來源：國民經略 作者：凱風

　　原文標題：《買房送戶口！強省會，也繃不住了》

　　搶人、托樓市，這一次全都要。

　　日前，南京發布新政，在本市城鎮地區擁有合法穩定住所（即取得合法產權住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，配偶、未婚子女等可隨遷。

　　作為經濟TOP10城市，南京繼放開大學生落戶、郊區落戶、降低積分落戶門檻之后，又一次祭出大招。

　　多年前盛行一時的“買房落戶”再次登場，能激起多大水花？

　　一

　　買房送戶口，還有多大吸引力？

　　早在20多年前，上海就曾出臺“藍印戶口”政策，外地人在滬買房可獲得準戶口，經過一段時間可轉為正式戶口。

　　寸土寸金的上海，戶口一直都是稀缺資源，落戶門檻之高讓無數人望而卻步，當年“買房落戶”對樓市刺激效應可見一斑。

　　后來，藍印戶口被全面叫停，而限購政策橫空出世，直到今天上海都是樓市調控、落戶政策最嚴的城市，只有北京能與之匹敵。

　　京滬的戶口含金量自然極高，但對于絕大多數二線城市來說，“買房落戶”是否還有吸引力？

　　時代不同了。當年戶籍門檻森嚴，隨便一個大城市的戶口，都足以引發無數人瘋搶。

　　然而，隨著新一輪戶籍改革落地，零門檻落戶已經遍地開花，幾乎所有三四線城市都已取消落戶限制。

　　就連一些超大特大城市，戶籍門檻同樣形同虛設。鄭州、沈陽、石家莊等地，只要擁有具有合法穩定就業或合法穩定住所，都能落戶。

　　換言之，無論買不買房，無論有沒有房，哪怕只是租房，都能在絕大多數城市零門檻落戶。

　　但是，還有部分大城市，戶籍門檻沒有完全松綁，落戶之門并未對所有人都開放。

　　前不久，江蘇發布落戶新政，除南京、蘇州市區外，擬全面取消落戶限制政策。

　　無獨有偶，廣東的落戶新政，廣州、深圳等中心城市不在其列；浙江的零門檻落戶新政也將杭州中心城區排除在外。

　　在廣州、深圳、南京、杭州等地，大學生可直接落戶，但存在年齡限制，而一般人員只能借助“積分落戶”突圍。

　　積分落戶，不僅名額有限，而且需要一定社保或個稅年限，排隊者不計其數。

　　眾所周知，落戶門檻的高低，與戶口含金量往往成正比。

　　京滬處于第一檔，廣深寧杭等處于第二檔，其戶口背后附著的教育、醫療、就業、保障房等資源，仍有一定吸引力。

　　南京政策效果有待評估，要是京滬能買房落戶，等待的人恐怕能一路排到幾十公里外。

　　二

　　買房送戶口，究竟是搶人還是托樓市？

　　其實，這不是一道非此即彼的選擇題，而是既要又要還要的時代命題。

　　高峰時期，南京樓市熱度力壓北上廣深，房價一度比肩廣州，成為當之無愧的省會房價第二城。

　　然而，曾經的“房價四小龍”之一，一度上演無數次萬人搶房熱潮的南京樓市，早已從高位開始回落，幅度之大遠超一般城市。

　　根據國家統計局發布的70城房價數據，2024年3月，南京新房房價同比下降6.5%，二手房房價同比下降9.5%，在主要城市中降幅居前。

　　這還只是過去一年的數據，而當地房地產市場已經調整了兩年多。

　　根據第三方平臺統計，南京全市均價已跌破3萬元大關，部分熱門樓盤房價已經回到了7年前。

　　這一趨勢仍未止住。

　　根據我愛我家南京研究院數據，2024年一季度，南京新房住宅成交量3961套（不含高淳、溧水），環比下滑60%；成交總金額約143.24億元，環比下跌59.5%。

　　無論是房價調整幅度之大，還是樓市成交量降幅之巨，南京面臨的形勢都比一般城市更為嚴峻。

　　事實上，南京早已開啟了松綁之路。從認房不認貸到全面取消限購，從多區執行房票政策到降低房貸利率、首付，再到部分區域發放購房補貼，不一而足。

　　然而，正如重要會議所做出的判斷，樓市供求關系發生重大變化才是一切問題的核心，簡單的松綁效果勢必有限。

　　所以，復蘇之路道阻且長，此番買房落戶新政究竟能激起多大的水花，不妨拭目以待。

　　三

　　樓市只是短期需要，搶人才是第一位的。

　　日前，各地公布最新人口數據，合肥以21.9萬的增量位居各大城市之首，鄭州、杭州、西安、成都等省會均超10萬人。

　　這被認為是強省會的勝利，但作為全國第5大省會的南京，僅增長5.6萬人，位居中游。（參閱《瘋狂“虹吸”！強省會，又跑贏了》）

　　尷尬的是，一個憑著“徽京”之名頻繁出圈的省會，人口增量卻連續多年跑輸名義上的安徽省會合肥。

　　增量跑輸合肥不是問題，但南京一直徘徊在千萬人口俱樂部邊緣，多年不得其門而入，才是最大的問題所在。

　　目前，我國已有17個千萬人口大市，長三角占據其三，而合肥、南京、寧波、溫州、徐州都成為長三角第4個千萬人口大市的有力競奪者。

　　合肥已經領跑一步。2018年到2023年，合肥人口從893.2萬增加到985萬，大增超過100萬人，按照年平均增量，最遲明年就有望晉級千萬人口大市。

　　與之對比，同期南京常住人口從924萬增加到954.7萬人，僅增長30萬人，按照這一趨勢，想要邁過千萬大關，可能要等到2030年前后。

　　換言之，在千萬人口俱樂部之爭中，南京已經落后了一個身位。

　　要知道，南京十四五規劃曾立下宏大目標：到2025年常住人口突破千萬、經濟總量突破兩萬億元，并晉級為超大城市。

　　如今，只剩下一年多時間，南京的三大目標，或許只有GDP總量存在突圍機會，人口總量和超大城市仍舊是傳說。

　　經濟上的2萬億，懸念不大。

　　2023年南京GDP已達1.74萬億元，位列全國第10位。只要能保持正常增速，未來兩年邁過2萬億，并非沒有可能。（參閱《萬億城市大洗牌：誰晉級，誰掉隊了》）

　　人口上的千萬，卻沒有那么簡單。

　　隨著全國人口大盤見頂，城市之間的人口爭奪戰從增量博弈變成存量博弈，人口增長遠比過去更難。

　　同時，南京雖然經濟實力更強，且有全國第一個跨省都市圈的支撐，但自身并非傳統強省會，無法如成都、合肥一樣虹吸省內人口。

　　且不說江蘇素有“散裝大省”之稱，“十三太保”都能獨當一面，再加上上海、蘇州等經濟強市的存在，省會難以形成強中心模式。

　　所以，這些年，南京一直都在松綁落戶門檻，拼命搶人，試圖扭轉這一不利局面。

　　無論如何，城市競爭，不進則退，再不動手搶人就晚了。

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責任編輯：江鈺涵