次級抵押貸款對于低收入、信用記錄差者的稅收誘惑在于，只要能獲得購房貸款，就可以通過重新融資和產權貸款等金融工具，獲得更多消費信貸，從而獲得更多的利息免稅優惠。

　　重新融資可減免利息稅的優勢是顯而易見的。例如，一家人購房貸款余額是7萬美元，重新融資后可獲得11萬美元貸款，將11萬美元用于償還原先的貸款后，可獲得4萬美元的產權信貸。如果他們將2.5萬美元用于改善房屋，1.5萬美元用于購置新車，那么，11萬美元的新貸款利息支出可全部免交個人所稅。這樣，購房者可以減輕稅務負擔，還可以有更多信貸額度擴大其他消費支出。

　　在美國，房屋產權貸款就是以房產凈值為抵押獲得第二抵押貸款或其他信貸產品，這樣房屋所有者就可以將不動產變為可流動的資產，如現金、支票和儲蓄存款，用于支付其他消費支出。例如，一對夫婦有房產價值12.5萬美元 貸款余額為4萬美元,按房產價值的70%獲得產權貸款的最高額度為4.75萬美元。

　　從上述分析中我們可以看到：在新的稅收政策下，住房抵押貸款包括次級貸款、重新融資和房屋產權貸款等與消費信貸相比有諸多優勢:一是貸款利息支付可以減免個人所得稅；二是貸款利率通常要低于消費信貸。但是次級抵押貸款是個例外，其貸款利率因個人信用風險而定。正是由于有上述優勢，次級抵押貸款、重新融資和房屋產權貸款等成了消費信貸的替代品，《1987年稅法修正案》對購房貸款、裝修、改善住房貸款和產權貸款總額制定了上限，最高不超過100萬美元，其利息支出方可個人所得稅，但是這種稅收優惠對眾多美國人來說還是非常有誘惑力的。也正因如此，在美國減免購房者貸款利息減免成為政府稅收支出最大的一項，2006年抵押貸款利息減免高達720億美元。

　　金融業的競爭與經營方式的轉變

　　過去20年隨著放松金融管制，信息技術發展、金融產品創新，住宅金融市場已發生了巨大的變化。傳統的貸款申請、合同簽署已逐漸被電子合同、電子銀行所取代。

　　住房信貸不再是單一的首付20%、固定利率或可調整利率抵押貸款，信用評分、風險定價機制使銀行可以為客戶量身定做各種信貸產品，使住房抵押貸款已遠遠超出了購房的邊界。經濟結構的變化，使住宅金融業務成為各金融機構的競爭對象，其占銀行資產的份額不斷地擴大。1985～2006年，房地產信貸的比重由15%上升至33%左右，其中，住房貸款增幅最大，從9%提高至20%，而工商貸款的比重從22%降至11%。

　　更值得人們關注的是住宅抵押貸款的證券化，它不僅將銀行不可流動的金融資產轉化為可流通的證券，更重要的是對銀行的中介功能進行分解，即將過去由銀行一家承擔的發放住房抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息服務等業務，轉化為多家金融機構和機構投資者共同參與的活動，這使得越來越多的金融和非金融機構開始進入住宅金融市場。在今天美國住房抵押貸款市場上，貸款發起者有傳統的儲蓄節儉機構、商業銀行、抵押貸款公司、保險公司、公營和私營保抵押險機構、貸款服務機構，但更多是大量的抵押貸款經紀人。傳統上，經紀人不從事抵押貸款的發放業務，他們多是購房者代理人，為購房者尋找最佳貸款合約。如今，經紀人搖身一變成了貸款人或貸款機構的代理人，具有了雙重職能。他們發放的貸款的資金多來源于：(1)未來貸款購買者提供的周轉資金；(2)銀行或其他金融機構提供的短期信貸資金；(3)自有資金。據美國住房與城市發展部(HUD)的報告，如今60%的住房抵押貸款發起和貸款交易活動是由經紀人完成的。

　　來源：經濟觀察報網