完善住房保障，共享發展成果　

　　世界上沒有任何一個國家可以完全依靠政府解決住房問題，也沒有任何一個國家可以完全依靠市場解決住房問題。解決居民的住房問題需要市場和政府的共同配合和分工，實現各收入階層人群對住房“無縫對接”

　　陳琳

　　隨著人類文明的進步，“住房作為人類生存不可替代的必需品，人人都應享有合適的居所”的觀點已經得到普遍的認可。然而由于住房本身所具有的特性及住房制度存在的缺陷，以低收入者為主體的特殊階層僅依賴市場機制難以解決自身的住房問題。政府作為社會公平與正義的維護者，理應擔負起促進社會全面發展和保障全體居民基本權利實現的職責。沒有政府的直接干預，就不可能有效地緩解尖銳的住房矛盾。

　　解決居民的住房問題需要政府和市場有機結合

　　世界上沒有任何一個國家可以完全依靠政府解決住房問題，也沒有任何一個國家可以完全依靠市場解決住房問題。居民住房需求的解決需要政府和市場兩方面的結合。僅僅通過市場對住房的一次分配過程是無法滿足全體社會成員的住房需求的，因此還需要有相關的住房保障政策。各國政府都是視無能力獲得合適居所的市民提供滿足基本需求的住房為己任。政府可以通過稅收、金融等政策調節資源配置，以確保房地產市場的正常運行。值得注意的是，無論是在市場與住房保障之間，還是在住房保障的內部，各收入階層人群對住房的“無縫對接”是至關重要的。

　　制定靈活的房屋長期發展目標至關重要

　　如果沒有一個清晰的住房長期發展目標，在房價上漲超出合理水平，同時也超過了大多數人的購買能力而引發民怨時，政府就會變得十分被動，會不斷地采用行政手段干預房地產市場，而這些臨時出臺、頭痛醫頭腳痛醫腳、非系統化的、未經檢驗的行政調控手段，有時會與預期目標相去甚遠。各國解決住房問題的成功經驗告訴我們，政府應該盡早制定具有可實施性的住房發展目標，并應在目標制定前廣泛征詢社會各界的意見，尤其是了解相關群體的利益訴求，確定受惠人群和政策實施的方式、機構等，使社會各界對政府的住房政策有清晰的認識和較為準確的預期。在目標制定后，要制定出具體實施的步驟和方法，必要時制定相關的法律法規，使住房長遠發展目標的實施走向法制化的軌道。

　　房屋長期發展目標和短期措施之間需要有協調機制

　　香港在推行長遠房屋目標時的政策和措施值得我們學習，即對長期目標實行動態化管理，配合短期的措施與之協調。當市場上商品房價格居高不下，遠遠高出保障性質房屋的價格時，就適當多推出一些保障性質的房屋供應；反之，當市場商品房屋價格回調時，就緊縮一些保障性質的房屋供應，以減小對正常房地產市場的沖擊。同時，住房供求關系也會影響到住房保障具體方式的選擇。例如，在住房供應不足，供需矛盾較大時，采用最有利于刺激住宅供給、加快住房建設的政府直接建房方式，即實物配租方式相對有效；而在住房供求關系比較緩和的時期，采取租賃補貼的方式，則效率更高，同時也更有利于減少對房地產市場的干擾。因此，住房保障產品的供應量與供應方式應當根據不同的社會經濟發展水平、不同的房地產發展階段以及不同的房地產市場供求狀況進行動態控制與相應調整。

　　推行差異化的住房供應策略，建立健全住房保障體系，解決不同收入層次居民住房問題

　　從長遠的角度講，解決居民的住房需求需對不同的人群推行住房差異供應政策。對于城市高收入及中高收入人群，不僅完全可以通過商品房市場解決住房問題，必要時還應通過相關的金融與稅收等政策對其過度的投資與消費行為進行限制；對于中等收入人群，可通過相關的信貸與稅收政策，支持其購買普通商品住房；對于城市中低收入人群，政府應該完善住房保障體系，采取各種優惠政策確保廉租房和經濟適用房的建設；對于不符合廉租房申請條件，又沒有能力購買經濟適用房的“夾心階層”居民，還可推出“租賃型經濟適用房”，結合實物配租與租賃補貼，以此形成覆蓋全社會的完善的住房保障體系。

　　完善保障性住房的規劃、建設與管理

　　保障性住房的規劃選址應做到分散化布局。每個項目地塊面積不需要很大，甚至可以結合直管公房清理、危房改造、城中村改造、閑置土地回收等方式，化整為零，騰出房源。這樣做一來能就近安置，方便低收入家庭生活和工作；二來可使安置對象去標簽化，實現真正意義上的混居模式，增進社會和諧。

　　節約、集約利用土地，提高土地使用效率，建設緊湊型保障性住房。可適當提高新建保障性住房社區的開發建設強度(包括提高容積率與建設密度)，多建高層住宅和小高層住宅。

　　保障性住房建設標準既要做到基本適宜，又要使戶型設計滿足需求。在前期規劃設計階段，以基本適宜為標準，對保障性住房的建筑面積、戶型、質量、設施配套等方面提出限制性要求。通過控制建設標準，打消不符合資格的申請人的侵占動機，抑制需求的外溢，從源頭上杜絕不必要的占用，提高公共資源的使用效率。

　　保障性住房社區應注意同步建設配套設施，便利群眾生活，還能起到解決低收入住房困難家庭就業、提高家庭收入的效果。

　　作者系廣州大學經濟與管理學院教授、房地產研究所所長