房地產宏觀調控的政策建議　

　　近5年來，在房地產調控政策上不斷有土地、金融、稅收和住房制度等多方面的政策出臺，但房價卻越調越高，調控效果直到今年才顯現，為什么會這樣

　　韓世同

　　近5年來，房地產調控政策不斷出臺，包括土地、金融、稅收和住房制度等多個方面，但房價卻越調越高，調控效果直到今年才顯現。為什么會這樣？我們可以從政策的預見性、針對性和靈活性等方面來分析這些宏觀調控政策。

　　多些預見性，少些頭痛醫頭腳痛醫腳

　　縱觀我國房地產業的宏觀調控政策，當然不少是具預見性的政策，但頭痛醫頭，腳痛醫腳的也不少，有些不僅不具預見性，還帶有盲目性。

　　比如：2004年初的宏觀調控目標是控制投資過熱和物價，現在看來顯然有些操之過急；去年宏觀調控的目標是防止經濟由過快轉為過熱，現在看來只看到經濟過熱的一面，房地產市場目前是既要防止房價大漲也要防止房價大跌。

　　再比如，央行去年調控的手段是利率、匯率、存款準備金并舉，雖然不能說十分得當，但沒有出現過于依賴單一手段的現象。今年以來利率和匯率的調整明顯放緩和停止，主要靠上調存款準備金率的做法，這一策略效應顯現慢、但累積效應也不能低估，目前的股市大跌也與此有一定關聯。

 　還有，對土地供應和管理制度的改變，也未能做好應變和準備，從放任不管到集中壟斷，缺乏必要的過渡和適應，在一定程度上助長了房價和地價。因為土地供應的減少正好成為開發商提高房價的理由。另外，90／70政策的調控方向是對的，但方法、措施和步驟卻不太得當。如果事先有一個公開的評審程序，或許可以避免許多失誤，也不至于各地新項目規劃的審批暫停長達4—6個月之久。

　　多些針對性和靈活性，少些“一刀切”

　　宏觀調控的針對性不強并不是指制定政策的目的不明確，而是指經常性的“一刀切”。比較典型的現象是2005年上海地區房價飆升比較厲害，但調控政策卻是面向全國，形成“上海生病，全國吃藥”的現象，顯然并不適當。后來政策一放松，上海房價又重新止跌反彈。

　　針對性不強還體現在土地增值稅清算這一政策的實施上，如果這一政策重新啟動的目標是針對房地產出現的暴利現象，而不僅僅是為了增加財稅收入，在實施過程中就比較容易把握和執行，而現在好像又再一次被擱置。

　　對二手房的調控政策針對性雖然比較強，但注意到打擊和限制投機的同時，卻與鼓勵和發展二手房交易市場形成較大沖突，缺乏一定的靈活性和調節手段。造成一方面對投機行為形成了限制和制約，另一方面也對正常的二手房市場造成一定的影響，本來是要防止炒樓穩定房價，反而在一定程度上推高了房價。

　　還要加強政策的系統性和全面性考慮

　　我認為，對房地產宏觀調控的政策除了前面提到的預見性、針對性和靈活性外，還應當加強政策的系統性和全面性考慮。

　　比如，對土地增值稅清算的政策就應當與國土資源和住宅建設部門進行協調，對政策實施的預后要進行評估。現在這一政策無疾而終，既沒有起到應有的政策效應，又未能維持政策的嚴肅性。

　　土地“招拍掛”政策的實施，也缺乏對執行能力和政策預后的評估，一旦出現地方政府在利益驅動下抬高地價的行為，就難以制止和防范。現在地方政府利用這一政策壟斷土地供應形成土地財政來源，地價只能升卻不能降，“招拍掛”三種形式中最熱衷于采用價高者得的拍賣形式，而較少采用招標的形式。

　　對小產權土地出讓和規劃管理也缺乏研究和治理，造成一方面城市用地緊缺，一方面卻對小產權土地放任自流。比如，廣州的城中村改造一直成為城市發展的老大難，其中很大原因就是政府對宅基地的規劃和管理基本處于無權監管的狀態，原村民可以任意違規大量建造出租房，卻無人可以制止和監管。

　　還比如物業稅的征收已經提出幾年了，但到現在連名稱、范圍、方法都沒有形成統一的認識，一直無法試行等等。

　　多些激勵性政策，少些限制性政策

　　還有一點值得注意的問題是，目前的政策基本上都是限制性的，缺乏鼓勵性和疏導型的政策與措施。比如，對中小戶型住宅采取的是強制性的限制手法，雖然發展商不滿也不敢公開對抗。但上有政策下有對策，還是會減弱和化解政策應有的效應。如果采取的是鼓勵和激勵的政策，比如開發中小戶型的項目可以減少一定稅收或提供比較低價的土地等，效果可能就會完全不同。

　　作者系寒桐投資顧問公司總經理