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play 順豐房托通過赴港上市？連快遞做物業(yè)都能上市？怎么做到的？

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　　文/慶秋

　　來源：BT財(cái)經(jīng)（ID：btcjv1）

　　順豐能否成功收獲第二增長曲線，擺脫并不擅長的價(jià)格戰(zhàn)泥潭，或在此一舉。

　　王衛(wèi)要收獲自己的第二家上市公司了。

　　2月10日，順豐房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱順豐房托，SFREIT）向港交所遞表；5月5日，開始公開招股，發(fā)售價(jià)介于每基金單位4.68港元至5.16港元，集資最多約26.83億港元；預(yù)計(jì)5月17日掛牌，股份代號(hào)2191。

　　若順利上市，不僅對(duì)于香港市場(chǎng)意義重大：將是香港房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)首個(gè)物流REIT，同時(shí)也是首個(gè)非地產(chǎn)的快遞企業(yè)赴港發(fā)行REIT；更對(duì)順豐意義重大：自今年一季度虧損近10億元暴雷跌停后，此舉能否重振市場(chǎng)信心，再次順風(fēng)前行？

　　為何分拆房托上市？

　　今年2月，順豐宣布了兩則重磅消息，一是擬收購港交所上市的最大的國際物流公司嘉里物流，二是順豐房托提交赴港上市申請(qǐng)。在隨后的交易日，迎來了124.7億元的歷史最高股價(jià)。

　　然而，兩個(gè)月后，順豐一季度巨虧9.89億元，同比下降209.01%的消息，震驚市場(chǎng)。股價(jià)一路狂瀉，至5月10日收盤已腰斬至62.26元，市值蒸發(fā)超過2000億元。王衛(wèi)本人身價(jià)縮水也超1000億元，還現(xiàn)身股東大會(huì)首次對(duì)投資者致歉。

　　快遞一哥為何會(huì)陷入如此困境？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，主要原因有二，一是被拖入價(jià)格戰(zhàn)泥潭，為此付出高額成本；二是常年真金白銀投入的供應(yīng)鏈物流業(yè)務(wù)，遲遲未能回血。

　　在極兔入局之后，電商快遞領(lǐng)域的價(jià)格戰(zhàn)愈發(fā)激烈。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，順豐單票收入已持續(xù)22個(gè)月同比下降，并與2019年9月起降幅持續(xù)達(dá)兩位數(shù)。

　　今年3月，順豐單票收入為15.74元，同比下滑12.12%。相比而言，這還算高價(jià)，而“通達(dá)系”單價(jià)更低，且降幅不甘示弱。據(jù)悉，韻達(dá)單票收入為2.19元，同比降13.44%；申通單票收入2.25元，同比降27.65%；圓通單票收入2.25元，同比降11.03%。

　　此外，順豐的市場(chǎng)份額也在不斷被擠占。2021年2月數(shù)據(jù)顯示，韻達(dá)、申通、圓通單量比去年均增長超100%，而順豐只有47.16%。

　　再看供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。王衛(wèi)曾在2017年表示，順豐要對(duì)標(biāo)的“不僅是4千億的傳統(tǒng)快件配送市場(chǎng)，而是12萬億的大物流市場(chǎng)”。為此，順豐不惜投入巨資，在全球大舉收購供應(yīng)鏈物流公司，今年更是以175.55億元的大手筆拿下了嘉里物流51.8%的股份。

　　不過，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，高額投入尚未實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。2020年，順豐整體供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)不含稅營業(yè)收入為71.04億元，僅占到全年?duì)I收1539.87億元的4.61%，而占比九成以上的速運(yùn)物流業(yè)務(wù)的單月營收就已達(dá)百億級(jí)。

　　此外，供應(yīng)鏈?zhǔn)袌?chǎng)也強(qiáng)敵環(huán)伺，阿里菜鳥、京東物流都是不容小覷的重量級(jí)對(duì)手。而且，京東物流上市在即，估值或達(dá)2600億元，一輪資本狂潮即將來襲。

　　如今，市場(chǎng)留給順豐轉(zhuǎn)圜的時(shí)間和空間越來越少。內(nèi)外交困，順豐要想保住自己的一哥地位，維持市場(chǎng)信心，必須打出一張有分量的牌。

　　被分拆單獨(dú)上市的順豐房托或許能擔(dān)此重任？

　　據(jù)公告顯示，順豐控股100%持有順豐房托，順豐房托的投資重點(diǎn)為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，初步重點(diǎn)為物流地產(chǎn)。公告表示，順豐房托上市將有助于盤活公司的物流資產(chǎn)，增強(qiáng)公司的現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投入，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提升經(jīng)營能力。

　　順豐通過房產(chǎn)的溢價(jià)升值就曾獲益頗豐。有新聞報(bào)道，王衛(wèi)憑借旗下216處不動(dòng)產(chǎn)，收獲了不下100億元的身家。2016年上半年，順豐實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入260.87億元，歸屬母公司凈利潤為17.53億元。而同期的深圳寫字樓售價(jià)平均上漲約2萬元，王衛(wèi)在深圳的10萬多平米的不動(dòng)產(chǎn)就增值達(dá)到20億元，遠(yuǎn)大于公司凈利潤。

　　更重要的是，相比于其他收益率極不穩(wěn)定乃至急速萎縮的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，順豐瞄準(zhǔn)的物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率一直處于較高水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，北上廣等一線城市的物流地產(chǎn)為6-8%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4-5%、住宅地產(chǎn)的2-3%，更受海外基金和長期投資者的青睞。

　　物流地產(chǎn)有多火？

　　中國物流地產(chǎn)的起點(diǎn)，始于2003年，全球物流地產(chǎn)霸主普洛斯進(jìn)入中國。此后十多年，物流地產(chǎn)發(fā)展迅猛，吸引了不同來路的企業(yè)來爭(zhēng)搶這塊蛋糕。

　　其中有易商紅木、宇培等本土物流地產(chǎn)商，有萬科、碧桂園、綠地等傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，也有阿里、京東、蘇寧等電商巨頭，更有順豐、三通一達(dá)等物流企業(yè)。

　　外資買家早早地就對(duì)中國物流地產(chǎn)青睞有加，比如，國際投資巨頭黑石集團(tuán)已在中國布局23個(gè)城市，運(yùn)營園區(qū)5所；普洛斯目前也在國內(nèi)43個(gè)區(qū)域布局物流基建，在中國市場(chǎng)擁有267個(gè)園區(qū)，建筑面積共計(jì)3340萬平米，是當(dāng)之無愧的行業(yè)老大。

　　國內(nèi)玩家雖然起步較晚，但勢(shì)頭也很猛。

　　被譽(yù)為“超級(jí)黑馬”的易商紅木（ESR）在去年高飛猛進(jìn)，目前資產(chǎn)規(guī)模已高達(dá)299億美元，市值達(dá)到110億美元，成為專注亞太區(qū)的最大物流地產(chǎn)商。

　　萬科也在不斷加碼，萬緯物流累計(jì)開業(yè)建筑面積616萬平方米，僅去年一年?duì)I收就高達(dá)18.7億元，同比增長37%。

　　京東、蘇寧等更是攜重金強(qiáng)勢(shì)殺入。據(jù)悉，目前京東物流已在全國運(yùn)營超過800個(gè)倉庫，建設(shè)超大型物流園28座，并推出了首支物流地產(chǎn)開發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)30億元人民幣，截至目前，核心基金和開發(fā)基金的資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)超過190億元。蘇寧則與普洛斯?fàn)渴郑腺Y成立38億元物流地產(chǎn)基金，用于收購其自持有的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

　　過去一年，受新冠疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)受到了較大沖擊，而物流地產(chǎn)逆勢(shì)發(fā)力，從幕后走到臺(tái)前，一躍成為眾多投資者覬覦的新賽道。

　　主要原因歸為，電商行業(yè)因疫情再一次被強(qiáng)烈激發(fā)，催生出了直播電商、社區(qū)團(tuán)購等新形態(tài)，下沉市場(chǎng)不斷被發(fā)掘擴(kuò)大，三四線城市倉儲(chǔ)進(jìn)一步釋放，由此引發(fā)旺盛的物流基礎(chǔ)設(shè)施需求。

　　據(jù)相關(guān)報(bào)告，2020年中國電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。在普洛斯全球物流基礎(chǔ)設(shè)施中，電商客戶占比也已經(jīng)由5年前的25%左右提升至40%。

　　物流地產(chǎn)的本質(zhì)還是土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，尤其是在一二線城市，龐大的土地儲(chǔ)備、持續(xù)上漲的租金水平以及穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的長期租戶，都助力物流地產(chǎn)成為企業(yè)的新增長點(diǎn)和強(qiáng)大底氣。

　　此外，隨著政策紅利不斷推出，中國物流地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步釋放發(fā)展?jié)摿Α?018年，發(fā)改委、交通運(yùn)輸部兩部委就在《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》中提到，到2025年要形成150個(gè)國家級(jí)物流樞紐。此外，還有針對(duì)冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)范建設(shè)以及物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)用地城鎮(zhèn)土地使用稅的減征政策，都有助于物流地產(chǎn)行業(yè)降本提效，長期發(fā)展。

　　種種利好之下，物流地產(chǎn)已成為各大資本爭(zhēng)奪的新戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國物流地產(chǎn)的投資額較去年上升77%，預(yù)計(jì)2021年物流地產(chǎn)新增供應(yīng)面積將突破1000萬平方米，創(chuàng)下歷史最高位。

　　順豐在這個(gè)歷史關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)卡位，其意圖顯而易見。能否成功收獲第二增長曲線，擺脫并不擅長的價(jià)格戰(zhàn)泥潭，或在此一舉。

　　REITs是萬能藥嗎？

　　值得一提的是，順豐房托的上市性質(zhì)是REIT，走的是資本證券化之路。

　　簡(jiǎn)單來說，REIT將流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成可以在資本市場(chǎng)上流通的證券資產(chǎn)。

　　REITs對(duì)于物流地產(chǎn)意義重大。物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，不同于住宅等銷售型物業(yè)，物流地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過物業(yè)經(jīng)營來獲取租金等經(jīng)營性收入，資金的回收期非常漫長，一般需要十年以上。發(fā)行REITs，盤活資產(chǎn)，由重轉(zhuǎn)輕，既能獲得充裕的現(xiàn)金流，有效解決資金難題，又能持有稀缺的土地資源，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，優(yōu)化收益，可謂一舉多得。

　　在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，將這套輕資產(chǎn)手法玩得風(fēng)生水起的正是老大哥普洛斯。

　　普洛斯通過出售REITs份額，撬動(dòng)3到5倍的杠桿，獲得巨額流動(dòng)資金，成為在中國快速擴(kuò)張的根本。據(jù)悉，截至2020年底，普洛斯募集并運(yùn)行了7支專門投資于中國的私募基金，資產(chǎn)管理規(guī)模超過1300多億元，衍生的基金管理規(guī)模也突破百億美元級(jí)別，年獲取的基金管理費(fèi)達(dá)到過億美元級(jí)別，收益相當(dāng)可觀。

　　易商紅木也是這種模式的受益者，僅用8年時(shí)間里就實(shí)現(xiàn)了資本市場(chǎng)的登陸，并在持續(xù)高速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)數(shù)十倍增長。其招股說明書顯示，單個(gè)項(xiàng)目從拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)到租賃的全發(fā)展周期耗時(shí)約12-24個(gè)月，資金循環(huán)效率極高。

　　順豐要走的正是這樣一條道路。

　　早在2018年12月，順豐就試水過資產(chǎn)證券化，成立了國內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，當(dāng)年首期發(fā)行募資規(guī)模達(dá)18.46億元，公司實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值投資收益約8.08億元。2019年，第二期募集資金總規(guī)模13.6億元，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值投資收益6.14億元。截至2020年底，該專項(xiàng)計(jì)劃募資已超過45億元。

　　不過，囿于國內(nèi)REITs政策遲遲未正式出臺(tái)的影響，國內(nèi)物流地產(chǎn)商發(fā)展備受束縛，規(guī)模難以匹敵海外基金。

　　好在去年，《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》兩條政策終于相繼出臺(tái)。

　　公募REITs試點(diǎn)的正式起步，為物流地產(chǎn)規(guī)模化、可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航，可以預(yù)見，未來物流地產(chǎn)在REITs模式的巨大資本支持下將迅速駛上快車道，迎來前所未有的高速發(fā)展。

　　此外，港交所也推出了REITs的利好政策。2020年12月4日，香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》修訂，放寬REITs投資限制，包括容許房托投資物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目時(shí)超過現(xiàn)有的資產(chǎn)總值10%的上限，將房托基金的借款限額由資產(chǎn)總值的45%提高至50%等。

　　而且，在港股上市的REITs也有不俗表現(xiàn)，比如越秀REITs就在上市后實(shí)現(xiàn)驚人增長，資產(chǎn)規(guī)模從45億元提升至2020上半年的363億元。

　　可以說，順豐房托上市，占盡了天時(shí)地利人和，節(jié)點(diǎn)把握得相當(dāng)好。

　　不過，REITs并非是解決順豐發(fā)展困境的萬能藥。業(yè)內(nèi)人士表示，一只REITs能否有優(yōu)異表現(xiàn)，不止取決于上市市場(chǎng)的基本情況，更取決于旗下投資性物業(yè)的運(yùn)營情況。

　　目前順豐房托的物業(yè)資產(chǎn)為三處：佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園以及位于香港的亞洲物流中心-順豐大廈，總估值達(dá)60億港元。

　　可以看到，香港物流園區(qū)面積最大、租金最高，估值也最高，達(dá)52億港元，在整個(gè)資產(chǎn)組合中分量最重。不過，2020年受諸多因素影響，香港物業(yè)租金下跌17%，為2009年以來的最高水平；REITs股價(jià)受益顯著降低，分紅縮水，整體收益率出現(xiàn)較大的負(fù)增長。

　　這也導(dǎo)致投資物產(chǎn)的公允價(jià)值出現(xiàn)波動(dòng)。因公允價(jià)值變動(dòng)錄得虧損為64.6百萬港元，使得順豐房托2020前9月的期內(nèi)盈利僅32萬港元，與2019年同期相比跌去99.8%。

　　僅香港一地的波動(dòng)，就直接拉低了利潤表現(xiàn)，而佛山、蕪湖二地并非一線城市，租金水平的上漲空間恐怕也難以撐起較高收益。

　　此外，從租戶結(jié)構(gòu)來看，順豐關(guān)聯(lián)租戶占到了同期總租金收入的八成，租金收入總額前5名中有3名來自順豐控股，這意味著順豐房托主要依賴于母公司供血。單一客戶和關(guān)聯(lián)交易，都會(huì)對(duì)基金收益預(yù)期有一定影響。

　　也就是說，優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)資源仍是順豐房托的發(fā)展核心。如果所在城市不能保持土地增值潛力，就無法吸引穩(wěn)定長期的租戶，企業(yè)也難言大規(guī)模發(fā)展。

　　而一旦回歸到土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，順豐要面對(duì)的對(duì)手，遠(yuǎn)比在快遞領(lǐng)域強(qiáng)大且眾多。首支物流地產(chǎn)REITs的名聲，或許能讓資本市場(chǎng)一時(shí)買單，但未來能否占據(jù)鰲頭，順豐還有很長的一段路要走。

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表新浪網(wǎng)立場(chǎng)。）