來源：吳曉波頻道

在國家堅決執(zhí)行“房住不炒”的政策背景下，房子已經(jīng)不再是一個最具投資效率的標(biāo)的物了。

2020年還有半個多月行將結(jié)束，想必每個人都在盤點今年個人財富有沒有增值，有沒有跑贏通貨膨脹，于是很多人就會自然而然地提出一個問題：2021年我還能不能買房子？?

這個問題背后有兩個思考點。第一，今天中國的不動產(chǎn)還是不是一個很好的投資標(biāo)的。第二，相較其他投資標(biāo)的，不動產(chǎn)的投資效率到底是怎樣的？

從數(shù)據(jù)來看，在過去的四年里，即2016年至2020年，中國100大城市的房地產(chǎn)價格增長水平，可能會偏離我們的實際感受。

2016年12月，全國百大城市房產(chǎn)價格指數(shù)是13035元/平方米。到2020年的11月，這個數(shù)字是多少呢？15755元/平方米。

簡單一算，中國房價四年漲了21%。如果算的是年均復(fù)合增長率，則房價平均每年上漲4.9%，而這35個月的平均CPI為3.3%，勉強跑贏通貨膨脹。

再具體到即將過去的2020年，百城房價指數(shù)增長4%，而一線城市的增幅僅為3%。

這些數(shù)字是不是遠(yuǎn)低于你的預(yù)期？

再具體來看一些城市。

過去四年，北京和上海的房價年均復(fù)合增長率都只有2%，蘇州3%，武漢4%，杭州和成都是9%，貴陽漲得較猛，達(dá)到11%。

我們知道，目前中國內(nèi)地房價最高的城市是深圳。2016年12月深圳房價指數(shù)為54886元/平方米，而2020年11月是54344元/平方米，同比下跌1%，年均復(fù)合增長率是0。

看到這組數(shù)據(jù)可能有人強烈質(zhì)疑：明明深圳炒房都炒到假離婚，新房搖到手二手房市場一掛能賺個幾十幾百萬，復(fù)合增長率怎么可能是0？

值得一提的是，這組數(shù)據(jù)來源于中房指數(shù)CREIS，它是目前中國較為權(quán)威的房價評價系統(tǒng)。經(jīng)CREIS計算的房價指數(shù)，樣本不僅包括了商品房、別墅、公房、經(jīng)濟適用房等住宅類型，還有戶型、停車位、建筑面積等30個參考指標(biāo)。

如果我們用這套系統(tǒng)來計算二手房的漲幅，2016年5月深圳二手房指數(shù)是8272，2020年5月為9429，年均復(fù)合增長率為3.3%，剛好等于通脹水平。

換言之，近四年去深圳投資新房，如果沒有出現(xiàn)接盤俠的話，資金就只能躺在鋼筋水泥里，既不賺也不虧。而如果突然哪天出現(xiàn)更嚴(yán)格的調(diào)控政策，比如買完新房后需要5年、6年才能掛牌轉(zhuǎn)讓，意味著房子被套住了，投資者就要承擔(dān)很大的現(xiàn)金流風(fēng)險。

既然今年全國百大城市房價增長率是4%，接下來我們來看2020年其他投資標(biāo)的物的平均收益率。

如果今年你把錢以一年期定存的方式放到銀行里，那么它的年利率是1.75%，明顯不如投資不動產(chǎn)。但是如果你去投資黃金，買點金條，其投資收益率是13%。

這還不是最高的。

相比之下，股票型基金，從年初到12月4日的平均收益率是是37%；指數(shù)型基金，它的平均收益率是28%；債券型基金的收益率是所有基金產(chǎn)品中最低的，僅為2.6%，和在全國一線城市投資房產(chǎn)的收益率相差無幾，而股票型基金和指數(shù)型基金的收益率是房產(chǎn)投資年收益率的6~8倍左右。

這些數(shù)據(jù)聽上去挺冰冷的，但是它呈現(xiàn)了一個在我們的財富認(rèn)知中很陌生的景象：以過去四年為一周期，在國家堅決執(zhí)行“房住不炒”的政策背景下，房子已經(jīng)不再是一個最具投資效率的標(biāo)的物了。

我們似乎發(fā)現(xiàn)了一個矛盾：既然一線城市有更好的產(chǎn)業(yè)，有更多年輕人口的流入，土地資源也更稀缺，為什么一線城市房產(chǎn)投資收益率只有3%，只能勉強抵御通脹？

因為國家真的是在嚴(yán)肅勸你別“投資”房產(chǎn)了，要照顧一下剛需人群。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)450次，2019年620次，創(chuàng)歷史新高。而今年調(diào)控的步伐依舊沒有停止：1-10月政策調(diào)控次數(shù)達(dá)到425次。

特別是今年7月15日，為抑制深圳樓市過熱，深圳住建局推出了“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”，核心內(nèi)容包括卡緊購房資格、加大離異購房限制以及提高首付比例。

由此可見，國家調(diào)控房價的決心非常堅定，任何違背國家意志的行為都充滿巨大風(fēng)險。

另一方面，房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)也被重點關(guān)照，房地產(chǎn)已不再是經(jīng)濟發(fā)展的主引擎。

比如8月底，國家住建部和央行又提出了迫使房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿水平的“三道紅線”：

預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，以及現(xiàn)金短債比不小于一倍。

如果一家房企三條線全都踩中，接下來就不得擴大有息負(fù)債規(guī)模；而即使一條線都沒踩中，2021年有息負(fù)債規(guī)模增速仍不得超過15%。

由此出現(xiàn)了第二個矛盾：在今年的房地產(chǎn)市場中，“面粉”的價格一直在漲，但“面包”卻一直在打折。

2020年前10個月，全國百大城市土地成交價格同比增長14.8%，特別是一線城市迎來了爆發(fā)：土地成交面積同比大漲22%，土地出讓金更是上漲58%。

再根據(jù)《全國百城居住用地價格報告》，中國四個一線城市北上廣深居住用地價格達(dá)到1.72萬元/平方米，同比上漲19%。

土地的價格上漲了，但在“房住不炒”的調(diào)控政策下，一、二線城市的新房價格指數(shù)卻幾乎紋絲不動。

正是在這種充滿矛盾和兩難的宏觀環(huán)境下，中小房地產(chǎn)公司迎來了冬天，房地產(chǎn)行業(yè)開始了新一輪洗牌，呈現(xiàn)出行業(yè)集中程度不斷提高的趨勢。

據(jù)統(tǒng)計，到今年11月底，全國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)超過了400家，特別是原本從事制造業(yè)、在前幾年試圖到房地產(chǎn)行業(yè)來撈一點快錢的企業(yè)，這兩年大批地死去；而資金杠桿一向用得比較足的大型企業(yè)，今年以來頻繁曝出資金鏈緊張、降價賣房的消息。

記得一年多前我就建議很多同學(xué)，如果你在中國的一二線城市已經(jīng)擁有至少兩套房子，除非為了自身住房的改善，否則就不要進(jìn)行新的不動產(chǎn)投資了。你的錢需要放到一些更具有投資效率的籃子里去。?

在投資上，我們每一個普通人不需要也不可能讓自己成為一名真正的專家。但是有兩點很重要：??

第一，你要知道投資增長的通道在哪里，過去20年投資房產(chǎn)吃到的是經(jīng)濟高速發(fā)展的紅利，但以后未必是。

第二，你要找到專業(yè)的人來幫助你做更專業(yè)的投資。

今天這篇文章改編自《每天聽見吳曉波》的音頻。【點擊此處，立即收聽】

吳老師還聊了聊以下幾個話題

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