聯(lián)邦住房局(FHA)一貫奉行為第一次購(gòu)房的中低收入家庭提供購(gòu)房抵押貸款違約保險(xiǎn)。在抵押二級(jí)市場(chǎng)上，政府發(fā)起設(shè)立的兩大抵押證券公司(FannieMae和FreddieMac)依據(jù)《1992年聯(lián)邦住宅企業(yè)金融安全和健全法(FederalHousingEnterprisesFi-nancialSafetyandSoundnessAct)》需要為中低收入家庭住宅信貸服務(wù)。在政府政策法律的指引下，貸款機(jī)構(gòu)不斷擴(kuò)大抵押信貸的服務(wù)對(duì)象，一方面使更多的人獲得借款機(jī)會(huì)，提高了美國(guó)住房的私有率，特別是少數(shù)族群的住房自有率。2006年美國(guó)住房私有率高達(dá)68.9%，拉美移民的自有率達(dá)到49.5%，美籍非洲人的住房自有率為48.2%，比10年前提高了2個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)興起與發(fā)展也加大了貸款機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　低息和房產(chǎn)升值的市場(chǎng)環(huán)境 自1992年以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率在3.2%，加之人口增長(zhǎng)和失業(yè)率下降，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，2005年二季度房?jī)r(jià)漲幅最高時(shí)曾達(dá)到13.64%。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)多次下調(diào)基準(zhǔn)利率，使住房貸款利率屢創(chuàng)歷史新低，30年固定利率從1990年10.13%降至2003年的5.8%，15年固定利率從7.96%降至5.17%，1年期可調(diào)整利率從8.36%降至3.76%。房?jī)r(jià)的走高使美國(guó)68%的房屋所有者受益，房產(chǎn)增值幅度達(dá)13%，約2萬(wàn)美元。

　　實(shí)際財(cái)富的增加為房屋所有者變現(xiàn)房產(chǎn)或重新融資，擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)提供了可能。而低利率刺激了居民的重新融資，希望以房產(chǎn)作為“現(xiàn)金奶牛”從中獲得更多的消費(fèi)信貸。按美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘的話來(lái)講，在2003年重新融資高峰時(shí)，有10萬(wàn)多筆抵押貸款選擇了重新融資，涉及金額達(dá)到2.5萬(wàn)億美元，占當(dāng)年新發(fā)放住房貸款的66%,而以往這一比重多在30%左右。

　　重新融資,一方面減少了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，另一方面，消費(fèi)者從中可以獲得上千億美元現(xiàn)金,用于其他方面的消費(fèi),支付教育、創(chuàng)業(yè)投資和購(gòu)買(mǎi)其他耐用消費(fèi)品等。這種重新融資的便利及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，有刺激消費(fèi)的積極作用，特別是美國(guó)個(gè)人消費(fèi)支出是其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源，占GDP的66%～70%。但也有不可低估的負(fù)效應(yīng)，房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)和重新融資便利也吸引著許多低收入、信用記錄差者加入借貸者隊(duì)伍，但他們貸款的目的不是購(gòu)房成為房產(chǎn)的主人，而是希望借助低息住房抵押貸款和房產(chǎn)增值潛力獲得更多的消費(fèi)現(xiàn)金或消費(fèi)信貸。

　　正如FreddieMac的一份次級(jí)貸款調(diào)查報(bào)告顯示，只有19.7%次級(jí)貸款是為了購(gòu)房，其余貸款的目的大多是為了重新融資，或是為了以房產(chǎn)為抵押擴(kuò)大消費(fèi)信貸 。然而，這些次級(jí)貸借款人卻很少了解房?jī)r(jià)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，多寄希望于房產(chǎn)升值，卻不了解重新融資潛在的住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)，這就為今天次級(jí)貸款危機(jī)埋下了隱患。

　　稅收政策激勵(lì) 過(guò)去20年美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)貸款和與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)掛鉤信貸產(chǎn)品的快速發(fā)展，在一定程度都與美國(guó)的稅收政策密切相關(guān)。

　　依據(jù)美國(guó) 《1986年稅收改革法案》，只有納稅人以分期付款方式購(gòu)買(mǎi)的第一套和第二套住房貸款的利率支出可免交個(gè)人所得稅，其他分期付款的消費(fèi)信貸利息均不在減免稅范圍之內(nèi)，如信用卡、汽車(chē)貸款和其他耐用品貸款的利息支付等。這種稅收安排誘使金融機(jī)構(gòu)不斷地開(kāi)拓新的金融產(chǎn)品，幫助消費(fèi)者避稅。次級(jí)抵押貸款、重新融資、產(chǎn)權(quán)貸款和與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)掛鉤的信貸產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生。

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)