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　　文/謝玉衡   

　　來源：字母榜（ID：wujicaijing）

　　蛋殼公寓“暴雷”以來，悲聲四起。一些租戶被房東趕出家門，流落街頭；房東因為長租公寓無力付款，也損失慘重。罪魁禍首蛋殼難以為繼，員工和供應(yīng)商亦成為受害者。這場多輸死局之所以形成，“租金貸”是推動力量之一。

　　事實上，長租公寓和“租金貸”原本是風(fēng)馬牛不相及的兩件事。10年前，這個行業(yè)不具有任何金融屬性。

　　2000年前后，貴陽的一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)創(chuàng)造了一種全新的房屋托管形式：房主可以像存錢一樣將房子“存”在中介機構(gòu)進行托管，房租類似于銀行的利息，房子則類似于存款的本金。當?shù)厝斯苓@叫“房屋銀行”。

　　“這也是長租公寓最早的雛形。2000年，我愛我家將此項業(yè)務(wù)引入北京，并將該業(yè)務(wù)逐漸開展到天津、上海、杭州、南京等城市?！?我愛我家前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉告訴字母榜。后來，為避免同銀行業(yè)務(wù)混淆，我愛我家將“房屋銀行”業(yè)務(wù)更名為房屋托管或房屋管家。

　　無論名字怎么變，這個行業(yè)薄利、回報周期長的基因并沒有變。

　　2012年后，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和消費升級出現(xiàn)，一大批長租公寓品牌應(yīng)運而生。當時，最轟動的是小米科技創(chuàng)始人雷軍投資了長租公寓you+。這讓人們相信，長租公寓成為了“新風(fēng)口”。跟隨者蛋殼公寓一問世，就高喊：“中國住宅租賃市場，是最后一個被高科技改造的市場。”至今這句話的余音仍在華爾街上空飄蕩。

　　但是，高科技真的可以改變這個薄利且回報漫長的傳統(tǒng)行業(yè)嗎？

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　　高科技不一定，但“租金貸”可以。

　　財報數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓的租金貸比例極大，2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的貸款金額高達數(shù)十億元。

　　值得一提的是，住建部等六部門曾在2019年12月印發(fā)的指導(dǎo)意見中指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。

　　蛋殼租金貸比例如此之高，與其瘋狂擴張的需求相關(guān)，也是整個行業(yè)在這幾年畸形發(fā)展的一個縮影。

　　租金貸起源于2012年4月，當時國家出臺靈活就業(yè)和40、50人員創(chuàng)意小額扶持貸款的相關(guān)政策。為了響應(yīng)政策，工商銀行和建設(shè)銀行在部分城市推出針對個體工商戶的商業(yè)經(jīng)營租金貸款。從銀行的收益上來講，多年來，它一直是個可有可無的小產(chǎn)品。

　　但租金貸碰上分散式長租公寓后，小產(chǎn)品就變成了一門大生意。

　　二者結(jié)合的推動者，是另外一個看似八竿子打不著的行業(yè)：P2P。

　　2013年爆雷的E租寶事件，拉響了P2P的警鐘；2014年，紅嶺創(chuàng)投的1億多資金無法歸還，成為P2P歷史上標志性的大事件。隨后越來越多的自籌自融平臺逐漸倒閉、跑路，讓投資人對平臺的信任度下降，迫使P2P平臺尋找能打動投資人的新投資標的。

　　2015年12月28日，銀監(jiān)會等四部委聯(lián)合出臺了《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》。明確“互聯(lián)網(wǎng)金融平臺”的適用范圍和基本原則，劃出了P2P不可觸碰的12條紅線，其中明確提出P2P的資金要必須由自然人出借，借給自然人。

　　在這樣的背景下，針對龐大的萬億級租房市場，而且基本上都是自然人之間交易的“租金貸”就成了香餑餑。

　　長租公寓領(lǐng)域最早的租金貸，是2014年由成都成立的斑馬王國率先使用的。當時這個團隊打著租金O2O互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的旗號，其實從事的依然是線上P2P的自然人貸款。

　　斑馬王國的貸款產(chǎn)品是租戶貸款，平臺將錢一次支付給房東，租戶按月償還的模式。因為符合監(jiān)管的要求和場景化的消費金融條款。

　　到了2015年上半年，長租公寓領(lǐng)域的“租金貸”平臺呈雨后春筍般顯現(xiàn)，連螞蟻金融和京東白條都推出了類似的金融產(chǎn)品。

　　但在市場上活躍度最高的，卻是那些以創(chuàng)業(yè)團隊聞名的租金貸平臺。會分期、房司令、斑馬王國、租了么、月租寶、住分期、愛交子、租霸……據(jù)不完全統(tǒng)計，半年時間內(nèi)成規(guī)模的租金貸平臺就有超過10家。而幾乎全部的非專業(yè)性金融租金貸平臺背后，都有著P2P相關(guān)資金的背景。

　　房司令的投資方是黑洞投資與P2P網(wǎng)貸核心平臺之一的玖富；會分期的A輪投資方銀客網(wǎng)也是知名的P2P平臺；而最早出現(xiàn)的斑馬王國，A輪投資方是分期樂，這個P2P平臺既提供資金，又可以通過斑馬王國獲得潛在客戶。

　　斑馬王國最知名的市場策略，就是跟北上廣深等之大城市超過1萬個房地產(chǎn)經(jīng)紀人簽訂了合同，由他們在向客戶推薦自己的分期產(chǎn)品；而同樣的會分期也跟2000多位中介經(jīng)紀人達成合作。

　　更多的平臺選擇與同樣是平臺的中介公司合作，就是利用B端的渠道力量接觸C端的客戶。

　　比如京東白條是跟鏈家合作的，租了么在2015年9月底與Q房網(wǎng)合作推出專門向Q房網(wǎng)用戶推出的房租分期服務(wù)。

　　但在這個階段，各個租金貸產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)中介公司的補充業(yè)務(wù)。因為秉持的是租戶貸款，然后平臺將錢直接打給房東的操作過程，地產(chǎn)中介公司只能爭取一小部分的中介服務(wù)費，對他們而言吸引力不大。

　　直到蛋殼出現(xiàn)，玩出了新高度，讓租金貸成為分散式長租公寓陷入瘋狂的助推器。

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　　公寓領(lǐng)域“租金貸”崛起的2015年，一個從互聯(lián)網(wǎng)公司出來的小伙子高靖，創(chuàng)立了號稱要做中國最大長租公寓的蛋殼。

　　彼時，鏈家的自如和我愛我家的相寓已做了兩年，還在勉力維持。自如曾透露：分散式長租公寓的入住率只有達到95%才可以擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另有觀點指出，考慮到公寓運營方在收房和裝修上需要投入大量資金，再加上回報周期長，一般需要5-10年才能盈利。

　　后來者高靖和蛋殼進入市場時，最大的困難，是資金難以為繼。

　　蛋殼從房東手上把房子收上來，需要跟房東簽訂托管協(xié)議，有的時候為了搶房源，蛋殼還需要預(yù)付一部分的房租。所有房源在平臺上需要裝修整理之后才能出租，并不是在第一時間就可以找到租戶。

　　這中間就存在資金缺口，對于新創(chuàng)業(yè)的蛋殼來說，解決不好這個缺口，意味著商業(yè)模式就不成立。

　　與海外成熟的投資市場不同，蛋殼無法從國內(nèi)金融市場以租約抵押來融資。這時蛋殼為代表的分散式長租公寓逐漸領(lǐng)悟到了租金貸的奧妙。

　　選擇跟租金貸平臺合作，分散式長租公寓能在為租戶提供擔(dān)保的背景下，把原有直接支付給房東的一年租金截留在平臺，由平臺按月或按季度向房東支付房租，使得長租公寓迅速沉淀出一個龐大的資金池，以便于擴展新的房源。

　　另一方面，對于租金貸的投放方，不管是銀行、金融公司、基金還是P2P平臺，也得到了一個穩(wěn)定的資本輸出和本金與利息的獲取渠道。

　　雙方一拍即合，業(yè)界也一致看好。

　　鏈家自己的報告《租賃崛起》中稱，未來中國將有3億租賃人口，租房市場規(guī)模達5萬億元。而據(jù)58同城、安居客、趕集網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2019年住房租賃市場報告》，截至2019年底，我國長租公寓品牌達到近2000家，運營房屋數(shù)量已超600萬間。

　　長租公寓+租金貸的商業(yè)模式，得到主流風(fēng)險投資基金的認同。

　　根據(jù)信息顯示，從蛋殼成立之初到上市的5年時間里，接連完成了七輪的融資，參與方均是一線基金或互聯(lián)網(wǎng)巨頭。2019年初，螞蟻金服與老虎基金、高榕資本等參與了蛋殼的C輪融資，成為其股東。事實上，早在2018年，支付寶就為長租公寓“租金貸”的大玩家——房司令提供入口，合作方還包括我愛我家。騰訊旗下的微眾銀行，也是蛋殼公寓的重要合作伙伴。

　　在資本和合作伙伴的支持和背書下，蛋殼公寓極速擴張，成功躋身長租公寓的頭部梯隊。

　　數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓的運營公寓數(shù)量在2015年年末為2434間，而至2020年3月31日增加至41.9萬間，覆蓋全國13個城市，位于北京、上海、深圳三個一線城市的公寓數(shù)量達到20.7萬間，2016至2018年復(fù)合年增長率高達360%。

　　根據(jù)艾瑞咨詢的報告顯示，蛋殼公寓的規(guī)模在國內(nèi)長租公寓運營里排行第二，僅列自如之后。

　　在蛋殼增長最快的2017年，租金貸占租房收入的比例超過90%，后兩年租金貸的占比也超過6成以上。

　　顯然，在蛋殼背后助推的資本，對風(fēng)險缺乏起碼的防范意識。胡景暉向字母榜講述了這個行業(yè)的痛處，“長租公寓是一個長周期、大規(guī)模、低利潤和低風(fēng)險的行業(yè)，與之相對應(yīng)的是風(fēng)險厭惡型、投資回報率要求不高的資金?！比欢?，當時這些金融精英對長租公寓行業(yè)的特點與投資行業(yè)追求的高額回報間的明顯矛盾視而不見。

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　　為了快速回籠資金，也為了搭建資金池，在2019年之前，長租公寓通常都默認為租戶開辟租金貸金融產(chǎn)品。這讓租金貸和長租公寓成為合同欺詐重災(zāi)區(qū)，年年都上315。為此與支付寶合作的房司令就多次被媒體曝光。

　　由于長租公寓運營公司數(shù)量較大，而優(yōu)質(zhì)房源有限，競爭激烈時，幾家長租公寓能將熱點地區(qū)的收房價格炒到平均租房價格的1.7倍以上。但為了發(fā)展，各家長租公寓依然卯足勁在不停搶奪房源。這導(dǎo)致整個行業(yè)挪用資金池的頻率越來越高，而一旦超過安全的臨界點，就會爆雷。

　　公寓家COO楊劍凌在接受億歐網(wǎng)采訪時就此表示，就是因為運營商短期盈利無望，所以希望通過快速形成規(guī)模來獲得資本市場的認可和投資，只能通過現(xiàn)有租客租金的預(yù)支來實現(xiàn)。所以，長租公寓運營商為了活下去，就只能不斷拼命獲得新的流動性?！耙坏┈F(xiàn)有房源的空置率和溢價率出現(xiàn)惡化，就會有崩盤的危險。”

　　另一方面，相對于集中式長租公寓來說，分散式長租公寓天生就存在難以克服的問題。

　　房地產(chǎn)商所做的集中式長租公寓，可以最大限度利用閑置資源，控制相關(guān)的維護保潔等服務(wù)成本。但對于分散式長租公寓來說，一方面房源的獲取就要消耗大量的資金和時間，另一方面，也無法在后續(xù)的維護上做到標準化。

　　分散式長租公寓的房源分布在很多個不同的小區(qū)，戶型的大小、樓層新舊程度都不同，再進行二次整理，裝修的過程很難實現(xiàn)統(tǒng)一格式。再加上后續(xù)進行維護和物業(yè)管理，消耗的人力物力是集中式長租公寓的幾倍乃至十幾倍以上。

　　由此可見，分散式長租公寓的商業(yè)模式存在極大風(fēng)險，再加上市場競爭激烈，參與的玩家不得不賠錢去搶房源，導(dǎo)致風(fēng)險不斷累積。

　　據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2017年至今，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長租公寓企業(yè)超過200家。

　　疫情重壓雪上加霜，今年已有近50家長租公寓企業(yè)暴雷。從杭州友客，到巢客，再到廣州城璞，集中“爆雷”，牽連租客、房東逾萬人，涉及資金超億元?，F(xiàn)在，還要加上去年和今年剛在納斯達克實現(xiàn)上市的蛋殼和青客。

　　據(jù)蛋殼的宣傳資料，蛋殼公寓目前管理的房源超過40萬間，用戶超過100萬。

　　雖然已經(jīng)遠遠超出了業(yè)界規(guī)定的盈利點，但蛋殼財務(wù)卻一直報虧，截至 2020 年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為 8.26 億元，但總資產(chǎn)93億，總負債達 90 億元，資產(chǎn)負債率近 97%。

　　2018年8月，當時離任我愛我家副總裁的胡景暉，炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。他對此提出警告，長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。

　　兩年后，這個預(yù)言變成了事實。

　　參考資料：

　　《防長租公寓“暴雷”，多地要求租金及租金貸存入監(jiān)管賬戶》新京報 2020年11月

　　《蛋殼公寓再傳破產(chǎn)，“租金貸”難題何解？》鈦媒體 2020年11月

　　《功過“租金貸”》鈦媒體 2020年11月

　　《長租公寓等待黎明，一年11家公寓爆倉，有公司90%房源用租金貸》AI財經(jīng)社 2019年1月

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