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萬科在行動:上半年牢守安全底線,三大主業能力提升

2024-09-03 09:56:04 作者:無名 收藏本文
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  8月30日晚間,萬科發布了2024年半年報。從整體來看,受房地產行業下行影響,房地產開發及相關業務收入有所減少,對上半年整體業績造成拖累。

  但是積極信號已經出現:首先,從銷售端來看,萬科銷售額依然保持在TOP3,且回款率超過100%;其次,隨著交付高峰的結束,公司的經營壓力正在減輕,二季度現金流順利回正;最后,受益于良好的回款和融資渠道的通暢,公司存量債務繼續下降,年內已無境外公開債。

  守住安全底線

  上半年萬科實現營業收入1427.8 億元,受市場下行影響,房地產開發及相關業務收入有所減少,拖累了整體業績。

  事實上,開發業務收入及利潤下滑是整個房地產行業都在面臨的狀況,目前萬科結算的主要是2021年及之前獲得的項目,當時行業仍處在高增長狀態,房企拿地成本普遍較高,在消化這部分存量項目的過程中,難免要忍受暫時的鎮痛。開源證券在近期一份研報中表示,“公司低價地結轉結束后,盈利能力有望觸底回升”。

  不過這份半年報依然釋放出了積極信號,從銷售端來看,上半年萬科實現了1273.3億元的銷售額,在克而瑞榜單上依然處在行業TOP3,回款率超過100%。從現金流來看,二季度經營性現金開始回正,凈流入42億元。從債務端來看,年內已無境外公開債。

  萬科一直將現金流安全放在核心位置,積極推動銷售回款,上半年銷售回款近1300億元。據管理層披露,2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元;今年1—7月大宗交易簽約204億元,回款金額93.4億元。

  同時隨著交付高峰的結束,公司的經營壓力正在減輕。一季度交付完成后,工程款開支開始下降,這是促進二季度現金流回正的重要因素。管理層在業績會上透露,上半年交付總量同比下降30%,下半年待交付房源接近10萬套,同比下降了40%。

  積極回款政策推動了存量債務的下降,上半年萬科累計償債524億元,年內境外公開債已全部償還完畢,境內公開債僅剩余1筆中票,金額為20億元。

  上半年公司在融資上也取得突破,新獲融資、再融資總金額達到612億元,新增融資綜合成本3.66%,其中境內融資成本為3.6%,創歷史新低,加權平均債務期限達到5.31年,債務結構得到優化。

  其中值得一提的是,今年5月份萬科獲得了招商銀行牽頭的200億元銀團貸款,這是近年來房地產行業獲得的單筆融資中比較大的一筆。此外還獲得了219億元的經營性物業貸。

  在業績會上,管理層表示“依靠自身的努力和社會各界的支持,以及政策端的助力,萬科有信心保持經營穩定”。對于萬科上半年經營成果,市場也持積極看法,東莞證券在一份點評萬科半年報的研報中表示,“公司通過實施一攬子方案,進行管理提效、銷售提效,并且積極降低杠桿,改革轉型,將能實現再次輕裝前行?!?/p>

  三大主業競爭力提升

  在房地產開發業務之外,其他業務有諸多亮點。萬科目前已經形成三大主業,分別是住宅開發、物業服務、租賃住宅。

  其中萬科旗下物業平臺——萬物云實現營業收入176.3 億元,同比增長9.5%。萬物云在住宅市場保持著行業領先的拓展能力,上半年新獲取了221個住宅服務項目,其中在蝶城范圍內獲取存量項目中標率達到74%,蝶城數量從年初的621個增長至642個,新增改造 50個蝶城,累計完成改造的蝶城達到200個。

  “蝶城”是萬物云未來十年的核心戰略,主要是指以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡,在一個半徑3公里的城市區域內,構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。

  對于物業服務業務來說,蝶城最直接的影響就是對毛利率的提升,今年上半年萬物云蝶城改造帶來的住宅物業服務毛利率提升了0.8個百分點。除此之外,蝶城還會增加萬物云的核心競爭力,有助于構建護城河。

  從租賃住宅業務來看,萬科旗下“泊寓”實現收入17.3億元,同比增長5.3%。截至6月底,泊寓在全國29個城市共運營管理租賃住房 24.2萬間,累計開業18.3萬間,集中式長租公寓的管理規模已經達到全國第一,出租率則達到了95.2%。上半年單房運營成本同比下降13.3%,GOP利潤率接近90%,保持行業領先水平。

  在業績會上,管理層透露,上半年開業的深圳和頌軒“以售改租”項目,1088套公寓開業即實現滿租,同類模式今年已盤活房源數超5500間,這意味著萬科“以售轉租”模式取得巨大突破。

  2018年萬科將租賃業務確定為核心業務,2020年泊寓實現了現金流層面的盈利。隨著房地產高速發展時代成為過去,租賃業務將成為房地產多元化業務中一個重要支柱。尤其近兩年,在需求萎縮、去化緩慢的大背景下,萬科探索出的“以售轉租”成為了盤活存量資產的重要模式。

  2022年首批保障性租賃住房REITs產品上市,進一步完善了租賃住房投融建管退渠道,這意味著機構化租賃房產業終于迎來機遇,開發商可以輕裝上陣,實現開發-運營-退出商業閉環。根據管理層透露,萬科的保障性租賃住房REITs已經進入申報流程。

  租賃住宅是一個擁有龐大市場規模的市場,中信證券曾在一份研報中預測,2030 年全國城鎮租房人口將達到2.68億,年租金規模約4萬億元。以機構化部分占比20%測算,租賃房產業涉及的總租金規模將高達8000億元。在行業擴容過程中,萬科無疑將分享到發展紅利。

  在開發業務陷入調整之際,非地產業務發揮著穩定器的作用。從長期來看,提前布局的物業服務、租賃住宅已經在推動萬科向新發展模式轉型。

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