3月11日，融創服務發布2020年全年業績公告。公司2020年實現營業收入約46.23億元，同比增長約63.5%；毛利12.75億元，同比增長達到77%，毛利率約為27.6%；扣除一次性上市開支影響后，全年實現歸母凈利潤約6.20億元，同比增長129.8%；凈利潤率為13.5%，較去年的9.5%提升4個百分點。

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　　物業管理服務收入大增142%  增值服務增長緩慢

　　分業務結構來看，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務分別同比增長141.55%、6.38%、65.21%?？梢钥闯?，物業管理服務以一己之力拉動了營收的整體增長，營收結構占比從40.6%攀升至60%。

　　另一方面，非業主增值服務增長較為緩慢，社區增值服務由于車位使用權收入下降-61.87%，空間運營及便民服務的增長彌補了這部分不足，所以社區增值服務收入2020年總體未拖后腿。

　　拉長時間線來看，上市之前三大業務中近幾年增長最快的其實是社區增值服務，2017年-2019年的復合增長率達到了190%，但營收占比在4%以下。物業管理收入和非業主增值服務一直是收入大頭，物管收入近幾年增長較慢，營收占比從2017年的52%下降至2019年的40.6%。2020年疫情影響之下，立足于案場的非業主增值服務或多或少受到影響，才導致了基礎物管服務攀升明顯。

　　在管規模擴大一倍  儲備率首次降至1以下

　　截至2020年末，融創服務在管建筑面積約為1.35億平方米，較去年末新增82.13百萬平方米，同比增長約155.1%；合約建筑面積約為2.64億平方米，較去年末新增1.06億平方米， 同比增長約67.2%。

　　無論是在管面積還是合約面積的新增規模均創新高。其中在管面積突破1億平方米，規模擴大了一倍，將融創服務直接從腰部企業提升到頭部位置。

　　背靠融創中國，融創服務的成長性一直備受期待。2018年，融創服務的面積儲備率（儲備面積/在管面積一度達到2.39，此后隨著在管規模的擴大，儲備率持續下降。以2020年末數據計算，儲備率為0.96，首次降至1倍以下。這說明隨著基數的增大，融創服務后續持續高增的難度會越來越大。

　　值得一提的是，公司自第三方項目的在管面積占比達32.1%，較去年同期提升31.5個百分點。2019年來自母公司的在管項目占比高達99%，這再次說明，外拓是物企高速增長必不可少的途徑。融創服務新增的82百萬平方米的在管面積中，約一半來自第三方項目。

　　這主要歸功于開元物業的并表。融創服務2020年花費14.9億元收購了開元物業85%股權，后者于2020年5月開始并表。截至2020年3月，開元物業的在管面積為37.3百萬平方米，合約面積50.5百萬平方米，收購標的儲備面積顯然不多。

　　毛利率回歸正常

　　2020年融創服務的低利潤率略有改善。毛利率從25.5%提高至27.6%，凈利率從9.55%提升至13.54%，分別提高了2.1個百分點、4個百分點。

　　其中物業管理服務毛利率提升最大，從11.8%提高至21.6%，提高了約10個百分點。主要是由于（i）年內本集團業務規模的擴大及管理密度的提升，規模經濟效應顯現； （ii）實施了一系列的成本控制措施，包括優化員工配置，通過集團采購有效控制成本，及實施精細化管理；以及（iii）受年內新冠疫情影響 而獲得的社保減免。

　　不過盡管利潤率略有提升，融創服務的凈利率水平也只是從低位回歸正常水平。盈利能力不算突出。