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證券時報記者 張一帆
“當前市場顯然超跌了。”在8月31日召開的中期業績會上，萬科董事會主席郁亮對當前市場形勢做出明確判斷，“政策已在發力，希望盡快落地。相信在各方面的共同努力下，隨著經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到健康合理的水平。”
上半年地產銷售的低迷影響了整個行業。國家統計局數據顯示，2023年上半年全國商品房銷售面積同比下降5.3%，其中二季度銷售金額同比下降1.6%。萬科的業績也同樣承壓，公司昨日披露的2023年半年報顯示，公司上半年實現營業收入2008.9億元，凈利潤98.7億元，兩項數據分別同比下降2.9%、16.3%。
對于當前市場表現，郁亮認為：“現階段的市場顯然超跌了，由于地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。”他坦言，今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。
不過，正如郁亮在6月股東大會上向行業喊話“道路是曲折的，前途是光明的”，郁亮如今再次為行業打氣稱，“從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現”。
從行業需求角度，對比美國城鎮化的歷史，郁亮認為未來房地產行業仍有可為。“按經驗建設水平保守估計，未來10億~12億平方米的新開工是有保障的”。而作為對比，郁亮分享行業數據預計，按照今年1~7月新開工面積同比下降25%的速度，我國今年新開工面積或僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模。
“當前政策已在發力了，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場回到健康合理的水平。” 郁亮進一步呼吁，“盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。”
郁亮相信，在各方面的共同努力下，隨著經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到健康合理的水平。在此過程中，難免還有波浪、曲折，萬科將把準備工作做得更充分，留足冗余度，筑牢安全底線。
萬科做了哪些準備？
首要的是確保公司的經營安全。萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在會上表示，公司有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全，已經筑好了最牢固的底線。
韓慧華強調，萬科是一家危機感驅動的公司，長期堅持穩健的財務策略，始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。這表現在三方面，一是萬科高度重視經營現金流的管理，經營性現金流連續多年保持為正；二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制，凈負債率一直處于行業低位；三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用。
日前披露的財報顯示，萬科在上半年保持了連續14年的經營性現金流為正。同時，萬科的債務結構進一步優化，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽均維持了萬科業內領先的信用評級。
在此基礎上，萬科日前宣布終止定增事項并撤回申請文件，根據此前披露預案，公司原擬定增募資規模達150億元。在會上，萬科董秘朱旭對該事項予以回應稱，當前公司A股股價處于低位，經審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止此前的A股定增計劃。朱旭強調，公司各項的融資渠道比較暢通，足以補充相應資金。
其次，萬科正在著力提升投資質量。公司首席運營官、執行副總裁劉肖表示，從投資強度角度上來說，公司過去兩年已經做了一定幅度的調整，公司今年1~8月的投資強度在28%左右，在行業上行期投資強度往往達到40%或者更多，“公司努力在投資強度下降的同時，強調投資的質量”。
圍繞投資策略，劉肖進一步分享了公司的三個標準：第一，市場和客戶基礎比較好，客戶的來源清晰；第二，前置產品解決方案清晰、準確、有把握；第三，就是財務標準。今年1-8月，萬科一共投資了32個項目，總投資額719億，股東IRR水平普遍在20%以上。他預計此前獲取的32個項目平均開盤周期在5個月左右，主要將在今年下半年開盤。
最后，萬科將堅定實施不動產開發、經營、服務并重，各業務持續加強能力建設，提升經營回報水平。萬科表示，將從經營視角完善建管標準，形成更多具備交易條件的優良資產，探索 REITs等創新型工具；從集團整體利益最大化角度推動業務協同。
郁亮表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。萬科對當前市場的看法和態度，就是筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。
責任編輯：楊紅艷
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