隨著房企紓困、保交樓等政策的持續落地，成效也較為明顯，各地實質性復工復產的樓盤項目逐步增多。

　　近日，人民銀行行長易綱線上出席二十國集團財長和央行行長會議時表示，推動“保交樓”專項借款加快落地使用，促進房地產市場平穩健康發展。而在此之前，多家金融資產管理公司（AMC）也介入了房企的救助。

　　21世紀經濟報道記者根據公開信息統計，今年以來，AMC已通過購買債權、“接管+代建”、與地方國企設立紓困基金等方式介入了房企的盤活。截至2022年10月19日，已有9家房企項目得到救助。

　　AMC加速入場

　　10月12日，世茂集團公告披露，旗下兩家間接全資附屬公司轉讓合計持有的南京項目公司45%股權，總代價為17.5億元。受讓方為五礦信托、信達資本各持股50%的蕪湖信思達投資合伙企業。世茂集團稱，出售是降低負債的其中一項措施，出售所得擬用于償還其境內債務，有助于推進旗下項目的復工復產。

　　9月29日，中國信達全資子公司——信達投資、信達地產與康橋地產集團有限公司簽署戰略合作協議。信達投資、信達地產擬聯合金融機構共同發起設立康橋集團地產項目保交付專項紓困基金，對康橋集團存量地產項目在保交樓方面開展紓困救助，助力康橋集團保交樓。

　　年中業績發布時，中國信達表示，該公司深度參與受困房企風險化解，充分發揮內部協同優勢，通過存量債務重組、續建資金補足、引入品牌代建、項目封閉運作、協調地方政府等房地產風險化解有效路徑，落地一批受困房企風險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產企業理財產品，支付271戶、5.8億元上游供應商欠款，帶動354億元存量項目復工復產。

　　21世紀經濟報道記者也從中國華融了解到，今年某南部省會城市一家“商業+住宅”綜合體因資金鏈斷裂，項目自2018年起已基本停工，近年企業經營情況持續惡化，負債規模達38億元，成為當地重點問題項目。中國華融通過“資產重組+債務重組+管理重構”多元手段，引進新的重組方對該項目進行盤活。中國華融發揮逆周期救助功能優勢，積極對接、全力推動項目進展。目前，該項目已全面復工復產，對前期500多戶購房者進行保交樓，項目其他區域正在按規劃建設中，后續也將陸續對外銷售。

　　中國華融在協調環節，與多方談判，協調各方利益訴求。包括協同重組方與政府、其他債權人談判，協調政府同購房者談判，代表債權人與政府、重組方談判，協調原股東、重組方與施工方談判等。在資產清理環節，協助重組方對債務人的資產負債進行盤點清理，特別是在賬務不全的情況下，配合并參與重組方、中介機構對項目公司資產、負債的清理。在簽訂合同環節，詳細掌握重組情況，全面參與重組方與政府、其他債務人、開發商、原股東、購房者等簽訂的所有合同。

　　東方資產在房企紓困方面也有新動作。上市公司冠城大通于9月9日公告，與東方資產開展業務合作，由東方資產為公司代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金，并簽署《代償協議書》、《債權債務確認協議暨還款協議》。在東方資產代償后公司與東方資產形成新的債權債務關系，即公司對東方資產負債17.3億元，償還標的負債期限不超過1年，經東方資產同意后可延長期限，還款條件和資金成本等由雙方簽署書面協議確定。

　　長城資產分別于今年3月11、23日，發行兩筆共計200億的金融債券，募集資金主要用于房地產企業優質項目的風險化解與處置、房地產行業不良資產紓困。

　　今年4月，佳兆業與招商蛇口、長城資產簽署戰略合作協議。長城資產還與中交集團簽署深化戰略合作協議，雙方將通過市場化的方式，在國企改革重組、房地產行業風險化解，“兩非兩資”利離處置、不良資產盤活等領域開展合作。

　　與此同時，部分地方AMC也加入房企紓困行列中。

　　7月19日，河南資產管理有限公司和河南鄭州地產集團有限公司擬聯合設立鄭州市地產紓困基金。據8月5日消息，鄭州市已經下發《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，規模暫定100億元。

　　8月23日，3家南寧國企攜手成立南寧房地產平穩基金，為一批已發生風險或瀕臨風險的樓盤紓困解難，基金首期規模30億元，已完成繳付。

　　8月23日，湖北省資產管理與浙商資產管理聯合設立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產的收購、處置力度。

　　業內人士表示，在“保交付”的明確指示下，各地相關AMC會增加與出險企業的合作。這有利于減少問題項目的風險，促進房地產市場的良好健康發展。

　　易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，“從各地的報道來看，多家AMC與多個城市就具體項目已經對接開展了一些合作，這是一個非常好的模式。因為AMC擁有較強的資金實力、處置能力以及過往經驗，都對紓困房企有較大幫助。”

　　他認為，各地需加強與AMC合作，但其中有兩個難點亟待解決，即房產銷售市場行情低迷，以及房企背負著一些難以償還的債務。

　　專家建議給予低利率資金支持

　　目前，“保交付”成為房地產行業一大任務，政策端也鼓勵AMC、信托等金融機構紓困房企。

　　克而瑞研究中心在研報中指出，在政策支持下，目前全國性AMC和地方AMC都在加速介入房地產行業，成為加快風險出清的又一抓手，尤其對于出險房企來說，釋放出了積極信號。

　　2022年1月，金融監管部門召集幾家全國性金融資產管理公司開會，研究AMC按照市場化、法治化原則，參與風險房企資產處置、項目并購及相關金融中介服務的可能性。

　　據悉，今年4月中旬，金融監管部門向幾家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，針對其資產收并購等工作擬有6項政策指導，加大政策力度支持出險房企項目收并購。

　　標普全球評級金融機構評級資深董事胡旸瑞向21世紀經濟報道記者表示，目前AMC正在觀望房地產市場，進入市場的步速不會太快。

　　胡旸瑞指出，對AMC而言，既有商業化的考量，又有政策性質的職能，因此在其中需要找到一個平衡的方法。

　　從商業化考量來說，紓困房企的項目涉及較多利益方，比如債權人、銀行、信托、開發商等。

　　紓困房企的項目一般利潤較低，AMC進入紓困房企市場的速度、劣后優先、投資項目、投資地域、監管方要求等都亟待協商。

　　AMC進場后發現房產已經出售，資產不夠償還債務的情況下，如何自我保全？

　　這種情況下，首先需要了解房地產開發商是否有擁有其他抵押資產，在開發商擁有其他抵押資產情況下，可以利用貸款分層、折扣等手段與抵押資產的債權人協商騰挪出一些空間。此外還可以跟地方政府及政府關聯機構等協商，以此獲得信用層面的支持。

　　胡旸瑞認為，房地產市場關聯較多利益方，即使在監管號召下，資管公司進入房產市場的進展也不會像預想中那么快。

　　首先，從盈利角度考慮，資管公司做紓困房企項目肯定希望保本，但作為政策引導的項目，利潤肯定是微薄的，不具有大規模盈利的可能性。

　　胡旸瑞表示，紓困房企將影響AMC的整體回報率，這也影響了其進入市場的速度。

　　他認為，針對AMC整體回報率的下降，或許有兩種應對方式：

　　其一，政策性金融機構提供資金支持。在AMC紓困房企過程中，如需要大規模投入資金成本，金融機構可以提供政策性業務補助。例如，對于符合要求的商業銀行貸款，人民銀行給予優惠利率的資金支持。

　　其二，資管公司有自己的監管指標，比如資本充足率。隨著更優惠的資金成本進入，資管公司的報表也會因此放大，由于盈利需要時間積累，杠桿、負債和資產都會提高，可能會影響到資本充足率。針對這種情況，監管部門或允許資管公司降低相關資產風險系數，或者批準通過表外業務處理。

　　地方AMC如何做紓困房企項目？胡旸瑞表示，地方資管公司的項目經驗不如四大資管公司，一般來說，業務不會超過其地域范圍。

　　資管公司具體的救助手段，包括資金的救助、處理不良資產的金融手段以及對實業的支持。

　　比如信達，旗下有專門做開發的房地產子公司，具備上述三種紓困房企手段。

　　但就地方AMC而言，不確定其是否具備這三種手段，在金融手段上，地方資管的經驗不如四大資管公司豐富，更多的是結合它們的地方關系，聯手地方企業把紓困項目做好，具備實業救助能力的也較少。

　　此外，地方資管公司在紓困房企過程中也可能會遇到資金成本的問題，地方資管公司的成本比四大資管公司高，如果融資成本較高，可能會成為一個倒掛虧損的項目。

炒股開戶享福利，入金抽188元紅包，100%中獎！

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：馬婕