文/樂居新媒體 ?嚴明會

拿地20天后，華潤置地聯合體在上海浦東新楊思的“地王”項目規劃公示。

從規劃方案看，項目擬建10幢13-19層高層住宅、12幢4層多層住宅、配套公建用房以及3幢電業站?？偯娣e5.3萬㎡，容積率2.0，控高60米，規劃建筑面積16.5萬㎡，其中地上11.5萬㎡，地下5萬㎡。

預計12幢4層樓棟將做成疊拼產品，從總平面圖來看，這部分房源集中位于項目西南部；其余10幢小高層中，3-9#樓做了首層架空（5、8、9為局部架空）。小區內的高層和疊拼之間通過9米寬的公共通道隔開。一棟保障房被放置在了項目的東南角，一共19層。

高層住宅主力面積大約會在115至120平方米之間，疊拼大約在180至200平方米之間。

華潤置地很擅長做會所，此項目中依然有所體現。在距離主入口最近的2#樓北側留有下沉庭院空間，預計將做成小區會所，向北可依次連接帶架空層的樓棟，作為會所拓展空間。

該項目所在地塊是上海今年七批次土拍中最熱門的，也是自上海實施“雙高雙競”交易規則以來首個觸發競“高品質建設”指標的地塊。項目三項競“高品質建設”指標全部拉滿到上限值，裝修標準提升至5000元/㎡，公共服務設施300㎡，高端人才住房配建比例達到2%。

11月27日，該地塊經過202輪競價，華潤置地、越秀與中能建組成的聯合體以總價78.969億元競得，成交樓面單價達到了74426元/平方米，溢價率40.37%。

有業內人士預計，地塊有7%不可售，加上建安含裝修、公建配套、稅收及營銷費等，本次地塊未來的保本價或不低于11萬/平，未來入市價格大概率會突破12萬/平。

競拍完成后，市場上出現了這樣的聲音：今年不買新楊思，明年再買貴兩萬。也有評論說：新楊思業主贏麻了，頃刻間賺了幾百萬。

因為在地塊東側一路之隔，新楊思上園項目的單價不到10萬。

上園項目在今年4月30日首次開盤，累計推售4個批次共612套住宅，主力建面87-166㎡三居四居，目前網簽509套，去化率超83%，成交均價約9.96萬/㎡。

項目所在地是浦發集團所屬浦房集團在2022年9月獲得，容積率1.7，限高40米，均為13層的小高層，樓面價50243元/㎡，房地聯動價9.9萬元/㎡。

兩年時間過去，“面粉”的單價漲了兩萬多。

楊思是浦東南部的一個大板塊，屬于大三林的一部分。新楊思是個新興板塊，位于三林鎮、北蔡鎮兩鎮交界之處，總面積約2.72平方公里，是浦東“金色中環發展帶”“3 5”重點地區之一。

2022年4月，新楊思核心區控制性詳細規劃出爐，將圍繞高質量發展理念，把該區域打造成為面向未來、面向國際的時尚文化展示區、國際消費體驗區、品質生活示范區、生態智慧樣板區。

新楊思還處于開發早期，現階段來看，區域內的配套還不算成熟。地塊南側，就是新楊思規劃的核心區，規劃有綠地公園、商辦、商業/文化等。

教育設施方面，有上海市楊思中學、新世界實驗小學，此外，項目東側幼兒園已開工，預計2026年竣工；南側九年一貫制學校已立項，預計2025年開工，2028年竣工，辦學規模按27班設置。

這所九年一貫制學校學校配備了游泳館，這樣的硬件設施在全上海公辦體系內都很少見。有市場信息顯示，大概率會是華二。

美好的區域規劃加上如此高配置的學校，如此看來，這塊地貴得有道理。

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