文／本刊記者 徐卓航

　　隨著央行[微博]降息、住房公積金貸款利率下調等利好政策的出臺，5月下旬的上海樓市似乎也將延續4月“量價齊升”的態勢。

　　據德佑數據顯示，上海4月二手房成交3.6萬套。新政之下，成交沖高，而成交均價也出現明顯上升，4月環比上漲5.2%。分析人士指出，雖說5月才是傳統的成交旺季，但由于近期密集出臺的樓市新政效應，購房需求被提前釋放，最終整個4月成交量超過了120萬平方米。

　　另一方面，隨著央行降息、住房公積金貸款利率下調等利好政策的出臺，5月下旬的上海樓市似乎也將“暖意融融”。

　　二手房量價齊升

　　由于樓市傳統旺季的到來，外加新政頻出對上海二手房市場有較大的刺激，4月全市二手房成交量突破3.6萬套大關，創造了全市二手房市場月度成交的歷史次高點。上海二手房房成交歷史最高點在2013年，在“國五條”刺激下， 當年3月份成交69640套。雖然無法與“國五條”那次相比，但今年3、4月份對樓市的刺激作用極為顯著。

　　而進入5月后，這樣的態勢得到了延續，德佑鏈家表示，以該機構的成交情況來看，5月上旬的二手房成交量相較4月上旬上漲了三成左右。自4月中下旬以來，新政后的市場逐漸進入了成熟期，盡管上門客相比新政初期有所減少，但客戶的咨詢、試探甚至盲目入市的成分降低，誠意度更高。

　　不單單是“跑量”，4月滬樓市的房價也出現了明顯的上行，上海中原地產研究咨詢部數據顯示，4月上海二手房成交均價24149元/平方米，環比上漲5.2%。中原地產研究部研究員盧文曦表示，4月二手房價出現明顯上行，主要是受成交結構的影響，4月每平方米單價在3萬~6萬元、6萬~10萬元的成交比重相比3月出現較大的上浮。

　　改善項目表現優異

　　從成交結構當中還可以發現，中高價位的房源成交比重上升，明顯拉升了4月的成交均價。業內分析人士表示，上海購買力強勁，對于中高端產品的購買欲和需求潛力較大，雖然剛需仍舊占據成交的最大比重，但上海中高端以及改善需求潛力也很大。

　　從5月4~10日的成交情況來看，成交面積排名前10的樓盤中，均價在3萬元/平方米以上項目占成交面積的55.1%，且前三甲成交均價均超過3萬元/平方米，改善項目成近期交易主力軍，成交均價因此呈現連續小幅上揚態勢。

　　上海二手房指數辦公室認為，4月特征表現為：超過市場預期政策效應顯著；掛牌量持續減少7個月后止跌反彈；一、二手房間價格制約顯現；盡管銀行執行二套房首付40%尚不普遍，但改善客繼續成為交易主角，改善需求包括首置改善、置換改善、多次改善甚至深度改善等。

　　據分析，央行與財政部等合理推出的房產新政，使得改善型需求成為房地產政策最大的受益方。由于首付、貸款、房價等多方面因素的制約，使得改善購房者入市意愿一直無法得到釋放和轉換，而此次一系列政策組合拳將有利于改善型住房需求的釋放。

　　高端項目加快入市

　　另一方面，開發商推盤的熱情也是隨之高漲。數據顯示，5月4~10日全市商品住宅的新增供應面積為32.93萬平方米，環比上漲114.7%，成為年內供應第三高，供求接近平衡狀態。

　　據搜狐焦點統計，5月上海樓市預計有50項目開盤。從各區域開盤分布來看，浦東10個，為供應量最多的區域；青浦、市中心各6個；松江、上海周邊各5個；閔行、嘉定各4個；奉賢、寶山各3個；金山、崇明各2個。

　　4月成交持續走高，供求量紛紛創下年內新高。成交持續上揚刺激市場熱度，開發商推盤的熱情也日益高漲，加上5月為傳統銷售旺季，開發商更是加快了推盤的節奏。另外，此前一周全市最低報價5萬元/平方米以上的高端商品住宅供應量達到536套；成交方面，此前一周全市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅成交231套，有所下滑。

　　近期高端市場表現優異，開發商也加快了這類產品入市的步伐，在上周供應的集中帶動下，預計接下來一兩周高端市場仍會保持較高流量。

　　公積金利率應聲下調

　　而就在央行宣布降息的第二天，公積金利率也同步下調，自5月11日起，下調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率由4%下調至3.75%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率由3.50%下調至3.25%。除去利率打折因素，個人購房公積金貸款利率和商業貸款基準利率，均已降至歷史低點。

　　通知稱，自5月11日起，下調個人住房公積金存款利率。當年歸集的個人住房公積金存款利率不變，仍為0.35%；上年結轉的個人住房公積金存款利率由2.10%下調至1.85%。5月11日(含)以后發放的個人住房公積金貸款，執行本通知規定。

　　2015年5月11日前發放的未到期個人住房公積金貸款，期限在一年(含一年)以內的個人住房公積金貸款，2015年5月11日起仍執行原利率，不分段計息；期限在一年以上的個人住房公積金貸款，2015年5月11日起仍執行原利率，自2016年1月1日起按本通知規定執行。

　　住房公積金貸款的下調，對于購房者來說，還貸壓力將減輕。按照首套房公積金貸款50萬元、20年期限為例，采用等額本息的還款方式，此次公積金利率調整后，月供額將從之前的3029元減少到2964元，減少了65元。20年下來，可節省1.57萬元。