朱楠

　　優質寫字樓空置率降至2%以下 新增供應下半年入市

　　延續了2007年第四季度的上漲勢頭，許多上海優質寫字樓業主近期再度上調了新租約及續約的租金報價。同時，優質寫字樓的空置率降至2%以下。由于浦西的供應緊缺在年內都難以緩解，所以外灘中心，恒隆廣場和嘉里中心等著名的甲級寫字樓紛紛提高了租金，恒隆二期平均租金環比漲幅甚至高達7%以上；浦東方面，活躍的預租成交以及現有物業無面積可租的局面，也促使時代金融中心等寫字樓在三月份的大樓完工前果斷地調高了租金。

　　上海甲級寫字樓的大部分新增供應都將在今年下半年入市，因此在目前這一時間點上的供需失衡仍繼續推高租金報價。

　　盧灣

　　最高漲租近6%

　　仲量聯行向記者提供的最新數據表明，從今年一季度上海傳統CＢＤ區域甲級寫字樓租金走勢來看，盧灣區平均租金上漲幅度最為明顯，從去年年底的9.2元/平方米/天，上漲至目前的9.7元/平方米/天，漲幅達5.9%；靜安區由于原本租金水平較高，因此漲幅不及盧灣，從去年年底的10.2元/平方米/天至目前10.6元/平方米/天，漲幅為4%；其他區域約在3%左右。仲量聯行亞太區董事、中國業務發展總監陳立民認為，浦西由于新增供應量較少，可能將延續去年的租金上漲勢頭，而浦東的租金水平則可能與去年持平。

　　對于一季度甲級寫字樓租金的持續上漲，戴德梁行魏超英分析認為，一方面寫字樓業主通過調高一些續租及新租小面積房源的租金，以試探市場接受情況；另一方面，業主也可能通過抬高租金的方式調整租戶，迫使非優質客戶撤離寫字樓。

　　世邦魏理仕則認為，在2008年預計有近90萬平方米的優質寫字樓供應上市的背景下，目前仍出現租金上漲的情況，其原因在于大部分新增供應都將在今年下半年入市，因此在目前這一時間點上需求仍會繼續推高租金。當然，對于那些急于擴張的租戶來說，眾所期待的大量新物業的上市將緩解當前的供應緊張；但另一方面，日益增長的需求和活躍的預租交易(目前已達新上市物業面積的30%)將支持租金上漲之勢貫穿于2008年。

　　浦西

　　漲幅最高達7%

　　世邦魏理仕最新報告中提到，強勁的租賃需求使的上海優質寫字樓的空置率降至2%以下，今年2月以來，又有許多寫字樓業主在簽訂的新租約中調高了續約的租金報價。由于浦西的供應緊缺在年內都難以緩解，外灘中心、恒隆廣場和嘉里中心等地標性甲級寫字樓紛紛提高了租金。

　　記者從陳立民處得到亦證實，他向記者列舉數據表明：浦西今年一季度至今甲級寫字樓平均成交租金較之去年四季度環比上漲4-5%。以整棟寫字樓中間一層整層租賃面積的成交價作為平均租金來看，外灘中心去年第四季度平均成交租金在人民幣9.2元/平方米/天左右，而2008年一季度至今其成交租金在9.5元/平方米/天左右，環比上漲3%；嘉里中心去年第四季度平均成交租金在9.4元/平方米/天左右，今年一季度至今平均成交租金在9.7元/平方米/天左右，環比上漲3%左右；恒隆一期去年年底平均成交租金在11.5元/平方米/天左右，而目前成交租金在12元/平方米/天左右，漲幅達4.3%；恒隆二期租金漲幅最為驚人，去年年底時平均租金成交價為11.7元/平方米/天，而如今已達12.5元/平方米/天，三個月內租金漲幅高達7%以上；越洋廣場新進租戶的成交租金也均在14元/平方米/天以上，入住率已達80-90%，Ｊ.Ｐ摩根今年年初租下越洋廣場5400平方米面積，是最新的一宗大面積成交案例。

　　浦東

　　調整策略應對高峰

　　“浦西今年的甲級寫字樓供應量總共只有18萬平方米，供不應求的狀況將會持續；而浦東今年將新增甲級寫字樓66萬平方米，年內可能會出現供大于求的狀況。浦東、浦西寫字樓市場勢必會出現分化。”陳立民向記者描述2008年上海甲級寫字樓的新局面。

　　雖然2008年浦東寫字樓市場將迎來一波供應高峰，但業主采取了種種租賃策略，以求錯開時間節點。例如環球金融中心原本將在今年4月交付，目前已將上市時間拖延至今年8月；未來資產大廈也將上市時間從去年12月拖延至今年9月。“由于租賃需求的持續旺盛和業主們租賃策略的調整，我認為2008年浦東寫字樓市場并不存在很大的租金下調壓力，但租金漲幅的勢頭可能不及2007年。”魏超英表示。

　　浦東業主的策略調整收效明顯，活躍的預租成交以及目前物業無面積可租的局面，也促使不少寫字樓業主調整預租策略，例如時代金融中心在今月大樓完工前果斷地調高了租金。戴德梁行寫字樓部助理董事魏超英告訴記者，目前時代金融中心的預租情況相當不錯，預租率已達50%以上，成交租金在11元/平方米/天，目前低區已幾無可租面積，底層租金也達到9/元/平方米/天。據悉，時代金融中心為了滿足優質租戶的需要，甚至允許部分業主在大樓未交付之前提前裝修進駐，例如外資開發商世茂股份目前已入住大樓。