原標(biāo)題：港股IPO | 估值超1800億的萬(wàn)達(dá)商管遞表 五年后再回港交所
財(cái)聯(lián)社（上海，編輯 周新旸）訊，10月21日晚間，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司在港交所提交招股書(shū)申請(qǐng)。中信證券、摩根大通及瑞信為其主承銷(xiāo)。此前公司內(nèi)部人士估計(jì)，上市流程順利的話(huà)，萬(wàn)達(dá)商管正式完成上市估計(jì)要到年底或者明年初。
2021年8月13日，知名私募股權(quán)基金太盟投資集團(tuán)（PAG）向萬(wàn)達(dá)商管投資19億美元，前一個(gè)月萬(wàn)達(dá)商管還獲得中信證券投資6.49億元。
數(shù)據(jù)顯示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)、珠海萬(wàn)贏、銀川萬(wàn)達(dá)分別持有萬(wàn)達(dá)商管69.99%、8.83%、0.01%股權(quán)。而大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有珠海萬(wàn)贏、銀川萬(wàn)達(dá)100%股權(quán)，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)合計(jì)持有公司78.83%股權(quán)。此外，其他投資者合計(jì)持有21.17%股權(quán)。
萬(wàn)達(dá)商管總股本72.47億股，如果按今年7月公司一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格24.84元/股計(jì)算，公司估值超過(guò)1800億元。
截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管共管理380個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)5420萬(wàn)平方米。 根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，按在管建筑面積計(jì)算，公司排在全球排名第一，且在管建筑面積超過(guò)中國(guó)排名第二至第十名之和。
2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管收入106.36億元，核心溢利20.65億元。2020年全年分別為171.96億元和11.76億元。
萬(wàn)達(dá)商管與獨(dú)立第三方在管商業(yè)廣場(chǎng)的合同期限一般為20年。行業(yè)中的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)的平均合同期間一般為三至十五年，長(zhǎng)合約期項(xiàng)目有助于帶來(lái)穩(wěn)定的收益增長(zhǎng)。
值得一提的是，數(shù)據(jù)顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日的平均出租率 （不包括停車(chē)位）分別達(dá)到99.4%、99.3%、97.8%及97.7%。
但萬(wàn)達(dá)商管依然有運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)虧損的商場(chǎng)。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個(gè)月，運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目中有21家、53家、65家及20家錄得虧損，合計(jì)虧損額分別為人民幣8700萬(wàn)元、2.33億元、3.93億元及6690萬(wàn)元。
其中，不可忽略的是COVID-19疫情爆發(fā)，已經(jīng)并可能繼續(xù)對(duì)公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)造成重大不利影響。 招股書(shū)稱(chēng)，中國(guó)爆發(fā)COVID-19疫情嚴(yán)重限制了受災(zāi)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，并對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)務(wù)及運(yùn)營(yíng)造成了重大干擾。
商業(yè)管理提供什么服務(wù)？
在零售商業(yè)物業(yè)開(kāi)業(yè)前，其向業(yè)主提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)主要包括市場(chǎng)研究、市場(chǎng)定位及設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)、招商籌備服務(wù)及開(kāi)業(yè)籌備服務(wù)。開(kāi)業(yè)后，向業(yè)主或商戶(hù)提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，例如營(yíng)銷(xiāo)及推廣服務(wù)、租戶(hù)指導(dǎo)服務(wù)及消費(fèi)者會(huì)員服務(wù)；
零售商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，例如安保服務(wù)、清潔及綠化服務(wù)、維修及保養(yǎng)服務(wù)及零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
除標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)外，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商可于大型商業(yè)廣場(chǎng)提供各種增值服務(wù)，拓寬其收入來(lái)源。 此類(lèi)服務(wù)通常包括為商戶(hù)提供的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、線下廣告位管理、停車(chē)位管理，包括收費(fèi)充電樁以滿(mǎn)足新能源汽車(chē)的充電服務(wù)需求、公共區(qū)域管理包括設(shè)立移動(dòng)KTV歌房、盲盒售貨機(jī)、品牌快閃店以及舉辦展覽與活動(dòng)。
另外還包括云商服務(wù)，即商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商向商戶(hù)提供基于SaaS的定制服務(wù)（如運(yùn)營(yíng)管理、會(huì)員管理及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣）并進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)管理。
在萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)發(fā)展策略中，除了繼續(xù)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)合作，整合存量市場(chǎng)。還強(qiáng)調(diào)了繼續(xù)加強(qiáng)與獨(dú)立第三方業(yè)主合作，特別是地方政府所屬企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等獨(dú)立第三方業(yè)主。
招股書(shū)稱(chēng)，他們已鎖定超130個(gè)可提升密度或待進(jìn)駐的行政區(qū)劃，按優(yōu)先等級(jí)制定了城市進(jìn)駐戰(zhàn)略地圖，以進(jìn)一步抓住增量市場(chǎng)的機(jī)遇。
折騰的上市之旅
萬(wàn)達(dá)商管的前身是萬(wàn)達(dá)商業(yè)，首次在港上市是在2014年12月23日，并成為當(dāng)年港交所最大規(guī)模IPO。但因股價(jià)較為低迷、內(nèi)地和香港市場(chǎng)的估值落差等原因，2016年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)公告稱(chēng)要進(jìn)行私有化退市，同年9月正式從港交所退市。
對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林當(dāng)時(shí)曾表示，最核心原因是萬(wàn)達(dá)商業(yè)估值太低，對(duì)不起股東和投資人。
但在A股排隊(duì)6年未有進(jìn)展后，王健林放棄了A股上市，在今年3月撤回了A股上市申請(qǐng)并計(jì)劃赴港上市。當(dāng)時(shí)A股招股意向書(shū)顯示，公司擬至多發(fā)行3億A股，募資總額不超過(guò)120億元。
早在2015年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就向中國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交了招股書(shū)。當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場(chǎng)（包含商場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)）、酒店（包含酒店管理運(yùn)營(yíng)）和文旅項(xiàng)目三類(lèi)為主，房地產(chǎn)屬性濃厚。此后受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，萬(wàn)達(dá)商業(yè)開(kāi)始調(diào)整業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。在經(jīng)過(guò)調(diào)整之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市主體從三變一，變?yōu)橐匀f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為主的商業(yè)部分，而且連公司名字也進(jìn)行了改變。2019年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。
責(zé)任編輯：何松琳
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