保證金繳納截止期已到 上港集團將以11.233億元摘得匯山碼頭中地塊

　　上海土地3號公告中最引人關注的虹口北外灘匯山碼頭中地塊已無懸念——匯山碼頭中地塊競買保證金到達指定賬戶的截止時間內，只有上港集團旗下的上海匯港房地產開發有限公司繳納了保證金。這意味著，虹口北外灘地塊將在無人競標的情況下，被上港集團以底價11.233億元摘得。

　　商報記者 朱楠

　　由于掛牌文件規定，地塊受讓者必須為政府無償提供一幢3萬平方米的航運服務大廈，使得匯山碼頭中地塊地價翻番至超過3萬元／平方米左右。然而，上港集團看似“高價”拿地的背后，卻由于“航運服務大廈”性質不明、經營權與產權關系未定而另有蹊蹺。

　　上港集團獨家摘得地塊

　　有公開資料表明，截至匯山碼頭中地塊競買保證金到達指定賬戶的截止時間，上海土地3號公告推出的最吸引人眼球的一幅濱江地塊——位于北外灘地區的虹口匯山碼頭中地塊，只有上港集團旗下的上海匯港房地產開發有限公司繳納了保證金。由于“獨此一家”，上港集團將在此次競買過程中沒有任何競爭對手。不出意外的話，上港集團將在3月11日掛牌截止后，以掛牌起始價11.233億元摘得這一地塊。

　　匯山碼頭中地塊北至楊樹浦路、東至上海航運交易所邊界�焻R山東塊��、西至原銀匯花園邊界�焻R山西塊��、南至規劃濱江綠地，地塊面積達19039平方米，土地保證金11200萬元，容積率3.9，是一年多以來上海公開土地市場上難得一見的一幅濱江商業用地。據此計算，該地塊可建面積將達到7.425萬平方米，出讓土地起始樓板價已經達到了15000元／平方米。

　　附加條件使開發商止步

　　3號公告一推出，一度吸引了包括和記黃埔、新鴻基地產、陸家嘴集團、金豐投資、綠地集團、上港集團等多家大型開發商的關注目光。然而，掛牌文件內寫明的“競得人須建設并無償提供不少于3萬平方米建筑面積的新上海國際航運大廈(暫名)”這一條件，立刻讓絕大多數開發商望而卻步。

　　這一附加條件意味著，該地塊的競得人最終只能擁有4萬多平方米的建筑面積。一位港資開發商告訴記者，在正常情況下，類似于“航運大廈”這樣的辦公樓建筑工程造價大概在5000-6000元／平方米，3萬平方米建筑的建造成本將近2億元。加上至少11.2億元的地價，該地塊的競得者最終拿地成本至少在13億元左右，分攤到4萬多平方米的可建面積上，樓板價高達3.25萬元／平方米。

　　有開發商向記者表示：“樓板價高達3萬元／平方米，除了南京東路163地塊，恐怕近年來上海再無比這更高的商辦地塊了！更何況，從新江灣城F地塊開始，地價下行的信號已經非常明顯，3萬元以上的地價明顯偏高。”

　　“無償建樓”是高門檻？

　　即便如此，上港集團對該地塊的興趣依然不減。有業內人士對記者分析，在上港集團貌似“高價拿地”的背后，其實另有隱情�！熬湍壳八�有的公開資料來看，所謂‘無償建設并提供’的航運大廈，究竟未來大業主是誰？是作為政府辦公樓，還是公共設施？今后經營權歸誰？這些理應完全公開的問題至今沒有定論�！�

　　該人士表示，如果這棟大樓今后作為商業辦公樓，經營權歸上港集團，那么，上港集團可以出租大樓收取租金且不違反任何法律法規，因為該地塊本來就是商業性質。如果真是這樣，上港集團以11.2億元獲得的地塊建筑面積仍然是7萬多平方米，對于其他開發商來說高達超過3萬元／平方米的樓板價，即可腰斬至1.5萬元／平方米。

　　有開發商也向記者表示，所謂無償建樓的附加條件，其實就是土地出讓方為了嚇退其他開發商而故意設置的一道高不可攀的門檻，其目的就是為上港集團拿地清除對手。細查上港集團的背景可以看到，上港集團的前身就是上海港務局，其第一大股東就是上海國有資產監督管理委員會。無償建樓，唯獨對于上港集團來說，可能就是以無償建設之名，享無償使用之實。

　　2006年，匯山中塊地塊旁邊的匯山東地塊，就是由此次報名的上港集團旗下的上海匯港房地產開發有限公司以14.65億元的掛牌價摘得，樓板成交價為13962元／平方米。如果上港集團拿下這一地塊，則未來兩個地塊可以形成共同開發。由于此前一個地塊地價較低，而地下設施開發又是整體進行，分攤土地成本還可攤薄至更低。