通脹真的有助于房價上漲嗎？

　　當(dāng)前，市場上流行的一種觀點(diǎn)是：從各國的長期歷史經(jīng)驗來看，房價的漲幅(復(fù)合增長率)顯著高于通貨膨脹率。因此，在通脹預(yù)期上升的情況下，投資性需求會膨脹，從而刺激房價的上漲。

　　這種言論聽上去似乎挺符合邏輯，但我們并不完全認(rèn)同。首先，從現(xiàn)有的相關(guān)文獻(xiàn)來看，國際學(xué)術(shù)界對通貨膨脹對房價的影響究竟是正面還是負(fù)面并未達(dá)成一致。結(jié)論相反的實證分析同時存在(這方面具有代表性的論文包括：《Inflation,Mortgages, and Housing》以及《Inflation Expectations and the Demand forHousing》)這顯示，通貨膨脹的對房價的影響遠(yuǎn)比想象的復(fù)雜。

　　其次，從實證來看，確實存在很多的反例。以美國的情況來看，在70年代中期到80年代中期的高通脹時期，房價的名義漲幅與通貨膨脹有著比較明顯的相關(guān)性，但在1986-1990的中等通脹時期、以及1997年以后的低通脹時期，兩者的相關(guān)性并不顯著。

　　第三、更為重要的是，房價的上漲很有可能是領(lǐng)先于通貨膨脹的。從美國70年代中期以后的情況來看：1977和1978年的房價名義漲幅分別是13.1%和13.8%，而當(dāng)時的CPI只有6.5%和7.6%；到了1980和1981年，CPI上升到13.5和10.1%，房價的漲幅卻回落到了6.9%和4.8%。顯然，在這個例子中，房價的上漲是領(lǐng)先于通貨膨脹的，而當(dāng)通脹達(dá)到最高點(diǎn)時，房價的名義漲幅已經(jīng)開始回落，實際漲幅呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。通過上面的分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：通貨膨脹推動房價上漲的因果關(guān)系并不成立，甚至于兩者的相關(guān)性也并不穩(wěn)定。

　　中國房價上漲的高峰期已過？

　　回到中國的歷史經(jīng)驗，即使統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量并不令人信服，我們?nèi)耘f可以確認(rèn)：

　　在90年代初期，房價的上漲領(lǐng)先于CPI；2003年以來，全國房價呈現(xiàn)加速上漲，而CPI的明顯抬升是從2007年才開始的。如果之前的規(guī)律成立的話，即使未來幾年國內(nèi)通貨膨脹進(jìn)一步加劇，也未必會再刺激房價大漲，我們甚至懷疑，中國這一輪房價上漲的高峰期已經(jīng)結(jié)束了。

　　通脹的負(fù)面影響不容忽略

　　相反，通貨膨脹對房地產(chǎn)的負(fù)面影響不容忽略。我們認(rèn)為，主要將體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　第一、名義利率居高不下。一般情況下，保持實際利率為正，是各國央行制定貨幣政策的首要目標(biāo)。因此，高通脹時期名義利率必然居高不下。對于自住型購房者而言，由于在財務(wù)上處于凈負(fù)債狀態(tài)，所以對名義利率更加敏感，利率上升會降低他們的支付能力。雖然，高通脹可能使人們的名義收入也有所上漲，但其中的大部分都被更高漲幅的消費(fèi)性支出所抵消，實際的支付能力未必是上升的。

　　第二、未來經(jīng)濟(jì)增長將放慢。在通貨膨脹的初期，經(jīng)濟(jì)在超出其潛在增長能力之上的高位運(yùn)行。隨著物價的上漲，總需求必然會被抑制，經(jīng)濟(jì)增速也將被逐步拉回。屆時，勞動力的就業(yè)狀況也將從過度緊張的狀態(tài)回復(fù)正常，居民對收入增長的預(yù)期也會隨之下降，并最終影響到住宅的需求上。