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來(lái)源：地產(chǎn)K線
這兩天，地產(chǎn)圈最熱鬧的事情，莫過(guò)于碧桂園美元債票息沒(méi)按期支付。
它涉及的只是票息問(wèn)題，債券并沒(méi)有違約。
兩年以來(lái)，當(dāng)多家房企出現(xiàn)債務(wù)暴雷，市場(chǎng)被陰霾所籠罩時(shí)，作為中國(guó)最大的民營(yíng)房企碧桂園，表現(xiàn)出罕見的韌性，多元化融資，堅(jiān)決地保交付，并堅(jiān)持到今天，它依然不在暴雷房企之列。
和很多房企相比，碧桂園主要布局三四五線城市，以獨(dú)特的模式創(chuàng)造了中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的奇跡，曾連續(xù)多年奪得銷售榜第一名。用知名媒體人秦朔的話來(lái)說(shuō)，碧桂園對(duì)四五線城市的城鎮(zhèn)化和居民居住條件的改善做出了很大的貢獻(xiàn)。
一直以來(lái)，碧桂園在楊國(guó)強(qiáng)的帶領(lǐng)下，用奮斗底色和堅(jiān)韌不拔的精神，構(gòu)筑起一個(gè)充滿韌性的碧桂園。
在接下來(lái)的關(guān)鍵30天里，相信碧桂園憑著那股子韌勁，不會(huì)趴下。
債券沒(méi)有違約
這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)見風(fēng)就是雨。一有風(fēng)吹草動(dòng)，就成了草木皆兵。
8月8日，市場(chǎng)消息稱碧桂園有兩筆8月7日支付的美元債票息仍未支付，分別為碧桂園 4.2% N20260206（ISIN：XS2210960022）和碧桂園 4.8% N20300806（ISIN：XS2210960378）。兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。
很快，這個(gè)消息被確認(rèn)屬實(shí)。碧桂園兩筆美元債利息的支付，有30天的寬限期。
請(qǐng)認(rèn)真看清楚，它是美元債利息延遲支付，而不是美元債到期沒(méi)有償還。從這一點(diǎn)看，碧桂園并沒(méi)有出現(xiàn)債務(wù)違約。
怎么去還2250萬(wàn)美元的票息，碧桂園有關(guān)鍵的30天時(shí)間。今年上半年，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額1287.6億元。
很多人沒(méi)有看清楚這點(diǎn)，就拿碧桂園和恒大去比較。這兩家公司，從老板到公司戰(zhàn)略等，確實(shí)沒(méi)有可比性。
“挺住！碧桂園一定要挺住！目前我們的地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀不允許再有這么大體量的開發(fā)商倒下。恒大之后，再來(lái)個(gè)碧桂園，受傷的是誰(shuí)？”
當(dāng)聽聞碧桂園沒(méi)有按時(shí)償還債券利息時(shí)，有網(wǎng)友發(fā)出了吶喊。他們不希望碧桂園再倒下了。
市場(chǎng)猶如驚弓之鳥。當(dāng)日，碧桂園股債紛紛大跌，其中，“21碧地01”盤中成交價(jià)較前收盤價(jià)跌超33%，臨時(shí)停牌。上市公司碧桂園股價(jià)下挫14.39%、碧桂園服務(wù)（06098.HK）下挫9.68%。
“如果碧桂園出了問(wèn)題，對(duì)于整個(gè)四五線城市都會(huì)有不利的影響。”秦朔表示。
碧桂園原本策略重在三四線城市的投資。從銷售權(quán)益上看，2018年三四線城市占64%，2021年三四線城市占比達(dá)到68%，2022年三四線占比又回到64%。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，三四線樓市首當(dāng)其沖，受損最大的，自然是碧桂園。
多渠道補(bǔ)給資金
在整個(gè)地產(chǎn)圈，碧桂園一直被稱作民營(yíng)房企中的典范。尤其是2021年七月以來(lái)，多家民營(yíng)房企接連暴雷，包括行業(yè)龍頭恒大、融創(chuàng)等也難逃債務(wù)違約命運(yùn)，目前正在化債的路上。
為了避免債務(wù)違約，碧桂園一直撐到了現(xiàn)在。
據(jù)碧桂園披露年報(bào)，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4303.7億元，同比下滑17.7%；股東應(yīng)占利潤(rùn)虧損60.52億元，下降約122.6%。今年上半年，碧桂園2023年上半年預(yù)計(jì)錄得虧損，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1287.6億元，同比下降30.44%。
碧桂園出現(xiàn)虧損，更多是三四線城市的市場(chǎng)因素導(dǎo)致。今年年初，楊惠妍提出，碧桂園要轉(zhuǎn)向一二線和三四線“五五開”的布局。但調(diào)整需要時(shí)間，而碧桂園重倉(cāng)三四線的影響?yīng)q在。
在銷售受阻的情況下，碧桂園一直在想辦法拓寬融資渠道補(bǔ)充資金來(lái)源。
7月14日，碧桂園獲創(chuàng)興銀行提供3500萬(wàn)美元定期貸款融資，期限36個(gè)月，資金用途為一般營(yíng)運(yùn)資金。
7月20日，碧桂園與多家財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)及中國(guó)銀行（香港）有限公司訂立融資協(xié)議，獲得以港元及美元計(jì)值金額分別約35.83億港元及約3.89億美元的雙幣定期貸款融資，為期24個(gè)月。
此外，近日市場(chǎng)消息稱。碧桂園原計(jì)劃透過(guò)獨(dú)家承銷商摩根大通配售18億股，設(shè)半年禁售期，每股配股價(jià)1.3元，集資的23.4億元用于償還債務(wù)。不過(guò)，摩根大通在午夜后通知投資者，配售計(jì)劃已經(jīng)取消。
值得一提的是，碧桂園在8月4日剛宣布，提前兌付“20碧地02”債券金額共13.599億元并將債券摘牌，這只債券的到期日為2025年7月7日；7月24日，碧桂園則宣布兌付“19碧地02”的最后一個(gè)年度利息和本期債券本金，總額近22.1億元。這一行為也讓投資者和行業(yè)對(duì)碧桂園維持了信心。
截至2022年末，碧桂園持有的現(xiàn)金為1476億元，是為數(shù)不多持有現(xiàn)金過(guò)千億的房企。
楊惠妍的手術(shù)刀
為了挺過(guò)黎明前的黑暗，碧桂園已經(jīng)竭盡所能，包括優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)、暫緩拿地、降價(jià)促銷、壓縮成本等。
今年3月，楊惠妍接替父親楊國(guó)強(qiáng)成為碧桂園董事局主席后，其又兩度動(dòng)刀組織架構(gòu)，并重啟拿地回歸一二線傳遞信心，但用公司內(nèi)部人士的話來(lái)說(shuō)，情況仍是“難言曙光”。
3月初，碧桂園按照“優(yōu)秀區(qū)域總裁管區(qū)域”的原則，實(shí)施區(qū)域總裁兼任方案，將原有58個(gè)區(qū)域總減少至29個(gè)，這29個(gè)保留下來(lái)的區(qū)域總將掌管更多區(qū)域，原有的另外29個(gè)區(qū)域總裁降為區(qū)域執(zhí)行總裁。
5月底，碧桂園宣布新的組織架構(gòu)調(diào)整方案。獨(dú)立拆分地產(chǎn)與三個(gè)其他業(yè)務(wù)板塊，在控股集團(tuán)以下，設(shè)置地產(chǎn)、科技建筑兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及新業(yè)務(wù)、創(chuàng)新投資事業(yè)部?jī)纱蟀鍓K。
6月，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)被獨(dú)立出來(lái)首次迎來(lái)調(diào)整。其中，江中區(qū)域、佛肇區(qū)域進(jìn)行合并，新區(qū)域?yàn)榻袇^(qū)域，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目及人員整體劃入江中區(qū)域，由區(qū)域總裁楊志成全面管理。
同時(shí)，針對(duì)移交項(xiàng)目的成就共享，由地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部按照成就共享制度及相關(guān)規(guī)定，在征求區(qū)域總裁意見后，上報(bào)控股集團(tuán)決定。
除了組織架構(gòu)和公司股權(quán)的頻繁變更，土地投資方向上，在楊惠妍的帶領(lǐng)下碧桂園也已有不少動(dòng)作。從去年下半年至今，碧桂園已積極地參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開市場(chǎng)拿地。
這也體現(xiàn)在了2022年的投資成績(jī)單上，這一年，碧桂園于一二線城市權(quán)益拿地金額占比71%，三四線城市占比則從過(guò)往60%以上收縮至29%。
4月底，碧桂園以28億元奪得杭州濱江區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)26745元/㎡，新房限價(jià)40000元/㎡，碧桂園權(quán)益占比100%。
這也是碧桂園宣布“重返一二線城市”后在核心城市拿下的首宗地塊。
5月中旬，碧桂園成功摘得太原市尖草坪區(qū)三給片區(qū)SWG-2310地塊，緊接著5月18日又?jǐn)孬@小店區(qū)HGZ-2301、HGZ-2302地塊。
在新的地產(chǎn)周期下，三四線城市的土地的抗風(fēng)險(xiǎn)性遠(yuǎn)不如一二線城市，房企回歸一二線核心城市是一大趨勢(shì)。楊惠妍正在朝著新布局努力。
截至2022年末，碧桂園已獲取權(quán)益可售資源9555億，另有潛在權(quán)益可售資源2528億，兩項(xiàng)合計(jì)約1.2萬(wàn)億，其中75%位于長(zhǎng)三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈。
黎明前的黑暗
對(duì)于碧桂園和絕大多數(shù)房企而言，現(xiàn)在正處于黎明前的黑暗。誰(shuí)熬過(guò)來(lái)了，就可以見到清晨的朝陽(yáng)。
最近，針對(duì)樓市的利好政策，密集出爐，地產(chǎn)界掀起了一陣陣期待的聲浪。
7月24日，中央政治局會(huì)議提出，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。
4天后，住建部重磅發(fā)聲：落實(shí)降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付。
隨后，北上廣深紛紛表態(tài)，直言將結(jié)合各自城市的情況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這樣的背景下，各地的放松政策加大了出臺(tái)的頻率。只不過(guò)，這些政策要傳導(dǎo)至地產(chǎn)銷售端，仍需時(shí)間。
一個(gè)又一個(gè)積極的信號(hào)發(fā)出，讓房企化債信心增加，不斷拉進(jìn)境外債務(wù)重組進(jìn)度條。
在大環(huán)境的影響之下，債權(quán)人的態(tài)度也漸漸松動(dòng)，更想與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)達(dá)成和解。而房企也不斷調(diào)整境外重組計(jì)劃，包括延長(zhǎng)展期期限、降低融換股價(jià)等等，不斷展現(xiàn)自身的化債誠(chéng)意。
截至2023年6月末，今年三季度房企到期債券余額超2500億元。在此背景下，流動(dòng)性壓力較大的房企紛紛選擇展期，以時(shí)間換空間。
趁著當(dāng)下時(shí)機(jī)，融創(chuàng)和易居的重組方案已順利通過(guò)，合景泰富、龍光、世茂等也都在推動(dòng)境外債務(wù)重組方案的出爐。
但反觀市場(chǎng)層面，盡管自去年年底利好政策頻出，但樓市表現(xiàn)依舊平淡，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售在一季度反彈之后再次走弱。
2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增速相比上月下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，市場(chǎng)分化不斷加劇，數(shù)據(jù)顯示，今年前6月，20家代表房企54.9%的銷售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市，同比微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至28.0%，增幅屬于最大。
但不可否認(rèn)，未來(lái)幾個(gè)月，碧桂園仍要面臨一波償債高峰。查債通顯示，碧桂園旗下債券“19碧地03”將于11月20日到期，債券余額9.9億元；“16碧園05”私募債將于9月2日到期，債券余額39.04億元；同時(shí)還有一筆當(dāng)前規(guī)模30億的美元債于12月5日到期。
好在，碧桂園憑著一股子韌勁，沒(méi)有躺平。2022年碧桂園交付房屋數(shù)量總和接近70萬(wàn)套，預(yù)計(jì)今年交付70萬(wàn)套房屋，上半年已順利完成27.8萬(wàn)套的交付任務(wù)，交付量繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，且不存在逾期未交付的情況。
最后，希望碧桂園順利闖過(guò)接下來(lái)的30天。
責(zé)任編輯：楊紅卜
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