房產包裝師的生財妙招(6)

　　托管到張雄斐手中的物業，必須得包裝成具有一定檔次的公寓房，“最起碼得跟三星級酒店的房間相當，”他說，“就目前日租公寓的租金水平來看，一般情況下日租金水平在100～150元之間，這是有一定經濟實力的人士才能承受的價格。反過來來說，這些人對物業的要求也比較高，如果裝修、家居配套的品質太差，就根本打動不了這些人的心�！�

　　如果房間原本經過裝修，張雄斐會在原有的基礎上進行微調，如對損壞部分進行修復

，對破舊部分進行翻新，而如果是毛坯房，那就得按照一定的標準進行裝修了。

　　房間內部的配置很有居家的味道。張雄斐告訴記者，他會按照家的標準來布置這些日租公寓。如在客廳配備彩電、沙發、空調等，在廚房房內也會配備爐灶、

　　“住在我的日租公寓里面，就像住在自己家里一樣方便，而價格與酒店相比，又要便宜得多，至少可以節省40%以上的費用�！彼�說。他在每套房子上的投資也不少，就光是配備電器，平均要5000元以上。當然，也有部分房源中原本就配備得有，他只是做一些適當的補充。

　　正是在房子上面花費了不小的成本，張雄斐對消費者的選擇也十分小心，他一般只會選擇那些來上海出差商務人士，或者來滬旅游的外地人。前些天有一個學生找到他要求租一套房間開一次生日Party，但是被他拒絕了，因為他害怕這些學生糟蹋房子。

　　目前主要借助網絡經營

　　據張雄斐介紹，目前他所有生意中，有八成左右是來自網絡預定。

　　他所指的網絡預定，就是指客戶通過網上搜索引擎進行搜索，而后找到他在網上留下的聯系方式，跟他取得聯系。他在“陽光移動公寓”網留下了自己的聯系方式以及房源簡介。這個網站是專門為“陽光移動公寓”加盟店中發布房源信息的網站，通過搜索引擎進行搜索可以發現，它的排名還是比較靠前的，可見知名度并不低。

　　張雄斐經常要做的事情就是將房源信息發布到這個網站上，并留下聯系方式，然后等待客戶自動找上門來。但這樣讓他往往感到很被動，因為他有時候一天能夠接到十筆生意，而有時候幾天沒有一個電話。這讓他感到有些擔憂，如果太依賴網絡，對他來說并不是一件好事。

　　此外網絡誠信的缺失讓他在經營過程中感到有些無可奈何，原本可以通過很簡單的方式來處理的事情，通過網絡反而變得有些復雜了。他舉例說：“很多外國客戶在網上看到了我發布的資料之后，便很習慣地就在網上將錢打進我的賬戶，而我收到定金之后，也會按照他們的要求來安排，我們之間的交易就這么輕松完成了。但是在國內就行不通了，有些外地客戶在網上看到了我的資料之后，還要打電話核實，同時還要實地考察，親眼看到房子之后，才會將定金交給我。這會浪費我很多時間，對客戶來說也并不劃算。”不過他承認這是現實，一時間無法改變。

　　為了減少對網絡的依賴，張雄斐也在考慮增加新的方式來拓展自己的業務。他目前正在嘗試跟一些大型公司建立聯系，將自己手中的日租公寓推薦給他們，方便這些公司來滬人員選擇。同時，他也考慮在合適的地方發布一些廣告，讓更多的人來了解他的日租公寓。

　　妙招四 ：分割出租，租金遠超整套房

　　代表人物：鄭旭

　　妙招解析：將130多平方米的三房分割為6個面積在15平方米左右的小單間，花費4000余元對房間進行簡單裝修，分別以360～580元不等的價格出租給6個人。

　　市場效應：如整體出租，租金1800元/月仍無人問津，分割出租后，月租金達到2400余元，而且全部成功租出去。

　　鄭旭是一個

　　買進物業最初的兩三個月內，房價還是在不斷上漲，而他以9500元/平方米的價格買進的房子，在三個月后也漲到了11000元/平方米�？吹阶约旱耐顿Y在短短幾個之內就已見效，他頗有成就感。

　　但是他的成就感沒有能夠維持多長時間便遭到了“當頭棒喝”。從今年3月份開始，國家開始對房地產市場進行宏觀調控，各項不利于投資的房地產政策接連出臺，上海房地產市場也由此由火熱轉為冷清。

　　鄭旭曾想過轉手解套，但是掛牌之后很長時間沒有人愿意接手，這讓他感到很無奈。房價在此后的一段時間內，又有所下降，而自己又要每月歸還銀行貸款，一時間讓他感到非常懊悔，當初為什么要買房投資呢？

　　房價不再上漲，銀行貸款像大山似的壓在他的心頭，讓他感到非常難受。于是他想到通過出租來減輕自己的負擔。剛開始的時候，他將房子以1800元的租金價格在中介門店中掛牌，但是沒有人來承租。他想將房子裝修之后在出租，而且也能夠租出好價錢。但是一想到要付出大約7萬元左右的裝修投資，他又有些猶豫不決了，因為目前房價已跟他當初購買時的價格相差不多，如果再追加投資的話，會加重他的負擔。

　　還有更讓他擔心的是，這里的房租價格一直不高，他了解到，即使通過豪華裝修過的三居室，月租金價格也不過3000元左右，而且租賃市場并不怎么活躍，所以后面追加的投資成本，不知道又得花費多長時間才能收回。

　　一次偶然的機會，他從一個中介那里了解到這樣一個信息，現在市場上一些小房型很吃香。這給了他啟發，何不將自己的物業分割以后出租呢？他從市場上進一步了解到，目前一些面積在15平方米左右的小單間，每月的租金能夠達到450元左右。通過測算，他發現自己的物業完全能夠分割成6個小房間。

　　說干就干。鄭旭請了一個木工，買了一些三合板、木條之類的材料，開始分割。他將客廳和一件面積較大的房間分別分割成為兩個房間，中間由木條搭成框架，然后將三合板釘上去，房間自然就被一分為二。另外兩個面積較小的房間保留了下來。同時，他對房間進行了一些簡單裝修，如在廁所里鋪上瓷磚，各個房間都裝上木門，在廚房里安裝櫥柜等等。

　　然后，鄭旭花了大約3000元，從二手貨市場上買回電視、冰箱、洗衣機、熱水器、煤氣灶等，以便吸引租客入住。做完這些，鄭旭總共花費了4000多元。實踐證明，他的這些錢花得值。

　　而后，他在“搜房網”、“上海熱線”等網站上發布個人房源出租信息，以360～580元不等的價格出租這六間房子，在短短十幾天內，他接待了十多個來訪者，最終房間全部出租。最終，他這六間房子每月租金收入為2420元。跟以前整套出租相比，租金水平大幅提高，而且出租速度也快了不少。