8月30日晚間，萬科發布了2024年半年報。從整體來看，受房地產行業下行影響，房地產開發及相關業務收入有所減少，對上半年整體業績造成拖累。

　　但是積極信號已經出現：首先，從銷售端來看，萬科銷售額依然保持在TOP3，且回款率超過100%；其次，隨著交付高峰的結束，公司的經營壓力正在減輕，二季度現金流順利回正；最后，受益于良好的回款和融資渠道的通暢，公司存量債務繼續下降，年內已無境外公開債。

　　守住安全底線

　　上半年萬科實現營業收入1427.8 億元，受市場下行影響，房地產開發及相關業務收入有所減少，拖累了整體業績。

　　事實上，開發業務收入及利潤下滑是整個房地產行業都在面臨的狀況，目前萬科結算的主要是2021年及之前獲得的項目，當時行業仍處在高增長狀態，房企拿地成本普遍較高，在消化這部分存量項目的過程中，難免要忍受暫時的鎮痛。開源證券在近期一份研報中表示，“公司低價地結轉結束后，盈利能力有望觸底回升”。

　　不過這份半年報依然釋放出了積極信號，從銷售端來看，上半年萬科實現了1273.3億元的銷售額，在克而瑞榜單上依然處在行業TOP3，回款率超過100%。從現金流來看，二季度經營性現金開始回正，凈流入42億元。從債務端來看，年內已無境外公開債。

　　萬科一直將現金流安全放在核心位置，積極推動銷售回款，上半年銷售回款近1300億元。據管理層披露，2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元；今年1—7月大宗交易簽約204億元，回款金額93.4億元。

　　同時隨著交付高峰的結束，公司的經營壓力正在減輕。一季度交付完成后，工程款開支開始下降，這是促進二季度現金流回正的重要因素。管理層在業績會上透露，上半年交付總量同比下降30%，下半年待交付房源接近10萬套，同比下降了40%。

　　積極回款政策推動了存量債務的下降，上半年萬科累計償債524億元，年內境外公開債已全部償還完畢，境內公開債僅剩余1筆中票，金額為20億元。

　　上半年公司在融資上也取得突破，新獲融資、再融資總金額達到612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內融資成本為3.6%，創歷史新低，加權平均債務期限達到5.31年，債務結構得到優化。

　　其中值得一提的是，今年5月份萬科獲得了招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這是近年來房地產行業獲得的單筆融資中比較大的一筆。此外還獲得了219億元的經營性物業貸。

　　在業績會上，管理層表示“依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經營穩定”。對于萬科上半年經營成果，市場也持積極看法，東莞證券在一份點評萬科半年報的研報中表示，“公司通過實施一攬子方案，進行管理提效、銷售提效，并且積極降低杠桿，改革轉型，將能實現再次輕裝前行?！?/p>

　　三大主業競爭力提升

　　在房地產開發業務之外，其他業務有諸多亮點。萬科目前已經形成三大主業，分別是住宅開發、物業服務、租賃住宅。

　　其中萬科旗下物業平臺——萬物云實現營業收入176.3 億元，同比增長9.5%。萬物云在住宅市場保持著行業領先的拓展能力，上半年新獲取了221個住宅服務項目，其中在蝶城范圍內獲取存量項目中標率達到74%，蝶城數量從年初的621個增長至642個，新增改造 50個蝶城，累計完成改造的蝶城達到200個。

　　“蝶城”是萬物云未來十年的核心戰略，主要是指以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區域內，構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。

　　對于物業服務業務來說，蝶城最直接的影響就是對毛利率的提升，今年上半年萬物云蝶城改造帶來的住宅物業服務毛利率提升了0.8個百分點。除此之外，蝶城還會增加萬物云的核心競爭力，有助于構建護城河。

　　從租賃住宅業務來看，萬科旗下“泊寓”實現收入17.3億元，同比增長5.3%。截至6月底，泊寓在全國29個城市共運營管理租賃住房 24.2萬間，累計開業18.3萬間，集中式長租公寓的管理規模已經達到全國第一，出租率則達到了95.2%。上半年單房運營成本同比下降13.3%，GOP利潤率接近90%，保持行業領先水平。

　　在業績會上，管理層透露，上半年開業的深圳和頌軒“以售改租”項目，1088套公寓開業即實現滿租，同類模式今年已盤活房源數超5500間，這意味著萬科“以售轉租”模式取得巨大突破。

　　2018年萬科將租賃業務確定為核心業務，2020年泊寓實現了現金流層面的盈利。隨著房地產高速發展時代成為過去，租賃業務將成為房地產多元化業務中一個重要支柱。尤其近兩年，在需求萎縮、去化緩慢的大背景下，萬科探索出的“以售轉租”成為了盤活存量資產的重要模式。

　　2022年首批保障性租賃住房REITs產品上市，進一步完善了租賃住房投融建管退渠道，這意味著機構化租賃房產業終于迎來機遇，開發商可以輕裝上陣，實現開發-運營-退出商業閉環。根據管理層透露，萬科的保障性租賃住房REITs已經進入申報流程。

　　租賃住宅是一個擁有龐大市場規模的市場，中信證券曾在一份研報中預測，2030 年全國城鎮租房人口將達到2.68億，年租金規模約4萬億元。以機構化部分占比20%測算，租賃房產業涉及的總租金規模將高達8000億元。在行業擴容過程中，萬科無疑將分享到發展紅利。

　　在開發業務陷入調整之際，非地產業務發揮著穩定器的作用。從長期來看，提前布局的物業服務、租賃住宅已經在推動萬科向新發展模式轉型。