樂居新媒體 徐迪 又一個(gè)新盤因?yàn)殛柵_(tái)問題遭到網(wǎng)友投訴。

12月8日，有用戶在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板提到：

據(jù)了解，北京*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在朝陽區(qū)十八里店開發(fā)的房產(chǎn)，報(bào)規(guī)是開敞陽臺(tái)，但是開發(fā)商對(duì)報(bào)規(guī)的開敞陽臺(tái)在交付時(shí)或交付后封閉，違反了《北京市容積率計(jì)算規(guī)則》《民用建筑通用規(guī)范》。開敞陽臺(tái)按照面積的一半計(jì)入建筑面積，若封閉則需按照全部面積計(jì)入建筑面積。要求開發(fā)商學(xué)習(xí)朝陽區(qū)保利天匯，公開發(fā)承諾書，不允許封閉陽臺(tái)。

目前，該則留言已被認(rèn)領(lǐng)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理。

據(jù)樂居新媒體查閱，目前十八里店在建新盤規(guī)劃有開敞陽臺(tái)的只有北京隅東序項(xiàng)目。該項(xiàng)目已于上月底取得預(yù)售許可證，備案名為云華里，準(zhǔn)售824套住宅，均價(jià)7.35-8.41萬元/m2區(qū)間，開發(fā)主體為金隅地產(chǎn)旗下北京隅新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

新規(guī)后不少樓盤都做了敞開式陽臺(tái)，北京隅東序部分戶型的南向也有較大面積陽臺(tái)，如果能夠處理成封閉的室內(nèi)空間，得房率將大大提高。但從戶型圖來看，這部分陽臺(tái)被標(biāo)記為“天空私境”，功能為花園、休閑、健身。【詳情：北京隅東序戶型圖發(fā)布，敞開式陽臺(tái)能否封閉是關(guān)鍵】

北京隅東序主力戶型為143㎡和150㎡四居產(chǎn)品，兩類房源合計(jì)337套，約占房源總數(shù)的四成以上；此外127㎡三居和177㎡四居也分別有超過百套的供應(yīng)；100㎡以下小戶型房源僅50余套。

網(wǎng)友留言中提到的保利天匯項(xiàng)目位于東壩區(qū)域，去年在規(guī)劃公示后，也收到關(guān)于開敞陽臺(tái)的反饋意見，后續(xù)公告中，建設(shè)單位明確表示：本項(xiàng)目部分產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)為開敞陽臺(tái)。公司承諾在后續(xù)商品房預(yù)售和出讓合同中明確開敞陽臺(tái)屬性和不得封閉的要求，并由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

此次對(duì)于網(wǎng)友反饋，北京隅東序會(huì)給出怎樣的回應(yīng)，按照相關(guān)規(guī)定，大概率是要給出不封閉陽臺(tái)的公開承諾。然而這樣一來，又拿什么對(duì)抗一路之隔的中海692地塊？

692地塊調(diào)規(guī)之后，對(duì)北京隅東序造成的沖擊顯而易見。692地塊有30%用地的建筑高度，從60米變成80米，意味著樓間距更寬。同時(shí)，該地塊減少了5000平米養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面積，不僅節(jié)約了配建成，容積率還降至2.7以下。

北京樓市產(chǎn)品的迭代仍在不斷加速，11月22日，北京市規(guī)自委正式發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》的通知，明確鼓勵(lì)開發(fā)商在條件允許的情況下，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺(tái)。中海692地塊在規(guī)劃上跟進(jìn)是理所當(dāng)然的，僅陽臺(tái)這一項(xiàng)或許就將對(duì)北京隅東序形成降維打擊。

除了中海這位勁敵，北京隅東序目前還有一個(gè)兇猛的對(duì)手——北京宸園。它們同屬于朝陽區(qū)，又幾乎是在同一時(shí)點(diǎn)拿地，地塊都呈菱形狀。但在陽臺(tái)產(chǎn)品上，兩個(gè)項(xiàng)目卻拉開了不少差距。

北京宸園在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，巧妙運(yùn)用了“黑科技”，南面全部贈(zèng)送一半陽臺(tái)面積轉(zhuǎn)化為室內(nèi)空間，北面將挑空變?yōu)槿?zèng)送室內(nèi)面積，大大提高了得房率。以北京宸園的165平米戶型舉例，它大約贈(zèng)送19.3平方米是室內(nèi)使用面積。

而北京隅東序160平四室雙衛(wèi)戶型，一個(gè)L型飄窗面積全贈(zèng)送，約4平米出頭，此外僅在南向客廳和次臥贈(zèng)送了陽臺(tái)，一半面積約5.5平米，目前能否做封閉還不得而知，北面沒有贈(zèng)送空間。

同樣是贈(zèng)送一半面積，在北方，做不進(jìn)室內(nèi)空間的開敞陽臺(tái)實(shí)用性將大打折扣。

北京宸園和中海692地塊都是打包供地，開發(fā)商在“封閉陽臺(tái)”條件上有談判底氣。而金隅地產(chǎn)自2021年起就投資布局朝陽港，此前開發(fā)的金隅云筑系列產(chǎn)品都沒有陽臺(tái)，北京隅東序規(guī)劃了開敞陽臺(tái)已算出新之舉，想一步到位效法北京宸園做成封閉空間，確實(shí)容易激起云筑業(yè)主的反彈。

從具體位置上看，北京隅東序距離東四環(huán)直線距離約1.5千米，屬于四環(huán)邊上的項(xiàng)目。規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，6-18層的洋房高層，共824戶，容積率2.8，車位配比1:1。建成后相當(dāng)于云筑1-3期項(xiàng)目規(guī)模總和，是近幾年朝陽港板塊小區(qū)規(guī)模最大的一塊地。

附：北京隅東序全套戶型圖

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