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　　第一創(chuàng)業(yè)證券 陳靖

　　以萬科、保利為代表的地產(chǎn)股大資金流入明顯、且強力做多是近期大盤反彈亮點，顯示人民幣快速升值背景下，調(diào)整后的地產(chǎn)股獲得主流資金青睞。九龍山(600555)已由服裝行業(yè)成功轉(zhuǎn)型為旅游地產(chǎn)，公司的九龍山旅游度假區(qū)項目是按照"政府主導,業(yè)主開發(fā),市場運作"的原則, 由浙江省人民政府予以批準九龍山旅游度假區(qū)總體規(guī)劃，該地方距離上海、杭州、嘉興僅1小時車程，地理位置優(yōu)越，目前旅游配套項目完善。公司已取得其中9.42平方公里開發(fā)建設權，可開發(fā)房產(chǎn)建筑面積約200萬平方米。一期游艇灣項目開始預售，二期海神灣項目開工，業(yè)績將從08年開始釋放。近期公司實際控制人受讓日本松岡持有的6625萬B股，說明了大股東看好九龍山旅游地產(chǎn)項目前景。二級市場上該股走勢同樣獨立，在地產(chǎn)股整體跌幅巨大情況下，該股在13元以上構筑長期箱體或者說平臺，在2008年業(yè)績即將釋放、地產(chǎn)股再次轉(zhuǎn)暖的情況下有望向上突破，打開上升空間。

　　華僑城集團"旅游+地產(chǎn)"模式的成功表明旅游地產(chǎn)前景廣闊，但九龍山應該屬于更高端的奢侈品概念,因為它的旅游并非平民化的主題公園, 九龍山項目所在九龍山旅游度假區(qū)擁有海景、山景、島嶼為一體的優(yōu)美自然環(huán)境, 總規(guī)劃面積30平方公里，共分為運動休閑區(qū)、森林休閑區(qū)、游艇度假區(qū)、濱海休閑區(qū)、佛教文化區(qū)五大區(qū)域。建造項目分為五個區(qū)域:(1)旅游度假區(qū):包括游艇碼頭,威斯汀酒店,主題公園,產(chǎn)權式酒店公寓等;(2)體育運動區(qū):包括高爾夫,游艇,馬球等;(3)高檔商務居住區(qū):包括游艇別墅,夏宮,圣馬可產(chǎn)權式酒店公寓,海洋花園,天龍城堡等;(4)商業(yè)區(qū):包括頂級汽車,時裝,時尚品牌專營店等;(5)佛教文化區(qū):包括普陀觀音禪院等。"旅游+地產(chǎn)"模式的真正盈利奧妙不在于旅游,而在于地產(chǎn), 游艇也好,高球馬球也罷,皆不過是帶旺地產(chǎn)人氣的工具。九龍山項目實現(xiàn)盈利目前主要來自房產(chǎn)銷售.一期游艇灣項目可售面積約97876平方米,其中81876平方米(獨棟別墅,聯(lián)體別墅,圣馬可酒店式公寓)已取得預售許可證,另外約16000平方米(夏宮項目)將于近期申辦預售許可證,預計4月前可取得預售證, 上述項目收入將于2008年內(nèi)確認.二期海神灣項目(海神灣的海洋花園及海角城堡兩個項目)建筑面積36萬平米,其中可售面積約有22萬平方米,將于今年3月15日開工,其中海洋花園項目引進恒和置業(yè)作為合作開發(fā)商,預計該項目收入將于2009年～2010年得以確認。據(jù)九龍山俱樂部副總經(jīng)理陳駿的介紹:游艇俱樂部有192個游艇泊位, 還不包括別墅自帶的游艇碼頭.在九龍山俱樂部,每一棟獨立別墅都附帶了自己的游艇碼頭, 而在16棟連體別墅組成的38個居住戶中,30個帶有游艇碼頭.獨立別墅的面積從1300平方米到2600平方米不等,價格都在2000萬元以上,而聯(lián)體戶型的價格大約在1500萬至2500萬元之間."。

　　據(jù)中信證券研究報告，假設房產(chǎn)項目別墅銷售均價20000元/平方米,公寓銷售均價18000元/平米,測算可得一期銷售約可實現(xiàn)收入18.46億元,二期銷售約可實現(xiàn)39.6億元.另外,我們假設房產(chǎn)銷售凈利潤率為40%, 2009年前新建項目不再有銷售收入確認,那么現(xiàn)有房產(chǎn)項目2008～2010年對EPS的貢獻分別為 0.86,0.98,0.98元。

　　自景興紙業(yè)2007年11月增發(fā)9300萬股人民幣普通股后,公司持股比例由原先的26.74%降至20.4%.公司每年從景興紙業(yè)的股權投資中獲得穩(wěn)定回報,2007年1～9月景興紙業(yè)實現(xiàn)凈利潤6194.17萬元,按26.74%股權比例可確認投資收益1656.32萬元,預計2007年全年可確認投資收益2086萬元左右,預計未來有望保持20%的增長.

　　此外, 公司截至2007年9月底尚持有賬面價值1億多元的證券投資及3000萬元的債權投資, 預計未來或?qū)�為公司帶來一定的投資收益.另外,印刷業(yè)務股權轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的約3700萬的收益將于2008年確認, 而一些與九龍山項目無關的股權投資將進一步清理。

　　二級市場上，公司在地產(chǎn)股中走勢明顯獨立，在地產(chǎn)股整體跌幅巨大情況下，該股在13元以上構筑長期箱體或者說平臺，在2008年業(yè)績即將釋放、地產(chǎn)股再次轉(zhuǎn)暖的情況下有望向上突破，打開上升空間，可重點關注。