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　　大英山CBD總用地面積約8440畝，在海航集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展歷史上極其重要。

　　傅林林

 

　　文 | 傅林林

　　編輯 | 李慎

　　近期遭遇接連停牌的海航系，正在謀求出售其海南的土地資源以回籠資金。

　　界面新聞從多個(gè)信源處了解到，海航正謀求出售部分國內(nèi)地產(chǎn)資源，目前已經(jīng)與碧桂園、融創(chuàng)、中糧等多家房企進(jìn)行洽談。界面新聞確定其中的一塊土地為海口大英山國際旅游島CBD中的一部分，預(yù)計(jì)成交規(guī)模為20億元。

　　大英山CBD位于海南省省會(huì)海口市中心版圖東向，總用地面積約8440畝，核心區(qū)域用地面積約3000畝，被劃分為A、B、C、D四大塊，區(qū)域內(nèi)共有16個(gè)項(xiàng)目，包括了海航中心、海航首府、海航豪庭等，是海口城市中心唯一周邊配套成熟的大規(guī)模地塊集中區(qū)。

　　這一項(xiàng)目在海航集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展歷史上也極其重要。

　　海口大英山機(jī)場(chǎng)在1999年搬遷后，機(jī)場(chǎng)跑道中心線兩側(cè)的3000畝土地由海航集團(tuán)控股企業(yè)海口美蘭機(jī)場(chǎng)有限責(zé)任公司獲得開發(fā)權(quán)。2002年海航集團(tuán)與廣東地產(chǎn)商聯(lián)華國際聯(lián)合成立海口新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司共同開發(fā)這一地塊，隨后聯(lián)華國際退出，合資公司被收歸海航旗下。

　　2009年，海航地產(chǎn)獲取了這3000畝大英山老機(jī)場(chǎng)土地使用權(quán)，而根據(jù)當(dāng)年的媒體測(cè)算，受惠于大英山地塊的土地溢價(jià)，一年之間，海航地產(chǎn)資產(chǎn)總額從4.03億元上漲到75億元。

　　隨后2012年9月20日，海口大英山片區(qū)設(shè)立海南國際旅游島中央商務(wù)區(qū)成功獲得海南省人民政府批復(fù)。批復(fù)明確，由海航集團(tuán)牽頭，在海口大英山片區(qū)設(shè)立和啟動(dòng)海南國際旅游島中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。

　　目前，海航豪庭南苑三區(qū)還在對(duì)外銷售，價(jià)格達(dá)到了2.3萬元/平方米。

　　從去年底開始，海航便頻繁曝出將旗下海外資產(chǎn)出售的舉動(dòng)。而在2017年，海航在國內(nèi)也已經(jīng)處置了多筆持有物業(yè)。

　　海航在國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在海航實(shí)業(yè)集團(tuán)，其下屬的A股上市公司海航基礎(chǔ)設(shè)施投資集團(tuán)股份有限公司（下稱海航基礎(chǔ)）集中了其中的大部分，而海航基礎(chǔ)的孫公司海航地產(chǎn)正是開發(fā)大英山CBD項(xiàng)目的主體公司。

　　根據(jù)海航基礎(chǔ)公布的2017年半年報(bào)顯示，重大資產(chǎn)重組交易標(biāo)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)收入為55.07億元，同比增長96.72%。關(guān)于營業(yè)收入大幅度上漲，海航基礎(chǔ)表示，主要是孫公司海航地產(chǎn)出售海航豪庭系列、海口海航大廈、海南大廈等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所致，資產(chǎn)處置成為營業(yè)收入增長的主要來源。

　　這些資產(chǎn)均為此前海航系資產(chǎn)重組后注入，不到1年便被出售也引發(fā)了深交所的問詢。

　　外界曾分析此舉是海航基礎(chǔ)為完成重組后的業(yè)績承諾協(xié)議而為，根據(jù)協(xié)議，重組標(biāo)的公司基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)2016年至2018年扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司所有者的凈利潤，分別不低于7.95億元、15.34億元和29.1億元。

　　海航基礎(chǔ)對(duì)此回復(fù)稱，對(duì)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營策略進(jìn)行了部分調(diào)整，將部分自持型物業(yè)進(jìn)行出售，以回籠資金并更好地拓展基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營相關(guān)業(yè)務(wù)中。

　　而此次出售大英山CBD部分地塊背后的原因，應(yīng)該與業(yè)績承諾無關(guān)。根據(jù)公告顯示，2017年，海航基礎(chǔ)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤與上年同期相比增加12.9-16.9億元，2016年該項(xiàng)凈利潤為2.6億元，也就是說，2017年的業(yè)績承諾已經(jīng)完成。

　　目前海航旗下的7家上市公司已先后停牌，其債務(wù)逾期壓力與高杠桿問題，引發(fā)了市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注。近期媒體報(bào)道稱，海航正邀請(qǐng)外部投資者入股其一年多前以18億美元拍下的兩幅香港啟德地塊。其中一類基金的年回報(bào)率達(dá)到了9%，而第二類份額在最后一年分給投資者的利潤達(dá)到了40%。而此次海航基礎(chǔ)涉及停牌的重大事項(xiàng)，以及出售地產(chǎn)資產(chǎn)是否與其債務(wù)問題有關(guān)還不得而知。

　　另外，海南正遭遇史上最嚴(yán)圍填海管控與最嚴(yán)土地政策，恒大、融創(chuàng)、魯能等多個(gè)項(xiàng)目都受到此次環(huán)保風(fēng)暴的影響而停工，未來海南的土地供應(yīng)量也將縮減，2017年海南土地成交僅166宗，同比下跌44%，成交面積449萬平方米，同比下跌61%，土地成交金額181億元，同比下跌27%。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是，海南市場(chǎng)在2017年卻異常火熱，樓市呈現(xiàn)量價(jià)齊升。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局局長符國瑄向媒體提供的數(shù)據(jù)，2017年海南省房地產(chǎn)業(yè)增加值增長最快，達(dá)20.1%。

　　作為海南的“大地主”，截至2017年底，海航地產(chǎn)擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目逾百個(gè)，其中持有型項(xiàng)目近60個(gè)，可運(yùn)營面積約220萬平方米；在建項(xiàng)目40余個(gè)，總建筑面積近450萬平方米；總可售面積逾117萬平方米，其中大部分位于海南省內(nèi)。

　　如果海航繼續(xù)尋求大規(guī)模出售土地資源的話，對(duì)于深耕海南卻難覓土地的大型房企來說將是難得的機(jī)會(huì)。

責(zé)任編輯：陳靖