不配擁有姓名。
過去有人稱朱辛莊“鳥不拉屎，雞不下蛋”，但曾經的愛答不理，因為靠近后廠村，就變成了如今的高攀不起。
這是終點嗎？硅谷可能會說：別急，再等等。
舊金山作為硅谷的“大廠房”承載區，2010年至今，每套住房的均價，已經從38萬美元一路升到了136萬美元，年復合增長率7.3%——同期的紐約房價，年復合增長僅2%。
把焦距拉得更近一些。硅谷大廠附近的房價之高，更為駭人。
據房產平臺 Zillow 數據，在 Google 的大本營山景城，房價中位數為182.55萬美元；Facebook 總部所在地 Menlo Park，房價中位數為232.27萬美元；蘋果總部所在地Cupertino，房價中位數為213.62萬美元。
這些地方，以前就相當于北京的回龍觀、朱辛莊，是沒人愿意住過去的蠻夷之地。
造富運動
基于 Facebook 的真實案例，加州大學曾經研究過美國高科技公司上市與周邊房價的關系，得出結論：公司估值越高，周邊房價也越高；越靠近公司總部的房子，漲幅越高；年輕的初創公司上市，比同等規模的老牌公司上市，更能抬高周邊房價。
在北京，同樣如此。
熟悉行情的房產中介們都清楚：如果客戶首付爽快，選擇多首付甚至全款，只有兩種可能，要么家里拆遷，要么公司上市。
有業內人士甚至將北京樓市從2020年8月開始的回暖，部分歸結于互聯網公司的上市潮。扎堆在2020年上市、二次上市的互聯網公司包括：快手、京東、百度、網易、理想、小鵬汽車等。這些大廠員工加起來，有數十萬之多。
而估算他們財力的高級方式是詢問對方：“你是什么時候加入組織的？”
大廠員工就像酒中貴族茅臺，時間越久，價值越高。因為越早加入組織，股票期權越高。
今年2月5日，快手上市，4551名快手持股員工的人均身家達到3445萬港元，知乎上，關于快手上市，博主們最直接的回答是：五道口周圍的房價又要被推高到新檔位了——五道口是快手最早起家的地方。
位于五道口清華科技園的快手大廈再往前看，當年百度上市創造了240名百萬富翁，阿里巴巴上市創造了上萬名百萬富翁，甚至拉動了杭州城的房價，這些造福神話，一直到今天還在被人們津津樂道。
碼農們是互聯網造富運動的受益者。在坊間段子里，這群多金人士除了買房和買格子衫之外，沒有其他消費支出。西北旺人民不掏出房產證，你永遠不知道他有多有錢。
事實似乎也確實如此。
今年上半年，北京住宅成交前三甲奧森one、海淀幸福里、京投發展嵐山（注：三者是上地板塊的大廠房）的購房者中，60%以上是互聯網從業人員；朝陽地區的銷冠華樾國際（注：望京板塊的大廠房）的房子，40%被阿里和美團等大廠員工拿下。天恒地產在房山開發的別墅群，盡管距離海淀遙遠，互聯網高管卻是主要購買人群。
不同大廠的碼農們對于格子衫可能有相似品味，關于買房，喜好卻各有不同。
《經濟觀察報》在《碼農造“神盤”——互聯網人20年買房故事》中提到：阿里、騰訊和快手員工購買140平方米的大戶型居多，年齡在30歲上下；百度員工主要購買了88、110平方米的中戶型，購房者更年輕化；而65平方米的小戶型成交中，網易、新浪的員工占了大多數。
很顯然，公司市值與大廠員工的買房能力，形成了正相關。
遷徙
臨近中關村的萬柳地區，是大廠房1.0版本。
其中的的萬城華府，房齡15年，目前二手房均價12.6萬每平米。
它堪稱北京最早的“大廠房”之一。從地產商研究設計方案之時，一群新貴就被列為了項目的重點銷售目標：聯想、新浪、搜狐、趕集網等科技互聯網公司的高管們——那是2003年，這些如今看來垂垂老矣的公司們，當時正值盛年。
大廠高管們成就了萬柳區域的高貴，把它變成全城聞名的精英富人區。相傳有開發商曾經在業主大會上吹噓，自己拒絕了前來買房的某著名歌星，因為小區業主都是知識精英，演藝明星配不上。
類似的故事，又在十幾年后的清河上演。小米很多高管都在公司旁邊的橡樹灣買房安家，生生把它變成了五環外高端小區的樣本。
與當年不同的是，隨著互聯網造富運動的普及，大廠房不再只是高管們的 VIP 福利，碼農們撐起了新時代的“大廠房”。
回龍觀只是“大廠房”的縮影。事實上，大廠挪到哪，神盤就會出現在哪。今年上半年，北京住宅交易的前10名樓盤里，程序員扎堆的海淀和昌平就占據了60%的席位。
在學區房終于被打壓的當下，“大廠房”依然堅挺，因為它的價值并非源于房子本身，而是購買者自身。
還是以回龍觀為例，這里的教育資源曾經一片蒼白，但隨著“大廠二代”陸續入學，神奇的事情發生了，昌平二中回龍觀校區成為了整個昌平區的頭部學校。
大廠人不需要學區房。他們聚集的地方，自然就會有學區房。
“大廠房”的光環能持續多久，歸根結底，在于大廠的好光景能持續多久。
一位學而思員工決定取消原定的明年買房計劃。因為辦公地就在回龍觀，他在附近租房居住快2年了，也打算在此買房。但最近學而思股價大跌，他的買房儲備金已經縮水50%以上——過去兩年，他把年終獎都換成了公司股票。
而回龍觀的房價卻在漲，目前均價已經到了5.3w左右。一邊是持續縮水的買房積蓄，一邊是穩步上漲的房價，買房人最忌諱的局面，莫過于此。
更多中概股上市公司的員工們，正在政策調整的波動之中，冷暖自知。
至于那些初創公司里夢想財富自由的年輕人，未知數就更多了。90后的晚秋曾經是一家創業公司的COO，年入120萬，手握千萬期權，只待上市。然而，在風生水起的3年后，公司在去年陷入了沒錢發工資的困境，堅持8個月后，她黯然離職，千萬期權化為烏有。
互聯網的風口總在變。運氣足夠好的人，才能在風口真正形成前入場，拿到大量期權，堅持到上市，實現財務自由。
北京目前擁有93家“獨角獸”公司，其中最有希望掀起大型造富運動的，要數字節跳動。
關于這家公司上市的消息已經在坊間流傳許久。多個版本傾向于將它的估值定在4000億——僅次于騰訊和阿里。
當然，字節跳動多次辟謠，今年4月還專門發布了“近期不上市”的聲明。但對于那些選擇將年終獎置換成公司股權的年輕人，依靠公司上市，實現在北京居住條件乃至階層的跨越，依然是個清晰可見的夢。
當然，在這個充滿變化的時代里，這需要一點堅持，還需要一點運氣。
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