救市違背市場經(jīng)濟規(guī)律

　　近年房價瘋長的原因并非像有些人所說的是城市化進程和剛性需求的增長，而主要在于炒房。目前解決住房問題的關(guān)鍵也不是提供經(jīng)濟適用房、保障房或廉租房，而是通過打擊炒房和投機，平抑房價，使廣大民眾有能力購買住房

　　鄭奮明

　　近年來，全國的房價節(jié)節(jié)上升，國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到今年6月，全國70個大中城市房價同比上漲8.2%。以國際上通用的每戶3—6倍的房價收入比的標準來衡量，目前我國房價已經(jīng)遠遠超出社會大眾的實際購買力，不但中低收入階層買不起房，連中等收入階層也買不起房。“住房難”、“房價高”成了突出的民生和社會問題。

　　高房價主要是房地產(chǎn)市場肆無忌憚的炒作和投機導(dǎo)致

　　高房價的產(chǎn)生有多方面的原因，比如近年來實行的城市土地“招拍掛”政策推高了房價成本、城市化進程使住房需求增加、外資流入、外貿(mào)順差過大導(dǎo)致社會流動性資金增加、銀行存款實際上的負利率使資金流向房地產(chǎn)市場投資保值等，但最主要的原因是對房地產(chǎn)市場肆無忌憚的炒作和投機所導(dǎo)致。根據(jù)《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》數(shù)據(jù)，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。從這里可以看出，大部分的購房行為不是為了自住，而是用于投機。正是這種不斷的投機行為人為地造成了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面，形成虛假的需求，炒高了房價，抬高了城市真實居住需求群體的居住成本，在社會形成一人多房，多人無房的不合理、不正常現(xiàn)象，既不道德也造成社會資源的極大浪費。這一方面是社會財富占有懸殊的結(jié)果，另一方面是房地產(chǎn)政策不完善的結(jié)果。

　　稅收和房地產(chǎn)政策不合理不完善，刺激了購房的投資性或投機性需求

　　土地、住房作為民生的基本生存條件和保障，與一般的商品不同，它帶有準公共產(chǎn)品的性質(zhì)，就像空氣、水一樣是生活的必需品，如果能被少數(shù)人屯積壟斷，然后高價出售，這對絕大多數(shù)人是極不公正的。它原本是屬于公共資源，由全體人民共享。同時，房地產(chǎn)商品與其他商品不同，它具有不可移動性和一定的壟斷性，無法實現(xiàn)充分的競爭和替代，因此也不宜完全由市場調(diào)節(jié)，需要政府代表全社會的利益進行權(quán)衡和考量。由于上述原因，世界上許多國家都對居民購買多套住房進行規(guī)范和限制。在新加坡，一人占有多套房屋或者炒賣房屋牟利被視為犯罪行為，新加坡為了抑制房市炒作和投機行為，出臺了極其嚴厲的規(guī)定：購房后，若在10年內(nèi)賣房，政府將無條件征收100%的所得稅；在美國，一個家庭只能買一套享受政府優(yōu)惠政策的住房，同時從金融、稅收政策等各方面對購買二套以上的住房或交易給予限制。國外普遍對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，占有越多的房地產(chǎn)，稅負越重，使人們不能占有多余的房產(chǎn)。但我國對物業(yè)征稅為零，我國迄今為止未能對一人購買多套住房的行為予以嚴格限制，一人購買多套甚至幾十套住房也能順利地完成交易。稅收和房地產(chǎn)政策的不合理及不完善，刺激了購房的投資性或投機性需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不正常上漲和泡沫產(chǎn)生。

  　目前住房問題的關(guān)鍵不是提供經(jīng)濟適用房、保障房或廉租房，而是通過打擊炒房和投機，平抑房價

　　近年房價瘋長的原因并非像有些人所說的主要是城市化進程加快和剛性需求的增長，而主要在于炒房。解決目前的住房問題，關(guān)鍵也不是提供經(jīng)濟適用房、保障房或廉租房，因為一方面，政府在目前情況下能提供的這些住房比例很小，不能解決普遍的社會住房問題；另一方面，也會造成新的不公平，能享受此類房源的人固然受益，但對不能獲得此類房源的人卻是受損失；再次，政府操作起來成本很高，在法治和監(jiān)督不到位的情況下，反而會產(chǎn)生新的腐敗。因此，關(guān)鍵還是通過打擊炒房和投機，平抑房價，使廣大的民眾有能力購買住房。

　　近年房價不正常的飆升，引起國家的重視，各種措施紛紛出臺，但客觀地說調(diào)控效果并不好，特別是宏觀調(diào)控的前半段(2003-2006)甚至是越調(diào)越長。只是2007年出臺了關(guān)于二套房貸的政策，對住房投機進行一點限制以后，才對抑制房價產(chǎn)生了一些作用。但真正讓房價停止上漲的真正原因，是由于前兩年房價過高地增長，價格遠高于價值和大眾的消費水平的必然結(jié)果。因為，房子最終是要人住的，如果沒有真正的居住者接盤，那些樓盤在投機者手中就成了燙手的山芋。現(xiàn)在房價下降最多的深圳、東莞等地，都是前兩年投資客炒作較嚴重的地區(qū)。

　　現(xiàn)在個別城市的房價出現(xiàn)了一點從高位往下回歸的現(xiàn)象(實際上房價的下調(diào)遠未到位)，這本是高度偏離的價格往實際價值回歸的好事，有助于消除房地產(chǎn)的泡沫，接近社會的消費水平和保障廣大民眾的住房權(quán)利，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)健發(fā)展，也是近年政府調(diào)控的目標，但卻有人出來呼吁政府采取措施救市，這既違背了市場經(jīng)濟的規(guī)律，又違背了廣大民眾的意愿。

　　作者系廣東省社科院科學(xué)發(fā)展與公共政策研究中心主任、研究員