2004中國房地產金融報告(選刊)(4)

　　1、住房開發貸款扭轉了2003年快速增長的勢頭，2004年以來增幅連續回落。

　　住房開發貸款占房地產開發商貸款的比重最大，住房開發貸款2003年快速增長，2003年底余額同比增長率超過了100%，2004年之后開始下降，到2004年底增長率下降到22.2%，2005年1季度末增長率進一步下降到19.3%。在住房開發貸款中約有三分之一的貸款用于經濟適用房建設。

　　2、地產開發貸款和政府土地儲備機構貸款高速增長。

　　2004年底和2005年1季度末地產開發貸款余額分別達到1471.6億元和1586.4億元，其中對政府土地儲備機構貸款余額分別達到828.4億元和950.2億元。地產開發貸款在2003年底增長54.3%的基礎上，2004年繼續在高位攀升，2004年底余額同期比增長63.8%，2005年1季度增幅雖有所回落，但仍維持30%以上。土地儲備貸款快速增長，2005年前3個月余額同比分別增長52%、57.7%和54.9%，成為拉動房地產開發商貸款增長的重要力量。

　　四、個人購房貸款維持高增長

　　2002年以來，居民個人購房貸款余額直線上升，2004年底和2005年1季度末分別達到15922.3億元和16743.7億元，余額同比分別增長35.1%和30.9%。雖然2003年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持30%以上。

　　我國居民個人住房按揭貸款的規模與西方發達國家相比仍偏小，有較大的發展空間。2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達到74%。我國居民個人住房貸款的增長潛力巨大。

　　從中國住房按揭貸款的實踐看，1998年以后，鼓勵銀行向消費者發放按揭貸款，有的銀行按購房額全額貸款，2001年6月19日，中國人民銀行印發了《關于規范住房金融業務的通知》(銀發［2001］195號)，2003年6月13日發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號)，這些政策的目的之一是規范個人住房貸款按揭成數，嚴禁零首付個人住房貸款，提出按揭成數最高不得超過80%，對購買第二套或二套以上住房的，適當降低按揭成數。2002年以來各季度住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額的比例，用住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額比例的趨勢值代表中國住房貸款的按揭成數，則從2002年以來，按揭成數逐年下降，但即使這樣，中國住房貸款的按揭成數在2005年1季度也為63%。

　　五、個人購房貸款集中于少數重點城市和熱點地區

　　從居民個人住房貸款增長的地區結構看，東部地區增幅與全國增幅相當，中部地區略高，而西部地區偏低。地區分布極不均衡，從增加額看，2004年東部地區個人購房貸款增加3129.1億元，占全國全部增加額的76.8%，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加2452.4億元，占全國增加額的60.2%；從余額看，東部地區占76.1％，上述五省市占59.9％，居民購房貸款集中在這些房地產熱點地區。

　　這些熱點地區的增幅也較高，如2004年江蘇增長50.5%，浙江增長45.1%，上海增長42.4%，天津增長39.9%，山東增長39.4%，北京增長30.5%。在中西部地區也有一些省份個人房貸高增長，如安徽增長62.6%，湖北增長59.9%，江西增長58.8%，湖南增長49.8%，廣西增長44.9%，重慶和云南也增長39%以上。

　　六、政策性住房貸款快速增長

　　政策性住房貸款主要包括對個人的住房公積金貸款。2004年底政策性住房貸款達到2493.0億元，其中個人住房公積金貸款為2096.2億元，占84.1%;2005年1季度，政策性住房貸款達到2650.1億元，其中個人住房公積金貸款達到2223.5億元。2004年底和2005年1季度末，個人住房公積金貸款余額同比增長42.5％和38.8％。2004年以來政策性住房貸款的變動情況。

　　七、房地產貸款具有潛在風險

　　總體來看，四大國有商業銀行的房地產貸款質量較好。除農行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于5％。

　　四大行房地產開發商貸款質量差異明顯。其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16％以上和12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在7％左右。四大行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10％-11％之間。

　　四大行個人購房貸款資產質量較好，不良貸款率為1.5％左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2％，農行的不良貸款率稍高于2％。

　　2005年1季度末房地產貸款質量比2004年末有所提高，這主要是由于房地產開發商貸款質量有所提高。2005年1季度末房地產貸款不良率比2004年末降低了0.1個百分點，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。

　　房地產貸款存在風險。一方面，房地產開發商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和

　　作者：中國人民銀行房地產金融分析小組

　　（來源：上海