要調控經濟大環境而非只救樓市　

　　目前房地產市場出現的“淡市”，并不是市場自身的問題，它是與整個經濟大環境密切相關的。解決當前樓市困局，要從整個經濟大環境著手。政府最重要的是把穩經濟周期運行之舵，恰當地運用宏觀調控措施，避免本次經濟周期下行過急過久，使之盡快“軟著陸”

　　黎文江

　　GDP周期與房地產投資周期有很高的正相關性

　　從1953年到改革開放前的1978年，我國國民經濟經歷了5個發展周期，曾有三次大起大落。每次“大起”，經濟增長率的峰位都在20%左右，峰谷落差最大達48.6個百分點。

　　可見，改革開放前我國經濟發展的特點是大起大落，表現為古典型周期，即在經濟周期的下降階段，GDP絕對值下降，出現負增長。

　　1978年以來，我國又經歷了5個發展周期。波動幅度由10.5個百分點下降到2.9個百分點，

　　可見，改革開放以來我國經濟發展的特點是波幅減緩，表現為增長型周期，即在經濟周期的下降階段，GDP絕對值并未下降，只是增長率下降。而且，隨著經濟體制和宏觀調控機制的日益完善，我國的經濟周期越來越明顯地呈現周期長、波動小的特點。

　　我國房地產投資周期與宏觀經濟周期有很高的正相關性，相關系數高達0.86(系數越高聯系越緊密，最高為1)。故而當前我國宏觀經濟增速回落，房地產業緊隨其后回落。

　　從全世界來看，GDP能夠連續5年以上保持兩位數高增長的國家和地區是非常罕見的。日本從1966—1970年連續五年保持兩位數增長；香港在1961—1965年也保持連續五年的兩位數增長。中國經濟發展不能脫離世界性規律，中國在1992—1996年曾保持連續5年的兩位數增長。本輪經濟周期從2003年—2007年，是第二個連續五年的兩位數增長周期。這樣的高速增長是不能長時間持續的，必然會在出現峰值之后有個逐步回落的過程。近期一些國際組織和預測機構預測2008年中國經濟增長回落，也旁證了2007年中國經濟處于峰值的觀點。

　　在前幾年經濟擴張期，城市建設的規模相應擴大。房地產市場需求大，而且銀行利率也相對較低，開發企業容易得到銀行貸款，客觀上存在房地產投資增長的條件。

　　當前宏觀經濟處于收縮階段，出現通貨膨脹和高利率，開發成本大幅度上升。同時房地產市場出現供大于求的局面，許多企業開始收縮投資。

　　政府最重要的是把穩經濟周期運行之舵

　　綜上所述，目前房地產市場出現的“淡市”，并不是市場自身的問題，它是與整個經濟大環境密切相關的，因此，解決當前樓市困局，要從整個經濟大環境著手。在房地產隨著經濟發展上升而“大起”的時候，政府通過宏觀調控，抑制房價過快增長，在當前樓市跟隨經濟發展下行之時，政府也要采取措施，及早防止樓市“大落”。政府最重要的是把穩經濟周期運行之舵，恰當地運用宏觀調控措施，避免本次經濟周期下行過急過久，使之盡快“軟著陸”。

　　作者系合富輝煌集團首席市場分析師