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　　10月21日晚，港交所披露了珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司招股書(shū)申請(qǐng)。中信證券、摩根大通、瑞信為聯(lián)席保薦人。

　　據(jù)了解，今年3月，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)將旗下輕資產(chǎn)商業(yè)資源進(jìn)行重組，成了擬上市公司珠海萬(wàn)達(dá)商管。此后經(jīng)過(guò)多輪融資，該公司融資總額由原來(lái)的31億美元增至60多億美元。甚至有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)稱(chēng)，如果珠海萬(wàn)達(dá)商管能夠成功上市，估值或超2000億美元。

　　上半年?duì)I收106億，負(fù)債率仍超80%

　　重組之后的珠海萬(wàn)達(dá)商管成了國(guó)內(nèi)商管企業(yè)“巨無(wú)霸”。

　　截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管共管理380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，線下商戶(hù)數(shù)量超過(guò)8萬(wàn)家，其中超過(guò) 6.6萬(wàn)家入駐了在線平臺(tái)，會(huì)員數(shù)量達(dá)到7630萬(wàn)人。

　　招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，在眾多

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中，珠海萬(wàn)達(dá)商管的合作品牌數(shù)量、年客流量、儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積，均在全國(guó)排名第一。按在管建筑面積計(jì)算，公司在全球以及中國(guó)皆排名第一，在國(guó)內(nèi)甚至超過(guò)了第二名至第十名的總和。

　　作為中國(guó)唯一一家在管項(xiàng)目覆蓋所有省級(jí)行政區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，珠海萬(wàn)達(dá)商管的運(yùn)營(yíng)模式主要有兩種形式，分別為委托模式管理和租賃運(yùn)營(yíng)模式。其中委托管理模式收入主要包括運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、開(kāi)業(yè)前咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。租賃運(yùn)營(yíng)模式收入主要包括商業(yè)管理服務(wù)及租賃中來(lái)自商戶(hù)的租金收入、開(kāi)業(yè)前咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。盡管這兩種模式下的收入來(lái)源并不完全相同，公司有權(quán)享有兩種管理模式下的項(xiàng)目產(chǎn)生的項(xiàng)目?jī)羰找娴娜舾砂俜直龋ㄒ话憬楹?0%至40%）。

　　招股書(shū)顯示，2018年至2020年，珠海萬(wàn)達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元，2021年上半年收入106.36億元，比去年同期增長(zhǎng)42.7%；2018年至2020年，凈利潤(rùn)分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元，2021年上半年凈利潤(rùn)為6.56億元；2018年至2020年，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元，2021年上半年為20.65億元。

　　從資產(chǎn)回報(bào)率來(lái)看，2018年至2020年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)回報(bào)率分別為9.6%、4.5%、2.8%，2021年上半年為3.9%。

　　此外，近年來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率則一直保持在80%以上。招股書(shū)顯示，2018年至2020年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年資產(chǎn)負(fù)債率則為80.4%。

　　騰訊、螞蟻等持股，簽訂對(duì)賭協(xié)議

　　招股書(shū)顯示，截至最后實(shí)際可行日期，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)、珠海萬(wàn)贏、銀川萬(wàn)達(dá)分別持有珠海萬(wàn)達(dá)商管69.99%、8.83%、0.01%股權(quán)，而大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)又透過(guò)珠海萬(wàn)欣、珠海萬(wàn)贏及銀川萬(wàn)達(dá)間接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約8.84%的股權(quán)。騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務(wù)、鄭裕彤家族、PAG等投資者合計(jì)持有21.17%股權(quán)。

　　截至最后實(shí)際可行日期，王健林持有大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)股權(quán)的52.68%，并間接持有珠海萬(wàn)達(dá)商管41.5%的股份。

　　此外，騰訊通過(guò)Huang River Investment Limited、深圳高燈計(jì)算機(jī)科技有限公司，共投資15.12億元，占股0.84%；螞蟻科技通過(guò)AcceleratorI Ltd．、上海云鑫創(chuàng)業(yè)投資有限公司，共投資25.95億元，占股1.44%；中信資本通過(guò)CCP Wing Investment Limited、CCP Wing II Investment Limited，共投資17.94億元，占股2.5%；鄭裕彤家族通過(guò)Well Smart Developments Limited投資1.29億元，占股0.07%。

　　值得注意的是，招股書(shū)披露公司與這些投資者們還簽訂了對(duì)賭協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏已同意保證珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

　　輕資產(chǎn)風(fēng)口正旺，萬(wàn)達(dá)能否再次飛上天？

　　萬(wàn)達(dá)系的上市故事，可謂十分“折騰”。

　　早在2014年12月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)便首次在港交所上市，但市值表現(xiàn)一直不如內(nèi)地A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)此王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)估值太低，對(duì)不起股東和投資人。

　　2016年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)布公告將進(jìn)行私有化退市，同年9月正式從港交所退市后，轉(zhuǎn)而將目標(biāo)放在了A股上市，不料排隊(duì)6年仍未成功。于是在今年三月，萬(wàn)達(dá)撤回了A股上市計(jì)劃，并再次準(zhǔn)備赴港上市。

　　此前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場(chǎng)、酒店、文旅項(xiàng)目為主，房地產(chǎn)屬性濃厚。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼實(shí)施，萬(wàn)達(dá)商業(yè)開(kāi)始向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，2019年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)徹底從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

　　而這次要上市的珠海萬(wàn)達(dá)商管，則是萬(wàn)達(dá)商業(yè)將輕資產(chǎn)商業(yè)資源進(jìn)行重組之后成立的，并首次引入了國(guó)有資本——珠海國(guó)資，據(jù)了解，珠海國(guó)資委出資30億元，戰(zhàn)略投資入股珠海萬(wàn)達(dá)。

　　近年來(lái)，隨著輕資產(chǎn)風(fēng)口正旺，不少商管企業(yè)上市后的表現(xiàn)也十分搶眼。

　　以華潤(rùn)“萬(wàn)象生活”為例，其在上市前就行了業(yè)務(wù)剝離，最后從偏向重資產(chǎn)的華潤(rùn)商業(yè)變成輕資產(chǎn)管理公司。當(dāng)時(shí)招股價(jià)報(bào)22.3港元/股，市值約490.6億港元。截至2021年10月22日收盤(pán)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活每股報(bào)43.35港元，總市值達(dá)989億港元。