問：我是《經濟觀察報》的記者，SOHO中國第一次在香港上市沒有成功，第二次成功了，你覺得是香港投資者改變了想法，還是SOHO中國改變了籌備上市的方式呢？以前香港投資者對房地產非�？粗型恋貎�備，您覺得是以什么樣的方式說服呢？

　　潘石屹：第一次是2002年我們準備上市，沒有上市成功，這個從大勢來看也不好，因為整個國際投資者，對中國的經濟可能有好多的擔心，不太認可。最不認可的是北京，因為在2003年發生了“非典”。對北京上市，給我們的價格非常非常低，有好多媒體說，因為我們跟高盛，投資銀行價格沒有談籠，這是非常錯誤的，高盛是非常相信我們這個模式的。高盛相信我們，拿到市場上看，給我們出的價格極其低，只有高盛給我們估的價格50%，根本推不出去，那個時候非常困難。我記得我去的時候也是香格里拉飯店，一般都是中國大陸人去住的，每人去住的，非典時期一個月時間沒有什么人去住，所以02年03年來說是一個低潮。當時我們做了一個利潤的預測，我們跟基金經理去談，說你能實現嗎？這幾年時間過去了，我們再把這個盈利預測拿出來看的話，都翻了好幾倍，都實現了。所以這個跟香港的大勢有很大的關系。

　　第二個是土地儲備的問題，剛剛我也說的，因為我對香港的股票市場不像李老師那么熟悉，我是第一次去接觸。我們這一次，本來從我們的想法應該把我們的股票賣給一些大的機構投資者，對我們進行詳細的研究，整個分析報告非常好，確實這些基金經理等我們去的話，都有幾百個問題在問我們。我們覺得這樣是非常好的，可是不湊巧的是香港認購的大部分是散戶，所以我們把整個50%，是交給香港的散戶股民。光我們凍結的基金，給我們的利息是2100萬的美金，1個多億的利息。香港的股民拿著股票第二天就拋了，不會長期持有的，而且我們叫SOHO中國，在香港50多萬的股民，不會念這個SOHO中國，把我們叫英文中國，說買了一個英文中國的股票，到第二天就拋了。這幾個大的基金進來，我覺得大的基金進來會比較有好處。這樣就對企業的盈利能力，管理，是不是一個名牌，核心競爭力在什么地方，讓香港的散戶去分析，確實非常的困難，他連SOHO中國的名字都念不出來，他們唯一看的就是土地儲備。在香港看到的成功案例，無論是李嘉誠也好，還是誰也好，都是有土地就發展起來了�？墒侵袊�大，香港在

中國地圖上跟一個針尖一樣大，這樣一種情況下，我覺得他們認土地儲備可能是一個比較正常的想法，可是我想賺錢的方式是多種多樣的，我們這種模式還是得到了國際投資者的認可和追捧。

　　問：您跟您夫人在這幾年經營SOHO中國的理念非常成功，我想問一下你們這個機構是怎么設計的？怎么運作的？

　　潘石屹：我們結構一直是這樣一個結構，我老婆是香港人，我們一家住著一大屋子人，除了我一個人是拿內地身份之外，其他人都是香港人。她很小就出去了，這樣說起來就比較遙遠了，是歷史了，所以離岸結構，從根源上就是一個離岸。我們家最好的說法就是一國兩制，尤其是到香港出入境的時候，香港出入境非常奇怪，只要拿著香港身份證，什么東西都不要簽也不要排隊，我拿著大陸的港澳通行證繞著跟蛇一樣，所以她每一次都等我半個小時。所以我們家的離岸制是一國兩制造成的。

　　問：我是財富中國的記者，想問李了事一個問題，剛才A+H的價差也比較少，QD也過去了，這種會持續嗎？會持續多長時間？直通車出來，對A股利好。那對其他股呢？

　　李振寧：股指期貨如果漲得太高，長期看利好。股指期貨是完全一個對賭，對賭的結果是增強股票市場的活躍度，加大它的波動。如果大勢去漲的話，股指期貨助長，如果大勢跌的話，就助跌。出來以后，A股上漲，H股對整個港股也會有拉動作用。這是一個問題。

　　前面這個問題就是說股票市場，美國市場已經200年了，照樣有很多機會，港股市場對我們來講，也還是有機會，當然套利的機會是要看我們整個QD和直通車的進度。因為套利也是經過一段時間的套利會越來越接近，這樣機會就少了。但是藍籌股的機會少了，就可以蔓延到其他股票，香港有一千多個股票，真正活躍的就那么幾十個股票，真正恒升指數30幾個，占了70%的市值，這里面還有深度挖掘的空間。同時，大陸的股，H股是最集中反映大陸的，然后就是紅籌股，后面還有一批中國概念股，香港很多人的成功都跟港資投資在內地有關，所以在某種意義上，相當多的香港藍籌股，也是中國的一個概念股，后面也有很多層層的去挖掘的空間，我相信套利也不是一個很短暫的事。不會像B股稍縱即逝，不會這種情況。

　　問：我來自東方證券，潘總您好，我很贊成您的理性和創新精神。您對管理經驗和理念上給自己一個定位，在大陸房地產開發商上算不算一流的？

　　潘石屹：在大陸的開發商我們算不算一流的是吧？我覺得從中國房地產發展商整體的素質來看，每一年提高的速度都非常快，因為我在這行業中從而了十幾年的開發，每一年都看房地產的品種，今年的開發的質量跟五年前、20年前、30年前進步非常快。可是我們到美國、到歐洲去，他們開發的水平、質量的控制都是差不多的，所以我確實為中國房地產開發商，盡管媒體上有好多負面報道，可是總體質量的提高，建設的速度快在全世界都是第一流的。我們在美國買了一套房子，到現在還沒有交到我們手里里面，能不能告，法院還說不能告，因為合同中寫遲交付的時間沒有原則性的影響就不能告，你說這個原則性的影響是什么？他們說這個東西沒有借鑒。所以我看到中國的房地產發展商從建設上各方面都有很大的提高。所以說誰是第一流的，誰是第二流的，這句話不好說，可是我們作為開發商中的一員，我們是最獨特的。

　　問：潘總您好，我是證券日報記者，我想問一個問題，現在H股、紅籌股在回歸A股，SOHO中國有沒有考慮回歸，有沒有確切的時間？

　　潘石屹：作為房地產是一個特別本土化的業務。如果政府允許我們回歸的話，我們一定會首先的回歸到A股來，因為我們的市場，我們的客戶主要還是在中國，而我到歐美去轉的話，到歐洲這些國家去轉的話，對我們離的距離非常遠，對我來說最親切的等我到了舊金山以后，因為好多基金經理都是華人，而且講中國話。第二好幾個基金經理是住在現代城里面，有好幾個基金經理經常看我的博客，所以下單就容易得多，如果我們回歸到A股，或者在A股上市的話，相信表現還會更好的。

　　問：李總，現在是不是一個投資QDII的機會，和公務基金相比哪個更合適。公務基金是應該繼續持有，還是應該怎么樣？

　　李振寧：現在投資QDII跟投資公務基金是一回事�，F在講的華夏、加石、南方，就是做一個配置吧，比如我們在國內做了一些基金，同時配置一些國外的。這里面要注意，現在我們的公務基金所做的QDII，香港只是它的一部分，所以他們還有相當一部分是投入到國際市場，并不一定在中國概念里面，還是有一定比例劃分的�？偟膩碇v，他們才接觸這項業務，所以我們對他們的預期，特別是對海外的預期，不能像投資A股預期這么高。

　　整個來講，我前段時間在網上也說，你一千點漲到5千點，凈賺4倍，原來十幾年形成的低估經過這段時間的挖掘，很多估值是很合理了。這個時候我們的目標就不能太高，不能都像一兩年前一樣，好象漲個一兩倍是少的，不掙個五倍不解渴，這個不行的，后面要有一個平和的心態。包括拿了公務基金，不要指著他一年翻個幾倍，這樣不太可能了。因為重估總有到頭的時候，估完了之后，我們股市就要隨著經濟的變化而變化而波動了。我講十年牛市，就不是說牛市一直向上，總是會有波動的，總是說波動會一浪比一浪高，只要你上市公司選的好，它確實是有價值的，是有成長的。這樣的話，未來還是有成長的空間。

　　問：我是《樓市》的記者，首先我有一個問題，請三位回答，今年地產之年。從個人的角度分析一下，是不是今年地產企業的上市存在海外資金對國內地產有一個高估的現象？

　　另外問潘總，目前您拿到這筆資金以后，現在你手里開發的項目，一個是三里SOHO，一個是前門，你的投入力度會不會加大，如果加大做哪些調整？另外前門這個項目對上市是不是起到一個利好作用？反過來說，上市對前門項目又有什么影響？，

　　水皮：我們算了一筆帳，發現38家上市公司圈了1300多億，這會是一個什么概念，由圈地直接圈錢，因為圈了白不圈，圈完之后就是地王。不斷產生地王，地王都是誰干的？都是上市公司干的？上市公司拿來這些錢圈地，再高的價格也圈，圈完之后先拿到錢再說。上回我跟老潘做論壇，我們也算過這筆帳，意味著很多以地王價格拿地，一定建立在之后五年房地產價格要每年漲20%以上，就是面粉的價格超過了面包。這個情況，管理層不會讓他們長期下去的。從我們現在了解的情況也是這樣，后面地產公司要上市的難度也會非常大，再公開征發的難度也在加大。所以SOHO中國在香港上市不失為是一個機會，如果在國內上市未必會非常的順利，因為連我們媒體都關注到的現象，我相信管理層一定也關注到了。這樣一個圈錢，顯然對整個宏觀調控的方向是不一致，不和諧的。

　　潘石屹：募集來的資金的用途，三里屯這個項目基本上不需要錢了，我們大概投了30多億的資金，這個項目下一步開始預售，工程款的支付從現金流量來說可以平衡了。前門項目還有一部分款需要上市資金的款。其他的像建外SOHO、尚都、朝外SOHO這個都不需要錢了，反而會出來一些現金。所以我們100多個億的資金，在未來的一段時間主要是取得土地。

　　問：潘總您好，我是《京華時報》的記者，我們SOHO中國上市以后，今后在房地產的征地領域主要是面對北京，還是全國億？我們上市之后，很多股民會支持您，您會有哪些步驟給您的股民增強信心。

　　潘石屹：其實從全中國的房地產情況來看，北京占銷售額的十分之一，上海占到十分之一，前十年都是這樣，北京、上海一手房占到全開發銷售的五分之一。而商業地產，所有的高檔的

寫字樓來說，遠遠超過五分之一，我們也到別的省會城市看了一下，這個基礎設施的改善非常快，可是這些城市，高檔地產，商業地產的份額還是非常非常小，我想在未來三五年時間，我們還是集中在北京這樣的城市。上海我們也非常的關注，因為上海和北京是非常國際化的城市，國際化這種開放的市場，規避了好多的風險，越是封閉的地方風險越多。像北朝鮮封閉，連飯都吃不上，所以市場要開放，所以我們看好北京和上海�？墒巧虾ｍ椖康囊幠６挤浅Ｐ�，我們能夠在北京開發幾十萬的項目，在上海只有幾萬平米。所以我們看到北京的基礎設施的改善變化是非�？斓�。

　　第二個怎么給股民信心，股價高低我現在就不關注它了，一想股民又賺了又虧了什么的。確實對我來說，從心里來說，是一個特別大的轉變。從上市之前我只想我們只有5800個客戶，怎么把他們弄好了。結果我一看股民是50多萬，確實承擔著特別大的責任，我天天盯著股票價格表的話，也沒有意義，所以我還是把絕大部分的精力放在業務上，實現利潤上，如果我實現利潤了，股票價格也會漲的。整個經營思路應該迎合這個市場，而且應該按照我們對的方向去發展。因為我們在北京，在這個行業中，對這個行業中什么地方怎么實現利潤，比香港的散戶的股民更明白一些。

　　水皮：潘總的話很真誠，有一半真誠的真話，有一半真誠的假話。今天時間有限，我們華夏

理財一個月一次，下一次我們再相聚。

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