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　　文/ 林曉倩

　　來源：鋅財經

　　對長租公寓平臺而言，2019年末的疫情像是打開了潘多拉的盒子。近期，頭部長租公寓平臺蛋殼的暴雷，終于向大眾揭開隱藏在長租公寓平臺租賃光鮮表象下的混亂。

　　把自己拉入泥潭的長租公寓不止蛋殼公寓。

　　早在2018年，獲得千萬級融資的杭州長租公寓鼎家，就因資金鏈斷裂倒閉被爆出“租金貸”問題，4000戶租客受損。

　　兩年后，長租公寓的爆雷風波已經波及到了頭部企業。赴美上市的長租平臺公寓第一股青客在上半年被爆出暴雷，國內規模第一的長租公寓自如在疫情前期就被爆出做起了“雙面人”，近期也有房東爆料已經收不到房租。

　　更何況其他規模更小的長租公寓。

　　僅2020年上半年，我樂公寓、嗨客公寓、三彩家、灣流國際等16家中小型長租公寓平臺因資金鏈問題相繼暫停服務。艱難活下來的長租公寓平臺也在苦苦強撐。

　　核心問題在于“租金貸”。租客向金融機構簽訂貸款合同，金融機構提前將一年租金付給長租公寓，租客按月對金融機構償還貸款。

　　租客通過金融機構貸款的整年租金流入長租平臺，這部分沒有監管資金被用于高價收房、擴大規模，一旦有因素影響現金流就會導致長租公寓資金鏈斷裂。

　　面臨過、或者存在相似危機的平臺并不少。

　　1、自如

　　成立于2011年10月的自如，2016才從鏈家獨立，目前有自如友家、自如整租等五大產品線。其在2018年獲400000萬元A輪融資，2019年獲50000萬美元B輪融資。

　　擁有“中介”血統的自如，依托原有的房屋資源，在長租公寓的世界里急速奔跑。

　　目前自如是國內規模第一的長租公寓，2019年12月自如對外披露的房源數高達100萬間，規模比行業前十里第二名加第九名的總和還要大。

　　但自如并不“自如”，其從去年開始自如就自導自演了一場大劇：雖在多次要求房東降租，但租客租金卻保持原有水平，差價直接流入了平臺的口袋；房東若不答應降租，自如則以房東要賣房等理由通知租客搬離房子，解除平臺合約。

　　深究背后原因，無非前期急速擴張所造成的房租支出負擔太大、租房市場冷清入住率低、“高進低出”等行為造成的資金緊缺。

　　蛋殼的慘狀歷歷在目，目前自如也停止了自如分期和輕松付等多款“租金貸”服務。

　　2020年在接受新一輪10億美元的戰略投資后，自如擁有目前行業內最高估值66億美元，先后并購貝客公寓、安歆公寓的自如，開始了新一輪的發展。12月4日，自如在app上線了“暖冬守護”計劃，試圖吞并蛋殼的淪陷區域，安撫那些被蛋殼傷透的打工人。

　　然而和蛋殼如出一轍的商業模式真的還能讓人們相信嗎？

　　2、青客公寓

　　比蛋殼更早著陸美股的青客公寓在2012年成立于上海，2014年獲得價值1000萬美元的第一筆投資，2019年11月登陸納斯達克。

　　截止2019年6月30日，青客公寓披露供給97621間房，就總租賃房間的價值和數量來算，青客公寓是國內第三大長租公寓運營商，僅次于自如和蛋殼。

　　招股書顯示，截止2019年6月30日青客公寓的總資產20.35億元，總負債27.03億元，早已“資不抵債”。截至2019年9月30日，青客有65.40%的租金使用租金貸支付，16.50%的租客正在申請租金貸。資金的短缺讓它對“租房貸”過度依賴。

　　疫情過后的2月，回到家的“青客”們發現自己所租的房子因平臺拖欠房東租金，已經面臨斷水斷電斷網甚至即將被趕出門的境地。

　　離職的員工表示，青客不僅拖欠房東租金，員工的離職補貼和工資也早就無法正常發出。

　　在被爆出有資金鏈斷裂危機至今，青客的股價也從最高點20.438美元/股下跌至如今的4.38美元/股，下跌幅度高達76.95%，市值大幅縮水。

股價走勢

　　建設銀行旗下長租公寓業務平臺建融家園逐步接手青客公寓位于杭州的5000間房源，給了青客喘息的活命機會。

　　如今，度過了資金鏈危機青客開始了新一輪融資和收購。

　　3、相寓

　　相寓成立于2015年9月，是我愛我家旗下房屋資產管理業務品牌。背靠上市公司，和創業系長租公寓平臺僅靠融資輸血相比，相寓有著天然的資金優勢。

　　據我愛我家財報，2020年上半年，相寓全國在管房源規模25.3萬套，實現收入7.3170億元，同比下降15.05%；平均出租率達到94%，從管理規模來看，目前相寓的規模只有自如的四分之一。

　　哪怕有上市公司作為輸血渠道，也hold不住長租公寓的燒錢模式，租金貸成了“特效藥”。

　　2018年相寓被爆出員工推薦租客優先嘗試“信用免押金”的租房模式，就是我們現在所說的“租金貸”。在蛋殼暴雷后的日子里，還有人在網上求助，“在相寓租房用了租房貸怎么辦？”

　　這兩年，我愛我家這兩年也在有意識的縮減相寓規模，并在財報中表示，為應對疫情影響，公司主動收縮不良庫存，清退租金價格與市場水平偏離較大的在管房源。

　　4、優客逸家

　　優客逸家成立于2012年2月，在成都推出第一套整租公寓，同年11月，獲得300萬元天使輪融資，2014年11月，獲得2200萬美元B輪融資，2016年10月獲得來自華瑞銀行數億元的創投貸。2018年在成都、武漢、北京、杭州累計管理房屋接近4萬間。

　　優客逸家號稱要給租客打造最潮合租社區，留下最美好租房回憶，然而在搜索引擎上輸入“優客逸家租房”滿屏都是“租房被貸款怎么辦？”“不知情情況下簽了住房貸，怎么辦”的憂慮。

　　原本是為年輕人取暖的優客，反而利用年輕人草率不看合同，讓他們初出社會就跌進了大坑。

　　2018年，同行還在瘋狂擴張的路上，優客逸家已經開始減少房屋的規模，主動降低對租金貸的依賴，甚至為了有足夠現金流，陸續轉讓了處于虧損的北京、武漢、杭州公司，2019年初優客逸家完全停用了租金貸，只余成都一個據點。

　　12月3日優客逸家CEO劉翔在官方微博發布“行業之痛，共同承擔”主題的呼吁，表示可以為在成都地區，因蛋殼問題而無處可去的租戶免費提供7天的應急居住房間。

　　5、美麗屋

　　美麗屋成立于2015年7月，2016年完成B輪3000萬美元融資，曾在2017年獲得多個長租公寓獎項，并成為了首批與支付寶芝麻信用合作的公寓企業之一。

　　致力為年輕人打造理想租房生活的美麗屋，2017房屋規模就達到5萬間，截至2018年8月，已開通北京、杭州、成都等18大城市服務，管理資產達450億元以上。

　　不過，美麗的屋子并不“美麗”。

　　2020年不少美麗屋的租客都吐糟自己在不知情時，在工作人員的指導下背上了“租房貸”。

　　租客不知第三方還款的公眾號是貸款公司，退房后銀行卡里的錢還會被轉走，逾期不還則影響征信。流氓行為讓他們十分惱怒，平臺和貸款公司踢皮球式的回答始終解決不了實質問題。

　　6、被玩壞的生意

　　披上“互聯網+租房+金融”的商業模式的華麗外衣之后，長租公寓們打算向資本市場講述一個完美故事：只要占有了絕大部分的市場，就可以擁有定價權，提高租金，賺取高利潤。急劇的擴張需要資金托底，租金貸由此誕生。

　　為了杜絕長租公寓行業的亂象，2019年12月，住建部、銀保監會等六部門聯合印發的《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》中要求長租公寓平臺的住房租金貸款金額不得超過住房租金收入30%、不得誘導租客簽約租金貸等要求。

　　但大如自如、蛋殼、相寓等頭部長租公寓平臺都因資金問題無法拒絕“租金貸”的誘惑。

　　貝殼研究院曾測算，中國住房租賃市場規模可達3萬億。但這一門市場廣闊的“好生意”，終究是被野心家們玩壞了。

（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表新浪網立場。）