上海國資改革樣本 上實發展動刀同業競爭
彭友 俞菁菁
上海國資改革銜枚疾進，牛市環境下破冰案例此起彼伏。最新的一例是，作為上海國資系統標桿企業上實集團旗下的一員，上實發展(600748.SH)近日啟動改革，朝著解決地產業務同業競爭問題邁出關鍵一步，后續的資本運作空間和想象空間亦隨之打開。
5月11日，上實發展宣布聯合新設“上海帷迦科技有限公司”，打造眾創空間地產。此前的4月29日，上實發展發布增發方案，擬非公開發行不超過5.13億股，募資總額不超過60億元，用于收購上投控股100%股權、投資青島國際啤酒城改造項目二三期工程、收購龍創節能42.3549%股權且向其定增償還銀行借款并補充流動資金。
一位長期關注上海國資改革的人士表示，此次改革對于緩解上實集團存在的同業競爭問題，以及對主業的升級以及開拓其他領域業務，完善多元產業鏈都有著重要的意義。
緩解同業競爭
根據增發方案，本次預計用34億收購上投控股100%的股權，解決由此產生的新的同業競爭問題。去年，上實集團從上海國際集團處以61個億的價格購買了“資產包”，其中包括了上投控股，上實發展和上投控股之間的同業競爭問題由此產生。
其實，上實集團內部同業競爭問題由來已久，上實集團所擁有的地產業務平臺主要有三家，分別為A股公司上實發展、港股公司上實城開和此次計劃收購的上投控股，A股和港股之間的同業競爭長期存在。
接近上實發展的一位人士透露，2011年上實集團就做出了三年內解決同業競爭的承諾，至2014年已然到期。為此公司于當年7月4日召開股東大會，通過了上實集團提出的延期3年解決同業競爭的議案，這也就意味著2017年是解決同業競爭問題的最后期限。在上述長期關注上海國資改革的人士看來，此次收購可以看作是上實集團切實解決同業競爭問題的第一步。
今年一季度，上實控股舉行2014年業績說明會上，同業競爭問題成為投資者關注的焦點。董事長王偉當場表示，一是一定會在承諾期內解決，二是需要制定符合A、H股兩個市場政策的方案，三是上述整合涉及一家A股和兩家H股上市公司，需平衡兼顧三方的股東利益。
上海一位資深券商分析師指出，本次收購可以看作上實集團為履行避免同業競爭承諾而采取的房地產優勢資源整合，把上實集團下面的優質地產項目打包注入上實發展，從而進一步增強上實發展的地產主業實力。
截至2015年3月31日，上投控股持有匯通房產100%股權、勝清置業100%股權、上投置業100%股權、紹興上投96.42%股權、蘇州上投70%股權、天津上投51%股權。這六個地產公司為上實發展帶來六個銷售前景不錯的房地產開發項目，主要集中在上海、紹興、蘇州、天津等地，據上實發展內部一位人士透露，這六個項目未來銷售額在80億-90億元之間，前景十分廣闊。
地產主業升級
在國內宏觀經濟弱化行政干預、更注重市場化的發展前提下，房地產事業開始加快市場化轉型，區域聚焦、精耕細作、多元發展都將成為房企在競爭中脫穎而出的關鍵。
上實發展也試圖在新環境之下突破以往。據悉，“堅守主業，適度多元”，上實發展在養老產業、文化地產、金融地產等方面繼續推進。之前，除了參與崇明東灘養老產業的開發，上實發展在升級地產方面陸續有所動作，本次募投項目之一青島國際啤酒城改造工程就是對主業的繼續深挖。
2014年2月，青島市成為國家批準的以財富管理為主的金融綜合改革試驗區，青島國際啤酒城所在的金家嶺金融新區成為了改革的重點。作為金家嶺金融聚集區體量最大的寫字樓集群，青島國際啤酒城是大企業心中理想的總部所在。此外，上實集團打算利用啤酒城的啤酒文化，把城市地產和文化相結合，打造啤酒節、啤酒廣場，利用節慶狂歡來進行文化運營，實現多元色彩。青島啤酒城項目第一期已經竣工，此次定增直指第二、三期改造項目。青島啤酒[微博]城第二期改造項目目前已經開工，將于今年年底交付，而第三期將于2016年開工，2018年交付。
此外，上實發展還通過適度多元，完善新興產業布局。5月11日，上實發展公告稱，擬通過下屬全資子公司實銳投資，與上海威加投資管理合伙企業(有限合伙)、上海揚維投資管理合伙企業(有限合伙)共同出資，新設成立“上海帷迦科技有限公司”，打造眾創空間地產。
根據公告，眾創空間旨在針對不同創業等級公司在不同創業階段提供不同類別的創業空間。眾創空間不僅涉及到房產，更關鍵的是涉及到對于物業運營模式的改動，通過對存量物業的二次開發，采取創新與創業、線上與線下、孵化與投資相結合的方式，為創業者提供創業服務的眾創空間及生態體系。
上實發展方面表示，通過市場化機制、專業化服務和資本化途徑，為處于不同創業階段、具有不同需求的創業者和經營者提供低成本、便利化、全要素、開放式的新型創業服務平臺和生態系統。
上實發展有關負責人表示，“創業中小企業對于物業需求較小，只需要一兩個位置就足夠了，并且未來職業開放多元，存在顛覆性需求，這就對辦公產生了要求�！�
眾創空間也并非是上實集團的首創，業內最成功的案例當屬美國WeWork公司。該公司主打辦公場地租賃服務的房地產公司，2014年，實現年營業收入1.5億美元，利潤率近30%。去年12月，WeWork宣布完成一筆3.55億美元的融資，公司由此估值高達50億美元。它的盈利點主要在兩個方面，一是通過寫字樓“整批零租”獲取差價，以會員費及配套服務形式收費，二是通過周邊地價的溢價、對種子公司投資等隱形回報獲利。
一位地產行業分析師認為，上實發展的眾創空間建設，順應國家戰略發展和上�？苿撝行慕ㄔO需要，有利于存量物業二次開發，為公司運用“互聯網+”技術探索產業模式轉型、打造新的盈利增長點奠定良好基礎，公司多元化值得期待。
此外，上實發展還致力于智慧節能領域，收購龍創節能股權是上實發展在智慧節能領域邁出的關鍵一步。上實發展上述有關負責人稱，如果龍創能夠達到預期目標，那么上實發展還會在2-3年里繼續收購全國5-10家互補的企業，進行產業協同、合作。
該負責人還透露：“除了智慧辦公和節能領域，上實發展的智能服務還將涉及社區、家居、養老、應急等領域，如云圖科技人的室內定位和北京復方科技有限公司。通過一個個垂直領域的落實，打造智慧城市的生態系統。”
進入【新浪財經股吧】討論
