◎記者 聶林浩

臨近年末，公募REITs市場(chǎng)回暖，中證REITs全收益指數(shù)從12月10日開(kāi)始反彈，結(jié)束了自8月上旬以來(lái)的下跌勢(shì)頭。其中，保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施三類(lèi)REITs領(lǐng)漲。隨著債券市場(chǎng)收益率快速走低，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，具備類(lèi)紅利資產(chǎn)和類(lèi)固收資產(chǎn)屬性的公募REITs產(chǎn)品有望獲得資金的長(zhǎng)期配置。

Choice數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，中證REITs全收益指數(shù)已連續(xù)5日上漲，自12月以來(lái)漲幅達(dá)3%。中證REITs全收益指數(shù)于8月8日達(dá)到年內(nèi)最高的977.95點(diǎn)，但此后便持續(xù)下跌，12月9日一度跌至925.46點(diǎn)，較年內(nèi)最高點(diǎn)跌幅超5%。隨著近日市場(chǎng)企穩(wěn)回升，跌勢(shì)就此止住。

在本輪公募REITs的反彈行情中，截至12月26日，9只REITs自12月以來(lái)漲幅超過(guò)10%（后復(fù)權(quán)，下同），且均分布在保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施三類(lèi)項(xiàng)目中。其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT位居漲幅榜前三名，漲幅分別為14.55%、12.56%和12.3%。

拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)依舊不錯(cuò)。截至12月26日，今年以來(lái)中證REITs全收益指數(shù)漲幅達(dá)11.02%。分項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，排除部分于今年上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，保障性租賃住房和能源基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs表現(xiàn)較為突出，領(lǐng)漲市場(chǎng)。

其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT和嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT位居年內(nèi)漲幅榜前三名，漲幅分別達(dá)45.1%、44.84%和41.78%；在13只年內(nèi)漲幅超15%的REITs中，保障性租賃住房類(lèi)型有5只，能源基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型有4只，交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型有2只，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保類(lèi)型各有1只。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著債券市場(chǎng)收益率持續(xù)下行，公募REITs作為長(zhǎng)久期且分紅較高的資產(chǎn)，開(kāi)始受到中低風(fēng)險(xiǎn)投資者的追捧。華夏基金表示，去年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，但不同板塊表現(xiàn)分化。由于能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的敏感度較低，這兩類(lèi)資產(chǎn)表現(xiàn)較為優(yōu)異；而倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)資產(chǎn)更易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，今年以來(lái)平均跌幅較大。

展望2025年，機(jī)構(gòu)看好公募RETIs的長(zhǎng)期配置價(jià)值。國(guó)泰君安固收分析師劉玉稱(chēng)：首先，公募REITs具備較強(qiáng)的類(lèi)紅利資產(chǎn)屬性，當(dāng)權(quán)益市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)時(shí)，該類(lèi)資產(chǎn)的替代性配置價(jià)值或會(huì)提升。其次，債券市場(chǎng)收益率持續(xù)下行或已隱含風(fēng)險(xiǎn)，相較于其他資產(chǎn)，公募REITs更具類(lèi)固收資產(chǎn)屬性，受到中低風(fēng)險(xiǎn)投資者的追捧。最后，明年周期類(lèi)底層資產(chǎn)有望回升，為相關(guān)類(lèi)型公募REITs帶來(lái)超額收益。

國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所宏觀(guān)固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為：由于我國(guó)公募REITs采用海外REITs強(qiáng)制分紅和權(quán)益型產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，因此海外REITs市場(chǎng)長(zhǎng)周期的市場(chǎng)表現(xiàn)可供參考。美國(guó)REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期回報(bào)穩(wěn)定、與其他投資品種相關(guān)性低的特征，因此國(guó)內(nèi)公募REITs的長(zhǎng)周期配置價(jià)值值得關(guān)注。

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