2004中國房地產金融報告(選刊)(2)

　　三、房屋銷售價格上漲較快

　　全國商品房和商品住宅價格穩中趨升，但是上升幅度逐年加快。以1997年第4季度為基期(1997年4季度＝100)，可以得到1997年第4季度至2004年第4季度全國商品房和商品住宅銷售價格定基比指數。從價格指數走向可以看出，全國商品房和商品住宅的銷售價格逐年上升，且上升幅度逐年加快。

　　2005年1季度，全國商品房平均銷售價格同比增長12.5%，增幅同比提高5.8個百分點，其中住宅售價增長13.5%，增幅提高7個百分點。國家統計局統計的全國35個大中城市的住宅銷售價格，1季度同比上漲10.5%，環比上漲2.8%，其中有8個城市的住宅銷售價格同比漲幅超過10%，分別是上海19.9%，廈門16.5%，成都14.7%，青島13.7%，杭州12.4%，濟南11.9%，寧波11.4%，南京11.2%。房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的漲幅。

　　四、住宅供應結構性問題凸現

　　中低檔普通商品住房供應不足。突出表現為中低價位、中小套型住宅比例偏低。從房地產開發投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、2001年和2002年投資增長率分別為51.2%、37.0%和39.7%，連續三年顯著高于全部住宅的投資增長率。

　　從竣工套數來看，2000年、2001年和2002年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數增速分別為36.0%、20.6％和35.4％，而同期住宅竣工套數增速分別為9.9%、12.8％和8.9％。別墅和高檔公寓的竣工套數占比由1999年的2.3％上升到2003年的3.6％。

　　五、投資性購房需求增長較快

　　盡管2000年以來

　　據建設部2004年調查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內轉手，23.5%用于出租，48%空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。

　　部分城市和項目存在一定的投機炒作現象。表現為一些樓盤短期內價格上升較快，部分購房者轉手牟利；部分城市次新房(購買后不到兩年)短期炒作現象突出，如上海市2004年次新房轉讓占二手房交易量的46.6%。

　　六、境外資金進入熱點地區房地產市場

　　受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場，一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發企業，2004年全國房地產開發利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發資金來源的1.3%。二是間接投資，購買房地產開發企業的債券或外資房地產中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業性銷售。三是外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款。四是非居民外匯流入，結匯購買房產。據人民銀行金融市場司調查，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據人民銀行上海分行統計，2004年1-11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用于房地產開發的約150億元，占全年房地產開發總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。