朱羅紀(jì)

　　事實(shí)永遠(yuǎn)都是一個(gè)三棱鏡，你想看到事實(shí)的全部，就要不停的站到三面看，或者跳出固有思維凌空往下看。

　　這句話用到萬科股權(quán)大戰(zhàn)這樣的商戰(zhàn)里，是再貼切不過了。

　　關(guān)于萬科股權(quán)大戰(zhàn)中華潤(rùn)的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)現(xiàn)在已經(jīng)形成的共識(shí)是：華潤(rùn)不但想要重回第一大股東，還要改變過去16年只做財(cái)務(wù)投資者的局面，實(shí)際控盤萬科。

　　那么我想深究的是：華潤(rùn)為什么要實(shí)際控盤萬科？他想達(dá)到什么目的？為什么華潤(rùn)去年無所作為而年后突然大轉(zhuǎn)彎？為什么華潤(rùn)過去16年都不做而現(xiàn)在要做？

　　流行的解釋有兩點(diǎn)：一是歸因到傅育寧個(gè)人欲望身上，他沒有寧高寧、宋林對(duì)萬科、對(duì)王石那樣的感情包袱，所以他敢和管理層開撕。二是，萬科引入深圳地鐵令華潤(rùn)深感沒有得到尊重，因此憤然反擊。

　　我一開始也是這樣認(rèn)為，但做了一些功課之后發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)對(duì)萬科的態(tài)度轉(zhuǎn)變值得進(jìn)行更深層的分析。

　　用三句話說明我的看法：地產(chǎn)央企兼并重組的外部大環(huán)境，讓華潤(rùn)有了對(duì)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行整合危機(jī)感。華潤(rùn)過去16年來一直都想實(shí)際控盤萬科，之前不是不想，而是不能。華潤(rùn)置地的迅猛崛起，增強(qiáng)了華潤(rùn)接盤萬科的底氣和自信。

　　首先，請(qǐng)大家注意一個(gè)事實(shí)：華潤(rùn)突然轉(zhuǎn)變策略謀求萬科的實(shí)際控制權(quán)，發(fā)生在今年春節(jié)前后，這和央企在全國各地瘋狂的拿地王，幾乎是在同一時(shí)期發(fā)生的。在我看來，這并不是巧合，而是映照出了華潤(rùn)現(xiàn)在面臨的外部危機(jī)。

　　昨天，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙公告停牌，宣布重組，保利地產(chǎn)將收購中航地產(chǎn)。按照券商預(yù)計(jì)，保利將可獲得中航地產(chǎn)超過2000萬平米的土地儲(chǔ)備，壯大千億級(jí)房企巨無霸實(shí)力。

兩者重組，這是去年底以來發(fā)生的繼招商蛇口、中海-中信、五礦-中冶之后的第四家地產(chǎn)央企大重組。

　　我在之前央企瘋狂拿地王的時(shí)候?qū)戇^一篇文章《眼前的一切如同那年，央企的地王癌你治不好》，論證了兩點(diǎn)：1、2010年之后的21家地產(chǎn)央企陣營(yíng)正在進(jìn)行史無前例的大改革，這是國家戰(zhàn)略。2、央企瘋狂拿地王最重要的原因并不是貨幣寬松或者為國兜底，而是圖謀在這場(chǎng)重組大戲中增大贏面，或者以圖自保。

　　未來將會(huì)出現(xiàn)的局面將是這樣的：

　　1、資源集中：國家隊(duì)手中的地產(chǎn)資源將會(huì)快速向“21家地產(chǎn)央企”手里聚攏。典型事件是不屬于“21家”的中信地產(chǎn)注入屬于“21家”的中海地產(chǎn)，接下來像信達(dá)、中國遠(yuǎn)洋都可能會(huì)出現(xiàn)變數(shù)。

　　2、業(yè)內(nèi)重整：21家地產(chǎn)央企之間，將會(huì)展開地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重整。定位相近、職能相似的央企，地產(chǎn)將會(huì)合并，像這次推進(jìn)重組的保利-中航工業(yè)地產(chǎn)重組，以及 之前的五礦-中冶地產(chǎn)重組，就是這樣。接下來像水電系、鐵路系也將可能出現(xiàn)重組。這個(gè)重組的原則是：誰的地產(chǎn)做的好，誰就可以獲準(zhǔn)保留地產(chǎn)，組建巨無霸； 誰的地產(chǎn)做的不好，就要?jiǎng)冸x，集中精力做大別的主業(yè)。比如保利和中航工業(yè)，同屬于軍工產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，但是保利地產(chǎn)的量級(jí)完勝于中航，結(jié)果就是中航的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝 離，注入保利。五礦和中國冶金，也是類似。像水電系的葛洲壩和中國電建，鐵路系的中國中鐵和中國鐵建，都是下面要進(jìn)行的重組故事。

　　3、內(nèi)部重整：旗下?lián)碛卸嗉业禺a(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)的央企，將進(jìn)行內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)的歸攏重整，資源集中聚攏到一個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)上去。已經(jīng)完成重整的是招商蛇口， 將招商地產(chǎn)和蛇口工業(yè)區(qū)合攏。接下來將是中交系旗下業(yè)務(wù)繁多的地產(chǎn)業(yè)務(wù)重整（包括與綠城中國的整合）。以及保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的內(nèi)部重整。從這個(gè)角度，華 潤(rùn)如果將來要對(duì)萬科推動(dòng)重整，當(dāng)屬這一類。

　　國家如此做的結(jié)果將是：一方面推動(dòng)央企做大主業(yè)，剝離副業(yè)。一方面打造一批擁有巨大影響力的超千億級(jí)的地產(chǎn)巨無霸國家隊(duì)！重組后的地產(chǎn)央企，都絕對(duì)不會(huì) 是低于千億級(jí)別的，招商蛇口、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)，這些都可以測(cè)算出來。而未來的中交系、鐵路系，也都是一樣。以后，進(jìn)不了“千億俱樂部”的地 產(chǎn)央企，都不能算是第一方陣。

　　那么問題來了，在這一場(chǎng)如火如荼的地產(chǎn)央企大重組中，同屬“21家”的華潤(rùn)面臨什么局面？

　　和大部分央企相比，華潤(rùn)是旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合最干凈的一家，通過2005年開始的資產(chǎn)注入，逐步完成了華潤(rùn)置地作為唯一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。但是，華 潤(rùn)置地到去年依然還不是千億房企。可以想象，在面對(duì)這些一旦重組動(dòng)輒都是超千億級(jí)的巨無霸，如果只靠華潤(rùn)置地自身力量的發(fā)展，而不借助龐大的資本并購，在 未來的地產(chǎn)央企巨無霸陣營(yíng)里，很有可能，華潤(rùn)會(huì)被甩落下去。

　　這是華潤(rùn)面臨的外部危機(jī)。雖然華潤(rùn)絕不至于像中信那樣被迫剝離掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是這與華潤(rùn)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標(biāo)完全不匹配。要知道，從寧高寧收購華遠(yuǎn)開始，華潤(rùn)就立志要做中國地產(chǎn)業(yè)務(wù)的霸主，這個(gè)野心，一直沒有放棄。

　　距離重組最近的，就是萬科。這是華潤(rùn)因何絕對(duì)不會(huì)放棄萬科第一大股東之位的現(xiàn)實(shí)原因，一旦放棄，在未來的央企重組競(jìng)爭(zhēng)中，就可能自己把自己玩死。

　　那么第二個(gè)問題來了，為什么華潤(rùn)以前那么久都不動(dòng)手？

　　用孟子的一句話來解釋：“挾泰山以超北海，非不為也，乃不能也。為長(zhǎng)者折枝，非不能也，乃不為也。”

　　萬科就是中國房地產(chǎn)的泰山。

　　華潤(rùn)對(duì)萬科的實(shí)際控股權(quán)有多大的欲望，我想公開信息已經(jīng)展露的很明白了：很大，經(jīng)常都在想，從未打消過。

　　用三個(gè)時(shí)代來描繪，就是：寧高寧的棋局，宋林的遺憾，傅育寧的出擊。

　　寧高寧的棋局：寧高寧在2000年入股萬科之后，就開始圖謀華遠(yuǎn)與萬科的整合，希望能夠建立“北華遠(yuǎn)、南萬科”的華潤(rùn)地產(chǎn)帝國，建立華潤(rùn)在中國房地產(chǎn)界 的領(lǐng)導(dǎo)地位。但搞黃了，造成任志強(qiáng)的出走和華遠(yuǎn)的分立。在華遠(yuǎn)的基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地得以快速發(fā)展，并且華潤(rùn)以第一大股東的身份，排他性進(jìn)駐萬科。

　　宋林的遺憾：2008年5月-2014年4月，做了整整6年華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)的宋林，在落馬前說，履職期間，未能令華潤(rùn)控股萬科，系其職業(yè)生涯的憾事。注 意，他說的“控股”，也就是說，華潤(rùn)從來沒有滿足過華潤(rùn)只做萬科的有名無實(shí)的“第一大股東”，而是要控盤，要并表。在這個(gè)期間，華潤(rùn)置地得以迅猛發(fā)展，確 立“住宅銷售+商業(yè)持有”的發(fā)展模式。

　　現(xiàn)在是傅育寧的出擊。

　　把歷史豎起來讀，你就能看到：通過資本運(yùn)作打造中國房地產(chǎn)帝國的野心，幾乎是根植于華潤(rùn)骨子里的基因。華潤(rùn)對(duì)全球第一大房企實(shí)際控制權(quán)的欲望，也已經(jīng)延續(xù)了三代掌門人。

　　華潤(rùn)過去一直沒有主動(dòng)控盤，如同現(xiàn)在不放棄第一大股東之位一樣，都是現(xiàn)實(shí)的考慮。大多數(shù)認(rèn)為是寧、宋和王石的個(gè)人情感聯(lián)系，我不否認(rèn)這是事實(shí)，但未必是 最重要的原因。換句話說，華潤(rùn)一直沒有控股萬科，和現(xiàn)在不惜翻臉控股萬科，都是諸多因素共同作用的結(jié)果。這些因素，除了個(gè)人情感，同樣重要甚至更重要的 是：華潤(rùn)面臨的外部環(huán)境有沒有變化、華潤(rùn)接盤萬科的必要性有多強(qiáng)、到?jīng)]到有利的時(shí)機(jī)等等。

　　華潤(rùn)歷史上曾對(duì)萬科發(fā)起過兩次不成功的收購，成為第一大股東之后也有過幾次增持，和萬科也有過控盤并表的深入接觸，但都并不順利，華潤(rùn)最終也沒有強(qiáng)來。

　　我的判斷是：必 要性不強(qiáng)，整合難度太大。一方面是萬科的發(fā)展非常迅速，控盤萬科，會(huì)導(dǎo)致與管理層決裂，而華潤(rùn)自己操盤未必能有萬科管理層做的好，因此選擇避免同當(dāng)年任志 強(qiáng)出走一樣的零和結(jié)果。而另一方面，華潤(rùn)自己的地產(chǎn)板塊華潤(rùn)置地最終確立的開發(fā)模式是“住宅銷售+商業(yè)持有”，獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)際在商業(yè)地產(chǎn)板塊，和萬科的 協(xié)同效應(yīng)并不強(qiáng)，整合難度的確太大。

　　而到了現(xiàn)在，隨著外圍局勢(shì)的變化，以及華潤(rùn)置地的迅猛崛起，華潤(rùn)也許自認(rèn)為他們擁有了可以抵御管理層動(dòng)蕩的能力。

　　華潤(rùn)在進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)20多年來，大致可分為三支力量：第一支是早年收購而來的華遠(yuǎn)的力量，以及在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來的華潤(rùn)置地。第二支萬科的力 量，華潤(rùn)一直做財(cái)務(wù)投資者。第三支是原來華潤(rùn)深圳的力量，主打商業(yè)地產(chǎn)，盛傳要接替王石的吳向東正是當(dāng)年華潤(rùn)深圳公司的組建人。2005年華潤(rùn)深圳與華潤(rùn) 置地合流，在這之后，吳向東也一路升到2013年接替王印成為一把手。

　　這之后，華潤(rùn)置地開始快速回流一線城市，進(jìn)軍一線房企，展露出的實(shí)力也越來越強(qiáng)，尤其是在發(fā)家地深圳。2012年底，華潤(rùn)公開展示當(dāng)時(shí)在深圳從西到東六 大項(xiàng)目：華潤(rùn)中心、華潤(rùn)深圳灣綜合體、華潤(rùn)城、湖貝項(xiàng)目等，總建面近1000萬平，總投資近1000億。當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道是“無論是開發(fā)規(guī)模還是項(xiàng)目質(zhì)素， 華潤(rùn)置地都已經(jīng)是當(dāng)時(shí)‘深圳最大的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商’”。

　　此后又發(fā)生了幾件大事：一是華潤(rùn)集團(tuán)總部設(shè)定在深圳。二是整個(gè)后海區(qū)域交由華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)。三是華潤(rùn)也挺進(jìn)了前海。等于是深圳從東到西，最好的地段，最好的項(xiàng) 目，華潤(rùn)基本都占盡了。同樣是在大本營(yíng)，華潤(rùn)快速超越了萬科和其它開發(fā)商，現(xiàn)今能與之相比的只有重組后的招商蛇口，這就是央企的資源優(yōu)勢(shì)。

　　客觀說，目前的華潤(rùn)置地所形成的開發(fā)模式，更適合中國的超大城市。通過央企的資源獲得城市最優(yōu)質(zhì)的土地，建設(shè)龐大的都市綜合體。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)全部持 有，可隨著城市的發(fā)展獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，并大大增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這些，常年受制于土地素質(zhì)的萬科，做不到。在過去很多年里，華潤(rùn)的確做到了在萬科 與華潤(rùn)置地之間發(fā)生沖突時(shí)保持中立，但顯然，在推動(dòng)華潤(rùn)置地快速崛起上面，華潤(rùn)集團(tuán)提供了比給萬科的多得多的動(dòng)能。

　　也許在華潤(rùn)集團(tuán)高層的眼里，華潤(rùn)置地未來的潛力將會(huì)超過萬科，這也讓華潤(rùn)擁有了可以與萬科重整的能力。

　　從這個(gè)角度設(shè)想，如果不是2014年宋林案的發(fā)生，那么在萬科今日的股權(quán)之戰(zhàn)中，華潤(rùn)也可能還是會(huì)采取今日的態(tài)度，借機(jī)獲得控股權(quán)。只是說，由于雙方長(zhǎng)期建立起的情感和信任關(guān)系，結(jié)果應(yīng)該不會(huì)鬧得如此之難看。

　　總之一句話：央企如火如荼兼并重組的大環(huán)境，推動(dòng)了華潤(rùn)想要謀取萬科實(shí)際控制權(quán)的決心。而華潤(rùn)置地的崛起和潛力，給了華潤(rùn)推動(dòng)整合萬科的底氣。這個(gè)期間，寶能系的進(jìn)攻，只是提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，華潤(rùn)和萬科之間早晚必有一戰(zhàn)。

　　很多人責(zé)怪王石一開始放棄股份導(dǎo)致了今天，但我從來沒有覺得那有錯(cuò)。如果說有什么遺憾，我認(rèn)為，不是他當(dāng)初放棄了股份，而是他從1997年到今天連續(xù)做 了19年的華潤(rùn)置地上市公司的獨(dú)立董事（王石、馬蔚華都是目前華潤(rùn)置地的獨(dú)立非執(zhí)行董事），親眼見證了華潤(rùn)（大股東）當(dāng)初與任志強(qiáng)（管理層）的分裂，全程 目睹了華潤(rùn)置地的崛起，也從來都心知肚明華潤(rùn)要建立地產(chǎn)帝國的雄心，而沒有選擇在最好的時(shí)候把這個(gè)問題妥善解決了，這的確是個(gè)遺憾。

明年，王石還會(huì)做華潤(rùn)置地的獨(dú)董嗎？

　　ps：針對(duì)剛剛流傳的傳聞，萬科發(fā)布聲明：