8月23日，龍湖集團發布了中期業績，上半年實現營業收入468.6億元，股東應占溢利58.7億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達47.5億元。

　　這份中期業績中最值得注意的是，經營性收入達到131億元，同比增長7.6%，對總營收貢獻占比達到28%，利潤貢獻占比則達到了80%以上，這意味著龍湖發展模式轉型取得了實質性進展。

　　穩健的財務為公司轉型提供了堅實保障，上半年龍湖集團財務結構進一步優化，有息負債總額較年初減少52億元，一年內到期的短期債務占比僅為15.7%，平均合同借貸年期延長至9.19年。管理層在業績會上提到，龍湖轉型的最終目標是“較低的負債水平，較高的經營性收入”。

　　龍湖換擋：經營性業務利潤貢獻占比已達80%

　　從開發業務來看，龍湖集團上半年實現合同銷售額511.2億元，銷售面積365.5萬平方米，在克而瑞銷售榜單上穩定在TOP10。和去年同期相比，銷售額及銷售面積均有所下滑，這是受房地產行業大環境影響。根據國家統計局公布數據，今年前7個月，商品房銷售額為53330億元，同比下滑了24.3%。

　　當前房地產行業正面臨發展模式轉型，“高負債、高周轉、高杠桿”的三高模式已成為過去。在這個大背景下，龍湖聚焦存貨去化，實施彈性供貨，促進回款。上半年在全國43座城市共計交付121個項目，共計交付約5萬套房源，其中20%實現提前一個月以上交付，交付滿意度超過90%。與此同時，銷售回款率超100%，實現了高質量回款。

　　龍湖是為數不多仍在拓儲的房企，上半年在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7座高能級城市獲得7幅土地，新增土儲總建筑面積為60萬平方米，權益面積35萬平方米。在克而瑞銷售榜TOP100房企中僅有三成房企仍在拿地，在拿地上龍湖堅持“以銷定支”。截至2024年6月30日，總土儲面積達到4141萬平方米，可以滿足未來的銷售節奏。

　　在8月23日召開的業績會上，管理層表示，在當前新舊模式的轉換下，龍湖將“保證財務安全及品質交付的前提下，聚焦存貨去化、土儲調整，有序壓降負債，優化資產質量”。

　　事實上，龍湖在業務模式轉型上已經取得了實質性進展。上半年，龍湖經營性收入達到131億元，同比增長7.6%，對公司總營收貢獻占比達28%，利潤貢獻占比則達到了80%以上。

　　龍湖的經營性業務分為運營和服務兩大板塊。其中運營業務收入66.1億元，同比增長了4.3%，毛利率達到76.4%。上半年商業銷售額和客流均實現了兩位數增長，新增運營3座商場。截至2024年6月30日，龍湖商業累計開業運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，由于公司堅持聚焦高線城市，期末出租率達到96%。

　　在業績會上管理層透露，今年下半年將開業10座商場，明年后年會保持每年10座左右的開業節奏，同時抓緊存量項目的改造提升，以此保證商業的持續增長。

　　再來看服務業務及其他業務，上半年實現收入64.9億元，同比增長11.1%，毛利率為32.3%。其中龍湖智創生活物業管理面積3.7億平方米，客戶滿意度連續15年超過90%，收獲了華為、螞蟻、網易、上海虹橋機場等新合作伙伴。

　　按照管理層的計劃，未來經營性業務收入將貢獻一半的收入，這也是龍湖完成向新模式轉換的標志，而這個時間節點預計為2028年。

　　穿越周期的關鍵：穩健的財務

　　從整個行業來看，下行的銷售額考驗著房企的現金流，在保證安全的前提下，壓降債務規模成了重中之重。而對于龍湖來說，穩健的財務一直是公司的優勢所在。

　　從2023年開始，龍湖就在主動、有序地壓降負債規模，截至今年上半年，有息負債規模為1874.2億元，較年初減少52億元，在手現金為500.6億元，現金短債比為1.7，剔除預收款后的資產負債率為58.6%，較2023年末下降約2個百分點，三道紅線指標繼續穩居綠檔。

　　從結構來看，龍湖有息負債中銀行融資占比超80%，平均融資成本降至4.16%的低位。進一步來看，一年內到期的短期債務占比僅為15.7%，平均合同借貸年期延長至9.19年，債務結構進一步優化。

　　值得一提的是，目前龍湖外幣債務占比下降至16.5%，已全部進行掉期對沖。在業績會上，管理層透露，從2027年開始才有到期美元債。

　　龍湖已經將短期債務的提前削減放在了優先位置，今年以來有不少提前償債動作。據業績會披露信息，在美元債上，剩余4筆美金債本金20億美元（均為2027年后到期），目前已回購6.9以美元。此外年內剩余12月到期的10億元國內信用債已提前歸集完畢，2025年一季度到期的境內債已經提前回購 7 億元，剩余65億元計劃提前歸集。海外銀團方面，2025 年1月到期約86億人民幣銀團已償還 16 億港幣，剩余部分將在年底前逐步提前償付。

　　上半年龍湖抓住政策機會，凈增219億元經營性物業貸，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元。新增經營性物業貸款主要用于替換3-5年期的信用債融資，優化債務結構。

　　在上半年的業績會上，管理層表示，在踐行新舊動能轉換的過程中，最關鍵的是處理好債務問題。地產公司大多數債務建立高速發展的基礎上，擁有規模大、周期短的特點。隨著銷售額的下降，巨大的債務將給公司現金流造成壓力。因此在轉換發展模式過程中，需要首先降低債務規模，其次將債務周期拉長。

　　從目前來看，龍湖已經走通了“依靠經營性現金流支撐有息負債的穩步下降，依靠運營及服務業務的穩步增長來支撐利潤盤面”這一模式。

　　在8月23日的業績會上，管理層提到，通過對美國、日本、中國香港等成熟市場的研究發現，要成為一個穿越周期的百年房企，需要具備的兩大條件：較低的負債水平，較高的經營性收入，龍湖也會向這個目標努力轉型。