REITs相關衍生產品

從2021年6月首批基礎設施公募投資基金產品上市至今，境內REITs市場已經發展三年有余，截至2024年11月13日，境內REITs市場已發行項目52單，首發總規模1500億元左右。

從發行數量看，境內REITs市場已經超過中國香港市場（11只）和新加坡市場（35只），在全球范圍內也僅次于美國市場（169只）和日本市場（59只），此外境內已經申報至滬深交易所待發行的項目還有十余只，上述產品發行上市完成后，從上市產品數量上，境內REITs市場將超過了日本市場，成為全球第二、亞太地區最大的REITs市場。

得益于我國龐大的存量基礎設施資產規模，境內REITs市場得以快速發展。隨著存量市場的不斷擴大，相關的衍生產品的發展也受到原始權益人、專業投資機構的關注，pre-REITs基金和REITs指數產品的創設也被提上日程，部分機構已經開始進行試水。

PART.01

Pre-REIT基金

pre-REITs基金

pre-REITs基金是一個業內詞匯，其概念是參考股權市場的pre-IPO基金，主要是指以未來滿足REITs上市的基礎設施類資產為投資標的，在項目相對早期進行投資，經過適當的孵化和培育，后期通過公募REITs的形式進行退出的私募基金產品。

pre-REITs基金的收益主要來自于項目標的資產的內在成長和一二級市場的定價差異。

隨著境內公募REITs市場不斷發展和成熟，已經有原始權益人和專業投資機構都相繼布局Pre-REITs業務，東久、萬科、九州通、中國中鐵、百聯、京東等原始權益人代表以及中信金石、國壽資本、申萬宏源、國君創新、泰康保險、中郵保險等投資機構也都試水了pre-REITs的投資。

目前雖然還沒有pre-REITs基金以資產REITs上市退出形成投資閉環，但是境內首批REITs項目中的華安張江產業園項目中也有不動產私募基金的身影，為私募基金走通從pre-REITs到REITs上市的投資退出路徑提供了一個雛形樣本。

pre-REITs基金的機遇和挑戰

相較于傳統的私募投資基金，pre-REITs基金會將資產上市退出作為一個主要的退出路徑，傳統的私募基金則主要以大宗交易作為退出手段，REITs上市退出能給基金管理人和投資人提供更多的想象空間，尤其在全球經濟放緩、不動產大宗交易活躍度下降的大背景下，REITs上市退出在估值溢價、流動性方面的優勢較為明顯，基金管理人和LP投資人的對pre-REITs基金的投資參與度會更為積極。業內專業機構也表示，目前設立新的基金輔以pre-REITs的概念，在標的投資和募集階段會是明顯的加分項，更有利于項目的推進和落地。

當然pre-REITs基金在項目標的資產篩選上會對合規性的要求更高，畢竟資產上市還需要歷經監管機構的多輪審核，項目的合規性會直接決定了后期資產是否能夠通過REITs形式上市，因此同時符合合規性和盈利性要求的投資標的相對比較稀缺，或者說合規性較好的資產肯定也會存在一定的資產溢價。

此外，REITs基金載體能否直接作為原始權益人還存在不確定性，按照目前的REITs上市規則，資產的持有方即原始權益人還需要滿足回收資金使用、參與基金配售及限售等一系列附加條件，如果基金管理人將上述附加條件轉嫁給LP投資人，可能會影響到LP的內部投資決策，如果將上述附加條件由管理人自身或者其關聯方承擔，則對私募基金管理人的資質和自身實力提出了更高的要求，且上述處理方式在監管審核上還存在不確定性。

因此pre-REITs基金模式能否像pre-IPO基金以“一步走”的方式實現一級投資到二級市場退出還存在不確定性。當然，隨著市場的不斷發展和成熟，上述問題普遍性會越來越廣，關注度也在不斷提高，后續不排除監管機構會出臺相應的規則予以指導。

PART.02

REITs指數基金

除pre-REITs產品，REITs指數產品的推出也受到業內的關注。指數投資是投資人參與資產配置的一種有效手段，其被動式的管理方式能有效的降低管理費率和運營成本，且能夠快速的實現某一類資產的配置，通過指數化投資可以解決當前國內REITs市場資產配置的諸多問題：

1

單個項目的投資規模較小，且資產類型多元化，買方機構在所有資產類型上布局投研力量的性價比不高

2

單個產品的流動性不足，換手率較低，大體量資金布局單產品的市場沖擊成本較高

3

單一產品的二級市場價格容易受個體事件的影響波動，與行業表現出現偏離，導致投資策略失效

境外成熟資本市場中，全球最大的兩家REITs指數基金的管理人分別是Vanguard和Blackrock，截至2024年5月，其REITs指數基金的管理規模分別為789億美元和348億美元，其REITs指數基金的發行地區覆蓋了美國等7個國家。

國內基金管理人截至目前發行的投資于REITs的公募基金一共6只，均為QDII基金，整體基金規模均不大。規模最大的摩根富時發達市場REITs指數型證券投資基金(QDII)，截至2024年3季度末管理規模3億元人民幣左右。其余2只產品兩只規模介于1-2億元之間，3只產品規模在5000萬元左右，產品都是掛鉤或投資于境外市場的REITs產品。

目前國內還沒有專門投資內地市場REITs產品的公募基金產品，但是已經有部分私募基金和保險公司有相關的私募或專戶產品在進行類似的嘗試。

REITs 指數基金的機遇和挑戰

中證REITs指數已經于2024年6月份發布，境內上市的REITs產品數量也超過50只，二級市場總市值超過1300億元，構建ETF產品的基本條件已經具備。以單只產品配置不超過5%為標準，潛在的ETF產品規?？臻g達到50億元規模。

根據相關研究機構的報告，截至2023年底，美國市場的REITs相關的指數基金規模為1081.8億元，占成份股市值的比例約為8%，按照這一比例，當前境內REITs ETF產品的儲備規模已經達到100億級別，而境內REITs市場的整體潛在規模至少應該是萬億元級別的市場，潛在的指數基金市場相應的至少是千億元級別的，REITs指數產品的發展空間還是較大的。

當前發展REITs指數基金還面臨一些暫時性的問題：

1

整體市場規模還不大，還需要進一步的培育和壯大

2

單個產品的市值規模太小，最大的產品二級市場總市值80億元左右，最小的產品二級市場總市值僅8.5億元

3

二級市場的流動性不高，基金二級市場日均換手率只有1%左右。今年以來截至11月8日，保障性租賃住房類資產的成交活躍度最高，其年初至今日均換手率達到1.53%；消費基礎設施類資產的成交活躍度最低，其年初至今日均換手率僅為0.81%

我們相信，隨著境內REITs市場的不斷發展和成熟，這些問題都只是階段性的問題，后續都能在發展中得以解決。

隨著國內REITs市場的發展，pre-REITs基金和REITs指數產品都是REITs市場不斷發展和成熟的重要組成和補充，對于構建基礎設施不動產投資基金從“投資-培育-上市退出-再投資”的生態鏈具有重要意義。

（轉自：華夏REITs）

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