投資建議：重視建筑設計、地產新開工和竣工的建材龍頭彈性考慮到本輪城中村改造聚焦“拆除新建”，解決資金來源、土地收儲以及購房需求這三大核心堵點是關鍵，我們認為無論是需求的創造還是優質區域的房產去化，城中村改造對于地產實物量帶來明顯的增量機會，當前資金端政策持續推進，考慮到一線城市儲備項目較多，我們預計短期拉動效果可能超預期。從產業鏈角度看，拆除重建類的城中村改造項目整體運作流程與新建地產項目較為類似，大致可分為建筑設計、建筑施工、建筑裝飾三個主要環節，參與主體分別對應前端的設計、中端的土建施工、后端的裝修以及位于新開工和竣工端的建材公司，重點推薦華陽國際、亞士創能、海螺水泥。

　　城中村改造年均拉動地產投資近萬億，新開工彈性明顯超過竣工目前城中村改造主要聚焦于21 個超大特大城市，預計后續改造范圍有望進一步擴容至35 個城市（含I 類城市）。我們測算21 個超大特大城市城中村改造面積達9.6 億平，35 個城市城中村面積達12.3 億平米，中性情境下（拆除新建比30%），按照5 年建設周期，21 個城市城中村改造年均拉動的地產開發投資約9199 億元，對應彈性為7.6%，對地產新開工/竣工帶來的彈性分別為12.6%/7.6%，城中村改造對于地產新開工彈性明顯超過竣工。

　　水泥拉動需求超800 億，消費建材防水、涂料彈性較好我們認為新建過程中對開工端品種及竣工端品種均會帶來實際需求的增長，我們測算21 個城中村改造在中性情境下拉動防水/涂料/瓷磚/水泥/玻璃需求量分別為292/417/184/889/77 億元，對應各自市場空間可產生的拉動作用為19%/35%/6%/11%/7%。若按照35 個城市改造來看，中性情景下拉動防水/涂料/瓷磚/水泥/玻璃需求量分別為376/537/237/1120/100 億元，對應彈性為25%/45%/8%/15%/9%，重視城中村改造對于水泥、防水、涂料的增量貢獻。

　　市場化資金主導，重視政策端超預期的力度

　　城中村改造需要吸納更多的社會資本積極參與，依靠政府主導和市場運作兩種形式，前者資金來源于政策性銀行貸款、債券資金、政府主導類城市更新基金；后者資金來源于商業銀行貸款、非標融資、不動產持有運營階段資產證券化。考慮到政策指導以市場化為主導，地產商、商業銀行、城市更新基金等社會資金有望貢獻增量，此外仍需要重點關注政策端資金發力，例如將符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍，若政府類資金支出（財政支出、國開行等）發行超預期，例如近期設立城中村改造專項借款，則對于城中村改造的力度有望超預期，建議沿三條主線尋找投資個股：1）建筑設計公司：華陽國際、深圳瑞捷，建議關注華建集團等；2）新開工端品種：

　　海螺水泥、華新水泥、東方雨虹等；3）竣工產業鏈品種：亞士創能、三棵樹、蒙娜麗莎、東鵬控股等，此外我們也需要關注亞廈股份、金螳螂等建筑裝修公司和上海建工、陜建股份、安徽建工等地方施工企業在本輪城中村改造中釋放的訂單彈性。

　　風險提示：政策及資金支持力度不及預期、土地收儲難度較大、地產銷售不及預期、測算具有一定主觀性等。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：洪大龍