(4)拖欠率和取消抵押贖回權比率較高。由于次級抵押貸款的信用風險比較大，違約風險是優(yōu)級住房貸款的7倍，因此，次級貸款的利率比優(yōu)級住房抵押貸款高350個基點，且80%左右為可調整利率。當貸款利率不斷下調時，可以減輕借款人的還貸負擔；但是當貸款利率不斷向上調時，借款人債務負擔隨著利率上調而加重，導致拖欠和取得抵押贖回權的風險加劇。2007年，次級抵押貸款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押贖回權的比率分別高達13.33%和4%，遠遠高于優(yōu)級抵押貸款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押贖回權比率。

　　在美國，由于70%的住房抵押貸款多實現(xiàn)了證券化，自2001年以來住房抵押貸款證券已成美國債券市場上高于國債和公司債的第一大債券。次級抵押貸款也被打包，通過發(fā)行優(yōu)先/次級抵押貸款債券(senior/subordinatestructure)或多級抵押貸款債券(REMICS)和結構性金融擔保抵押債權(SFCDO)等方式實現(xiàn)了證券化，出售給境內或境外的投資者。盡管次級抵押貸款證券的發(fā)行額逐年增加 (表2)，但這類債券的風險評級都多為Baa級和Ba級等。

　　當宏觀經濟處在上升周期，房地產市場向好時，借款人還可以按期還貸，次級抵押貸款證券也可以有穩(wěn)定的收入流，來保障證券投資的收益。而投資者的信心、媒體炒作、從眾行為和羊群效應，招致大量資金進入金融市場，形成一種慣性，使得資產證券化的信用鏈條可以不斷地延伸、運作下去，即使有一兩個借款人違約，也不會造成資產組合的收入的斷流。這就是在金融市場上大量資產證券無論質量高低，有些甚至是垃圾債券也可賣出好價錢原因。問題出在經濟環(huán)境發(fā)生逆轉或波動時，如近期美國經濟增長放緩，利率上調導致借款人償還能力下降，加之房價連續(xù)四個季度走低，使借款人無法靠房產增值、重新融資來減輕債務負擔。借款人拖欠貸款或無力償還貸款的數(shù)量不斷盤升，就會導致次級抵押貸款證券失去穩(wěn)定的收入流，讓債券投資者蒙受損失。美國的一些貸款發(fā)起和服務機構，因次級貸款違約率上升陷入虧損和倒閉的境地。日本的證券公司和銀行持有上千億日元的次級債券而蒙受損失，澳大利亞、新加坡的銀行多持有AA級以上的抵押貸款證券，因此免受次級抵押貸款危機的沖擊。

　　二、次級抵押貸款市場

　　的興起與發(fā)展

　　如果在20年前，一些收入低、少數(shù)種族和無信用記錄者根本沒有資格獲得住房抵押貸款。1994年，次級住房抵押貸款年度發(fā)行量不過350億美元，僅占當年貸款發(fā)放總額的4.5%，然而，如今這一比重在20%左右(表3)。按貸款余額計算，次級貸余額為1.3萬億美元，占貸款余額的14%,涉及近500萬美國家庭。美國次級抵押貸款市場興起和快速發(fā)展可以說是1990年代以來美國放松金融管制、金融產品創(chuàng)新、政府住房政策、稅收政策和住宅抵押信貸經營方式變化等多種因素共同作用的結果。

　　住房政策的導向 隨著大多數(shù)美國人擁有了自己的住宅，政府的住房政策開始向低收入家庭和少數(shù)種族傾斜。《1977年社區(qū)再投資法案(Com-munityReinvestmentAct)》政府鼓勵銀行向低收入家庭和低收入社區(qū)提供住房貸款�！�1978年平等信貸機會法(EqualCreditOpportunityAct)》要求貸款機構不能因借款人種族、膚色、年齡、性別、宗教信仰、原國籍和身份差異有任何信貸歧視。

　　來源：經濟觀察報網(wǎng)